上周五(7月8日)，鄭州一住宅用地溢價(jià)294%成交，成為該市總價(jià)、單價(jià)雙料新“地王”，這已經(jīng)是7月以來(lái)全國(guó)成交的第16宗“地王”。今年上半年，中國(guó)50個(gè)主要城市中已冒出兩百余宗“地王”，勘稱有史以來(lái)高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年。但未來(lái)一兩年后，誰(shuí)來(lái)為這些地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)的房子買(mǎi)單？買(mǎi)房人在擔(dān)憂，賣(mài)房人也在發(fā)愁。

狂歡——

上半年全國(guó)主要城市涌現(xiàn)219宗高價(jià)地

上半年，中國(guó)50個(gè)主要城市里的“地王”數(shù)量以每周近10宗的速度快速增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計(jì)口徑為單宗土地金額超過(guò)10億元的地塊)多達(dá)219宗，其中的熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

同時(shí)，上半年全國(guó)主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)了200%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)記者分析，2016年是中國(guó)有史以來(lái)“地王”最密集的年份，而這場(chǎng)“地王盛宴”呈現(xiàn)出了一些新特點(diǎn)：

一是由一線城市蔓延至二線城市。南京、蘇州、合肥等二線城市成了2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域，這些城市恰好是今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最迅速的地方。

二是超過(guò)半數(shù)為國(guó)企央企斬獲。中國(guó)電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)堪稱上半年土地市場(chǎng)“地王”收割機(jī)。

三是溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高。219宗“地王”中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗。

風(fēng)險(xiǎn)——

地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

“地王”頻出，一二線樓市“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯。3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區(qū)一宅地，樓面價(jià)22320元/平米追平區(qū)域房?jī)r(jià)；4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門(mén)雙料“地王”，樓面價(jià)是區(qū)域房?jī)r(jià)的1.6倍；7月8日，鄭州萬(wàn)科美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司拿下的地王，樓面價(jià)13411元/平米，也超過(guò)了該區(qū)域均價(jià)。

“這么高價(jià)拿地，將來(lái)不還得買(mǎi)房人承擔(dān)？”“地價(jià)貴房子就貴，房子貴租金就貴”……面對(duì)“地王”扎堆，眾多網(wǎng)友擔(dān)憂高地價(jià)會(huì)催漲房?jī)r(jià)，讓買(mǎi)房、甚至租房成本進(jìn)一步走高。

而希望通過(guò)“造豪宅”擺脫高價(jià)地困局的開(kāi)發(fā)商日子也不好過(guò)。以北京為例，北京累計(jì)出讓樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平米的地塊59宗，開(kāi)發(fā)商們?yōu)槟孟逻@些地塊總共花了1919.38億元，但截止6月中旬，銷售額卻只有224.8億元。

張大偉說(shuō)，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未來(lái)兩年房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上漲100%甚至更多。

然而社科院日前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng) “空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”等問(wèn)題值得關(guān)注。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。

張大偉認(rèn)為，當(dāng)前寬松性政策下房企不理性、不健康的搶地行為為后續(xù)樓市發(fā)展帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除有部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，助推房?jī)r(jià)上漲以期自我解套。易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)需要警惕存在的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

擔(dān)憂——

瘋狂的“地王”何時(shí)止步？

進(jìn)入7月份，“地王”瘋狂的局面并未扭轉(zhuǎn)，杭州、南京、鄭州等地8天內(nèi)成交了16宗溢價(jià)率超過(guò)50%的高價(jià)地。但市場(chǎng)預(yù)期，在“因城施策”方針下，后續(xù)局部過(guò)熱的土地市場(chǎng)將會(huì)念起政策“緊箍咒”。

6月初國(guó)土資源部對(duì)異常交易地塊備案制度的重申被視為政策收緊的一個(gè)信號(hào)。國(guó)土資源部稱這一對(duì)高價(jià)地監(jiān)控的備案制度將“有效執(zhí)行”，并會(huì)采取穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)措施，制訂周密工作預(yù)案，預(yù)防、化解土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的異常交易。

為防止高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，部分地方城市也已經(jīng)在收緊土地政策。站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機(jī)制”，設(shè)置地價(jià)紅線，規(guī)定超過(guò)紅線競(jìng)價(jià)無(wú)效。

而這些政策出臺(tái)后，相關(guān)城市多宗地塊接連流拍。7月8日南京出讓的8塊宅地中有7塊因競(jìng)價(jià)激烈遭遇“熔斷”，僅有一宗地塊以18829元／平米的樓面價(jià)出讓成功，而這又是一宗高價(jià)地。

CRIC研究中心向記者提供的報(bào)告指出，目前蘇州、南京等熱點(diǎn)城市雖面臨政策性壓力，但在行業(yè)集中度快速提升、大中型企業(yè)規(guī)模訴求高漲的背景之下，土拍市場(chǎng)熱度仍難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫。下半年熱點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)頻率或有所放緩，但地價(jià)仍將維持在高位。

針對(duì)當(dāng)前“地王”瘋狂顯現(xiàn)，財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)建議，除政策引導(dǎo)扭轉(zhuǎn)不正常預(yù)期外，應(yīng)在熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)控土地市場(chǎng)的炒作，通過(guò)增大土地供應(yīng)等方式平抑市場(chǎng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源予以監(jiān)管限制，為土地市場(chǎng)降溫。