行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了紅利，但是，現(xiàn)在拿地成本愈發(fā)高昂，未來(lái)幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至?xí)陆怠?/p>

截至7月11日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市共計(jì)28家上市房企公布了2016年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，9家房企預(yù)告凈利潤(rùn)預(yù)減或虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)僅5家，占比不足兩成，可見(jiàn)多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)狀況有大幅提升。

雖然上述28家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在28家公布2016年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，一改過(guò)去近一半房企凈利潤(rùn)下滑的局面，反而有超過(guò)八成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)，可見(jiàn)行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了紅利。

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由于上半年一線、二線城市樓市發(fā)力，價(jià)格上漲，加上實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本都是過(guò)去幾年獲得的低成本地塊，房企業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在拿地成本卻愈發(fā)高昂，未來(lái)幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至?xí)陆怠?/p>

多家房企扭虧為盈

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這28家已經(jīng)公布2016年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，合肥城建(002208,股吧)、中航地產(chǎn)(000043,股吧)、南國(guó)置業(yè)(002305,股吧)等8家企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧。

以合肥（樓盤）城建為例，對(duì)于扭虧為盈的原因，合肥城建稱，“今年同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)面積和金額較多，導(dǎo)致利潤(rùn)較高?！?/p>

眾所周知，合肥樓市今年頗有“黑馬”之勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅甚至直逼一線城市，在二線城市中也處于房?jī)r(jià)增幅高位。同時(shí)，記者也注意到，合肥城建今年拿地非常積極，競(jìng)得多幅地塊，甚至有總價(jià)超過(guò)20億元的居住用地，其稱，競(jìng)得土地的資金“由公司自籌解決”。

而近期因保利地產(chǎn)(600048,股吧)拋出與中航地產(chǎn)整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組方案后，中航地產(chǎn)備受關(guān)注，該企業(yè)也是今年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的上市房企。

據(jù)中航地產(chǎn)披露，2015年上半年，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損1.11億元，今年則預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0萬(wàn)元-1000萬(wàn)元。不過(guò)，中航地產(chǎn)填平1.11億元巨虧的窟窿則來(lái)源于轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益，恰好為1.1億元左右。

此外，在上述28家公布半年業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，僅1家首虧，即深物業(yè)A虧損約950萬(wàn)元，同比下滑130%。對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因，公司解釋稱，結(jié)算不同區(qū)域項(xiàng)目，其項(xiàng)目毛利率比上年同期大幅下降所致。

逾八成企業(yè)凈利增長(zhǎng)

從目前公布2016年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科、保利等千億元級(jí)房企尚未公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反映了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。

不過(guò)，28家房企中，有23家企業(yè)預(yù)告稱，業(yè)績(jī)將同比增長(zhǎng)，這意味著八成以上房企業(yè)績(jī)預(yù)喜。

而寬松的調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖創(chuàng)造了條件，尤其是去年還處在水深火熱難以去除庫(kù)存的二線、三線城市給了中小房企翻身的機(jī)會(huì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目推出房源21萬(wàn)套，超九成新建住宅項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)選擇高開(kāi)或平開(kāi)，而受庫(kù)存壓力和結(jié)構(gòu)性影響，僅8%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)。

不過(guò)，一線城市和部分二線城市是樓市回暖主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是住宅業(yè)態(tài)，過(guò)去一般約60%的去化率，在今年的熱點(diǎn)城市升級(jí)至超過(guò)70%，甚至達(dá)到80%。而三線、四線城市表現(xiàn)相對(duì)較差，高庫(kù)存依然是市場(chǎng)的主旋律。

總體來(lái)看，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，除部分轉(zhuǎn)型企業(yè)外，房地產(chǎn)可以說(shuō)半年火爆已經(jīng)全面出現(xiàn)，而這種火爆來(lái)自于一線、二線城市樓市的發(fā)力。

不過(guò)，從宏觀市場(chǎng)角度來(lái)看，2013年以來(lái)取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤到清盤時(shí)間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價(jià)地項(xiàng)目將入市銷售，成為房企業(yè)績(jī)的新來(lái)源。

中投證券相關(guān)研究報(bào)告認(rèn)為，在“因城施策”的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來(lái)2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過(guò)去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。