隨著銷售數(shù)據(jù)不可避免的下滑，今年以來全國房地產(chǎn)投資增速“觸底反彈”的局面，很可能只是“曇花一現(xiàn)”。

今年4月以來，全國熱點城市的房地產(chǎn)銷售陸續(xù)出現(xiàn)降溫。這種效應(yīng)傳導(dǎo)到投資端，已經(jīng)使得前5月全國房地產(chǎn)投資增速由前4月的7.2%降至7.0%，出現(xiàn)今年以來的首次下滑。

多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，隨著市場需求的透支性釋放和熱點城市政策的收緊，未來的市場銷售恐難再度升溫。因此未來房地產(chǎn)投資增速有可能繼續(xù)下探，甚至降至全年5%以下的水平。

與此同時，雖然經(jīng)濟增速的承壓正在凸顯房地產(chǎn)業(yè)的作用，但在供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、行業(yè)紅利消退的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的地位或?qū)⑷趸?/p>

投資增速將放緩

受益于去年以來的信貸、稅收等政策刺激，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯升溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國房地產(chǎn)銷售面積同比增長28.2%，銷售額增長43.6%，增速比去年12月的6.5%和14.4%出現(xiàn)大幅提升。到今年4月，兩者的增速達(dá)到高峰，分別為36.5%和55.9%。

進(jìn)入5月，由于北上深等一線城市和蘇州、南京等熱點二線城市出臺調(diào)控政策，整體市場開始降溫，全國房地產(chǎn)銷售增速有所下降。

其間，房地產(chǎn)投資增速也表現(xiàn)出同步的變化。數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至1.0%的歷史低位，到今年1-4月，該增速就迅速回升到7.2%，創(chuàng)最近13個月的新高。1-5月，該指標(biāo)又降至7.0%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是供應(yīng)端的重要指標(biāo)，包括房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，投資數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)存在一定的互動關(guān)系。在銷售業(yè)績大增的情況下，房企的投資熱情就開始上升，主要體現(xiàn)在，拿地規(guī)模開始增加，且對于高溢價有更大的承受能力。

他同時表示，一般來說，銷售端向供應(yīng)端的傳導(dǎo)，大概會有3個月的滯后期。但今年的政策利好十分明確，且房企補倉的意愿強烈，所以兩者出現(xiàn)同步也很正常。

但在機構(gòu)看來，銷售增長已出現(xiàn)放緩，并可能影響到房地產(chǎn)投資的變化。中泰證券指出，隨著個人按揭貸款和預(yù)售賬款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中占比越來越高，房地產(chǎn)投資增速的變化將更大程度地取決于銷售增速的變化。

該機構(gòu)的判斷為，銷售端已經(jīng)出現(xiàn)拐點。除前期需求透支性釋放以外，還有政策層面的因素，隨著中央對于“去杠桿”政策的啟動，以及熱點城市出臺調(diào)控政策，一線城市成交量出現(xiàn)同比下滑，而且?guī)佣?、三線城市增速下滑。

中泰證券認(rèn)為，未來半年銷售增速將持續(xù)回落。房地產(chǎn)的投資增速也會有所下滑，預(yù)計全年地產(chǎn)投資增速為4%，而年末單月同比增速將可能降至2%。

廣發(fā)證券持有同樣的觀點，該機構(gòu)認(rèn)為，本輪市場銷售周期性的高點已過，下半年行業(yè)整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。預(yù)計全年全國商品房銷售面積15億平方米，同比增長17%；金額11.4萬億元，同比增長30.4%。 投資方面，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額10萬億元，同比增長4.9%。

經(jīng)濟貢獻(xiàn)度恐將下滑

在經(jīng)濟增長存在較大壓力的背景下，房地產(chǎn)市場的升溫，實際上對經(jīng)濟起到一定的穩(wěn)定作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，占同期固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為18.4%。而2015年全年，該比重為17.4%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要是由于經(jīng)濟進(jìn)入中高速增長的區(qū)間，而房地產(chǎn)市場恰好進(jìn)入一個小的上行周期。在這背后，降息、降準(zhǔn)等刺激經(jīng)濟政策也在客觀上促進(jìn)了樓市升溫。

作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，除本身就具有巨大的體量外，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動作用還體現(xiàn)在對上下游數(shù)十個行業(yè)的支撐，以及其較強的吸納就業(yè)能力。分析人士還指出，如果未來“去庫存”過程能夠順利推進(jìn)，還能在很大程度上消化金融系統(tǒng)風(fēng)險。

但若拉長時間軸來看，過去幾年，這種拉動作用正在削弱。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重，已經(jīng)從2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年間下降了3個百分點。

與此同時，過去5年間，我國固定資產(chǎn)投資增速從23.8%下降至10%，下滑13.8個百分點；同期的房地產(chǎn)投資增速則從27.9%下降到1.0%，下降26.9個百分點。

其背后的主要動因，在于市場的基本面已經(jīng)發(fā)生根本變化。主要表現(xiàn)為，自2013年以后，我國房地產(chǎn)整體供需形勢就已經(jīng)從此前的供不應(yīng)求，過渡到供大于求。2014年，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，出現(xiàn)多年來的首度下滑。雖然今年全國市場銷售規(guī)模仍有望創(chuàng)新高，但在多數(shù)分析人士看來，新房市場的容量正在縮小。

廣發(fā)證券指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)在大周期層面上已經(jīng)進(jìn)入成熟期，人口紅利（年齡結(jié)構(gòu)、 區(qū)域分布）快速爆發(fā)期過后，新房的需求逐步下降。戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過1，整體供需已基本平衡。該機構(gòu)還表示，近年來新房的銷售面積年均復(fù)合增速是逐年放緩的，且新房銷售面積高點逐步下移，高點出現(xiàn)的間隔時間明顯拉長。這都是行業(yè)長周期增速持續(xù)放緩的表征。

因此，按照多數(shù)機構(gòu)的觀點，房地產(chǎn)市場的內(nèi)生動力逐漸缺乏，未來的增長將更多取決于貨幣政策、信貸杠桿等外部環(huán)境。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從中長期的視角看，未來房地產(chǎn)企業(yè)拿地和房屋新開工等數(shù)據(jù)可能會削弱，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位確實會弱化。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型，一種隱性的支撐力會增加，如智能家居、房地產(chǎn)金融等，會給經(jīng)濟增長提供新的支撐。此外，存量市場的發(fā)展，也會促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整大有裨益。