報(bào)告分析了近40年來23個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)(多數(shù)是發(fā)展中國(guó)家)，其中包括了房?jī)r(jià)、家庭信用、產(chǎn)出、可支配收入，在此基礎(chǔ)上分析了危機(jī)狀態(tài)下的幾個(gè)共同的基本面。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處在清晰的調(diào)整期中。在彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所最新的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察》報(bào)告(下稱“報(bào)告”)中，將把中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)置于歷史中，分析當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫和趨向。

報(bào)告分析了近40年來23個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)(多數(shù)是發(fā)展中國(guó)家)，其中包括了房?jī)r(jià)、家庭信用、產(chǎn)出、可支配收入，在此基礎(chǔ)上分析了危機(jī)狀態(tài)下的幾個(gè)共同的基本面。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，當(dāng)家庭收支表正在發(fā)生迅速的結(jié)構(gòu)性變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)下滑會(huì)帶來更嚴(yán)重的后果。可以切入的一個(gè)視角是房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)。在某些國(guó)家，如上世紀(jì)80年代的北歐國(guó)家、80年代晚期的日本，以及如今的美國(guó)和歐洲，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比迅速上升時(shí)，經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了下滑期，去杠桿化的周期就會(huì)加長(zhǎng)。

是什么造成了以上局面？首先來看家庭部分，1988年，意大利經(jīng)歷了解除經(jīng)濟(jì)管制的過程，之后5年內(nèi)，房?jī)r(jià)驟升了60%，但同一時(shí)段里家庭可支配收入僅提高10%。正值1992年歐洲匯率機(jī)制(ERM)危機(jī)到來，就引發(fā)了意大利經(jīng)濟(jì)在1994年一次短暫的衰退，當(dāng)時(shí)里拉迅速貶值。

而美國(guó)的情況則是，2006年住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了5年內(nèi)36%的增長(zhǎng)，而收入增長(zhǎng)僅8%，家庭儲(chǔ)蓄處于歷史最低位。最重要的是，住房杠桿化加劇，幾乎占到收入的一半。

許多研究都已表明，要概括經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一些相關(guān)因素是很難的，但是萬變不離其宗的是，報(bào)告發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格的上升快于可支配收入時(shí)，而信用度上升又帶來需求量上升時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰背后總是尾隨著經(jīng)濟(jì)迅速下滑，或者就此進(jìn)入停滯期。這個(gè)時(shí)候，往往家庭儲(chǔ)蓄是減少的，另外，此時(shí)的家庭收支中很大一塊將是房地產(chǎn)。

報(bào)告再轉(zhuǎn)向中國(guó)。報(bào)告稱，一般來說很難把中國(guó)的住房市場(chǎng)放在一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史背景下，這部分是因?yàn)橹袊?guó)在1998年才進(jìn)行住房私有化改革；另外，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)一直有問題，最長(zhǎng)久的體現(xiàn)就是在城市新建住宅上。統(tǒng)計(jì)表明中國(guó)70個(gè)城市樣本中，總體經(jīng)濟(jì)指數(shù)和房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都趨于一致。更重要的是，新房開工量和總體銷售面積處于高位，而這里面的重復(fù)銷售率是很低的。但是由于其中的以質(zhì)量改善、地段考慮為導(dǎo)向的享樂性指標(biāo)是缺乏的，就很難對(duì)一些價(jià)值差不多的物業(yè)做長(zhǎng)時(shí)間的測(cè)量。

報(bào)告稱，從70個(gè)城市總體經(jīng)濟(jì)指數(shù)來觀測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從2005年~2010年躍升了21個(gè)百分點(diǎn)。而從2005年~2010年，中國(guó)家庭可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)99.7%。相對(duì)來看，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)還不算非常離譜。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，雖然中國(guó)的家庭儲(chǔ)蓄率在近年來趨向平穩(wěn)，但始終在房地產(chǎn)飛速發(fā)展過程中向更高的水平發(fā)展，在2012年差不多占到可支配收入的40%。另外，雖然過去5年來中國(guó)家庭負(fù)債在增長(zhǎng)，但在全球經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下仍是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

最終，報(bào)告的結(jié)論是，并不能簡(jiǎn)單比照中國(guó)目前和西方危機(jī)前的這兩撥住房持有者。雖然目前買房政策趨于寬松，但傳統(tǒng)的限制仍然非常嚴(yán)格。最近的房產(chǎn)新政一出，傳統(tǒng)首套房購(gòu)置者的首付降至20%，在某些區(qū)段上，首付還在35%左右。這完全反差于美國(guó)在21世紀(jì)初的寬松環(huán)境，有些地方買房甚至是零首付。

總體來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑仍存在大量的負(fù)面因素，而房產(chǎn)政策調(diào)整的后果，很可能最終落在房地產(chǎn)部門的杠桿化加劇上。但是中國(guó)家庭資產(chǎn)負(fù)債情況仍然穩(wěn)固，更要說明的一點(diǎn)是，受到中國(guó)國(guó)內(nèi)服務(wù)業(yè)消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)，邊際需求和就業(yè)率一直在上升。這樣的話，沿海工業(yè)因勞動(dòng)力流失所帶來的衰退并不會(huì)真正把經(jīng)濟(jì)拉向一個(gè)下滑的軌道。受到一些結(jié)構(gòu)性因素的支撐，再結(jié)合不斷的改革，和趨于寬松的貨幣政策，報(bào)告確信中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)并未面臨所謂的崩潰，而是還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的調(diào)整期。