房地產(chǎn)企業(yè)還沒學(xué)會踩剎車

2016-07-13 來源：

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一線和“強(qiáng)二線”城市的“地王”仍在頻繁出現(xiàn)。7月8日，南京（樓盤）集中出讓多幅地塊，但當(dāng)天出讓的8幅住宅地中，有7幅因房企搶地?zé)崆檫^高而導(dǎo)致熔斷流拍。有意思的是，當(dāng)天主持人在現(xiàn)場已經(jīng)明確喊話，“希望不要熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策！”

“我拿不到，那別人也別想拿到?！边@場發(fā)生在土地拍賣現(xiàn)場的鬧劇，一定程度暴露了這些房企的搶地心態(tài)。是否會“逼政府出政策”已不在房企考慮范圍之內(nèi)。實際上，“熔斷”限價政策是南京市政府針對“地王現(xiàn)象”于今年5月底“被逼”出的政策。

今年上半年一線和強(qiáng)二線城市頻出“地王”之后，各地陸續(xù)出臺了不同的限制政策，但仍難抑制房企的搶地?zé)崆?。在今?月上海（樓盤）市嘉定區(qū)的一場土地拍賣中，首度出現(xiàn)了央行上?？偛?、上海市銀監(jiān)局和上海市規(guī)土局相關(guān)人員同時現(xiàn)身的狀況，但這仍未阻止當(dāng)天嘉定區(qū)域“地王”的出現(xiàn)。

“面粉貴過面包”是房地產(chǎn)行業(yè)此前常見的現(xiàn)象，但今年上半年這一現(xiàn)象的大量出現(xiàn)無疑意味著更高的風(fēng)險。這些高溢價率的地王項目，未來上市時如果想實現(xiàn)保本，則需要高出目前周邊在售房價的50%甚至是100%。

未來2-3年內(nèi)房價翻倍可能嗎？估計沒有人敢打這種包票。

在2009年至2010年間，房地產(chǎn)行業(yè)也曾出現(xiàn)過一波“地王潮”，當(dāng)時不少房企高價拿地，但在2011年后受調(diào)控政策、融資收緊等因素影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)去庫存緩慢、負(fù)債高企。

上海上市公司中華企業(yè)(600675,股吧)，曾于2009年至2011年間在杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、上海等地高價拿地。其中，該公司在2009年以28.1億元高價拍得杭州市江干區(qū)章家壩項目，成為當(dāng)時的杭州地王，但結(jié)果卻顯示，中華企業(yè)2014年、2015年連續(xù)兩年虧損，不得不在今年“戴帽”。該公司去年巨虧24.87億元，虧損額在A股上市房企中排名第一。中華企業(yè)日前公告顯示，當(dāng)時在杭州所拿的章家壩項目，至2015年年末需累計計提減值準(zhǔn)備高達(dá)12.90億元。

面對“地王項目不一定能盈利”的歷史教訓(xùn)，房企為何還沒有學(xué)會“踩踩剎車”？他們堅持在一線和強(qiáng)二線城市瘋狂搶地的原因何在？

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這或得益于去年下半年以來房地產(chǎn)銷售情況的明顯好轉(zhuǎn)，房企資金實現(xiàn)了快速回籠，再加上當(dāng)前發(fā)債等融資成本低，房企普遍手握大量資金；另一方面，國內(nèi)三、四線城市去庫存緩慢，房企普遍認(rèn)為在一線和強(qiáng)二線城市獲得土地儲備可以規(guī)避風(fēng)險；此外，未來房地產(chǎn)市場的整合力度若加強(qiáng)，尤其是央企之間出現(xiàn)大規(guī)模整合的話，通過拿地擴(kuò)大規(guī)模才可以在整合潮中站穩(wěn)腳跟。

當(dāng)房企同質(zhì)化地在一線和強(qiáng)二線城市拿地以規(guī)避三四線城市庫存風(fēng)險時，房企共同推高的地價風(fēng)險卻將伴隨而生。僅從上海一地的數(shù)據(jù)看，今年上半年成交了30幅經(jīng)營性用地，成交金額超過500億元，如果未來房價上漲不及預(yù)期，其中大部分項目將出現(xiàn)不小的虧損。

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