樓市調(diào)整的步子似乎越來越近了。日前社科院發(fā)表報告指出:2016年下半年到2017年上半年,房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。事實上,從近期各地所發(fā)生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊,均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。

社科院　下半年房價增幅將回落

眼下,房價持續(xù)上漲、地價依然亢奮,政府智囊機構開始發(fā)出了不同的聲音。在中國社科院7月6日發(fā)布的《中國住房2016中期報告》中,社科院預測房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。

“調(diào)整可能遲到,但不會缺席?！鄙缈圃旱膱蟾嬲J為,持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度,決定調(diào)整幅度和時間提前或者延后?；谶^去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗以及影響因素變化對未來趨勢的預判,從今年下半年至明年第二季度的時間段內(nèi),房價增幅將呈現(xiàn)回落趨勢。報告指出,如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

事實上,自5月份開始,已相繼有地產(chǎn)商預判下半年樓市成交量會調(diào)整。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在最近一次的公開活動上就表示,下半年的房子一定沒有上半年賣得好,“市場風險已經(jīng)非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這么快,已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了?！?。新城控股高級副總裁歐陽捷也多次撰文表示,下半年房價漲幅將收窄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,一二線城市未來一年的房價可能不會漲超過50%,拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題,巨大的成本壓力使得風險非常大。

社科院報告認為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺總體穩(wěn)妥,從而使市場和投資從緩慢到快速回升,去庫存成效明顯,但仍有需改進空間。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇。

資金面　房企面臨資金風險　地王或有生死抉擇

近期多家機構數(shù)據(jù)顯示,6月全國房價環(huán)比漲幅已在收窄,這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產(chǎn)中介機構反映,2016年二季度,全國重點城市的二手房新增房客比下降,下半年市場將降溫。

而在一手市場,不少業(yè)內(nèi)人士擔心,由于前期市場高溫透支了大量需求,市場后續(xù)需求不足,房企資金鏈回籠也會減緩。有證券機構預計,2016年下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。而從累計數(shù)據(jù)來看,1-6月成交面積同比增長32.94%,相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。

而對于房企而言,另一個資金來源——開發(fā)貸,也不斷在收緊。一家股份制銀行三季度的重點項目表顯示,除了超大型房企項目,在十幾頁表格中,竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關的項目。據(jù)透露,目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會被上報,即便如此,還要在審批會上反復討論和分析風險。而一些小銀行2016年上半年連一筆開發(fā)貸都沒有放。銀行業(yè)內(nèi)人士預計,下半年銀行開發(fā)貸將大幅收緊,各家銀行將重點關注開發(fā)貸風險。

“今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王,6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀錄?！睆埡陚フJ為,上半年制造了無數(shù)話題的“地王”房企,其潛在風險尤其需要關注。尤其是那些實力有限而又‘高溢價’拿地的房企,更有可能面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險?！霸跇鞘邢掳肽陮⑦M入調(diào)整期的背景下,‘地王’或面臨生與死的抉擇?！?/p>

政策面　多個熱點城市為樓市降溫

而多個樓市過熱城市政策收緊也在悄悄展開。7月9日,廈門國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了樓市信貸調(diào)控政策,“認房又認貸”。廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策,其中最受關注的是二套房首付的變化,對于名下有一套房但未結清貸款的,或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%,而有兩筆貸款記錄且未結清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。此外,停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

對于此次廈門調(diào)控政策的出臺,被解讀為要給持續(xù)高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀錄,一度引起購房恐慌,目前島外房價已邁入3萬以上時代,島內(nèi)豪宅項目開盤價格達7萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認為,新政重啟“認房又認貸”,對改善及投資客打擊較大。

據(jù)羊城晚報記者觀察,自從3月25日上海出臺了“滬九條”樓市新政后,北京、深圳也已收緊了樓市調(diào)控政策,合肥也從7月1日起提高首付比例,從這些城市政策面變化的趨勢來看,都是通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心一二線城市樓市政策的重要特征。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析,表面上來看,去年下半年以來,上述核心一二線城市商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升,“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲,但是,由于首付比例的提高、政策面預期收緊與市場調(diào)整的來臨,上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風險。

“央行等相關部門已開始對熱點城市進行調(diào)研,儲備政策已經(jīng)準備充分,只不過等待時機發(fā)布而已?！睆埡陚ヮA計,三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。合肥已經(jīng)出臺樓市調(diào)控政策,7月1日開始正式執(zhí)行,南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。