一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩個月回落

2016年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%，增速比1-5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

點評：從投資看，前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)兩個月出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)過了短暫幾個月的快速拉升，再次進入觸頂回調(diào)的走勢。這主要由于基數(shù)上升以及局部熱點城市調(diào)控出臺，增速有所緩解。經(jīng)濟增長乏力，民間投資增速下降，房地產(chǎn)領域的國進民退，也導致了房地產(chǎn)整理開發(fā)投資增速放緩。 考慮到去年下半年市場基數(shù)提高，因此預計今年下半年全國市場整體增幅將進一步回落。

二、新開工面積增幅觸頂回落

1-6月份，房屋新開工面積77537萬平方米，增長14.9%，增速回落3.4個百山分點。其中，住宅新開工面積53433萬平方米，增長14.0%。

點評：1-6月份，房屋新開工面積依然保持較高同比增幅，但比前值有所回落。受2015下半年以來旺盛的銷售影響，一線城市和部分熱點二線城市房地產(chǎn)庫存量下行，甚至庫存不足。開發(fā)商補庫存需求提升，推動今年新開工實現(xiàn)了可觀的增長。三四線城市庫存始終并沒有出現(xiàn)明顯的回落，銷售的區(qū)域分化也導致后續(xù)新開工動力并不足。預計未來市場再次進入調(diào)整期后，新開工增幅再次進入微幅，甚至負增長階段。

三、商品房銷售面積及銷售額漲幅放緩，但絕對值依然是創(chuàng)新高，增幅也是相當可觀的，恢復理性增長更值得慶幸

1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長28.6%，辦公樓銷售面積增長40.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.4%。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。其中，住宅銷售額增長44.4%，辦公樓銷售額增長61.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.6%。

點評：上半年，房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)保持高速增長，尤其是一線和重點二線城市量價齊升非常明顯。但全國樓市的量價上升勢頭均出現(xiàn)放緩，市場在經(jīng)歷了之前明顯的量價齊升之后，后市將逐步趨于平穩(wěn)，這種變化是值得慶幸的，一季度的非理性增長對市場并非好事。而隨著熱點城市調(diào)控政策的出臺，熱點城市的需求釋放，銷售同比增速較上月出現(xiàn)下滑，預計下滑趨勢將在下半年延續(xù)，未來成交仍將逐步回落。同時市場分化將持續(xù)，一線城市依然是市場熱點，部分二線城市可能會受緊縮政策影響，成交熱點有望轉(zhuǎn)移至政策未受限制且?guī)齑嫠捷^低的城市。

四、待售面積連續(xù)減少

6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米，辦公樓待售面積減少86萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加44萬平方米。

點評：受近年來旺盛的銷售影響，庫存繼續(xù)下滑。6月末，全國商品房待售面積71416萬平米，比5月末減少753萬平米。去庫存政策出現(xiàn)了一定成效。隨著庫存較高城市土地出讓的減少和因城施策的延續(xù)，全國商品房庫存將進一步下降。值得關注的是，非住宅商品房庫存仍在增加，相比5月末，商業(yè)營業(yè)房增加44萬平方米，非住宅去庫存仍然艱難。

五、土地成交價款大幅增長，土地市場熱度不減

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9502萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9個百分點；土地成交價款3159億元，增長10.2%，增速提高5.5個百分點。

點評：1-6月開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比-3.0%，跌幅持續(xù)收窄；土地成交價款同比大幅增長。這主要由于土地市場火爆行情延續(xù)，一二線城市樓面地價以及溢價率均居高不下。6月，土拍熱度依然不減，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，月內(nèi)共拍出26塊地王，地王數(shù)量超過5月再攀新高。熱點城市特別是核心二線城市土拍熱度的飆升，一方面是由于開發(fā)商“兜里有錢”，在市場成交持續(xù)向好，貨幣政策整體趨寬之下，大多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金流、凈負債率都得到了極大改觀，另一方面是2015年以來熱點城市房價持續(xù)上漲，推高了市場的價格預期；但最重要的原因，還是因為行業(yè)規(guī)模見頂，但集中度卻在不斷提升，行業(yè)整合也在不斷提速，加劇了企業(yè)對于規(guī)模訴求的危機感，導致優(yōu)質(zhì)土地資源的爭奪明顯加劇。在此，值得一提的是，一二線搶地王，三四線成交降溫，房地產(chǎn)市場去庫存出現(xiàn)了畸形化發(fā)展。

六、資金成本低，開發(fā)企業(yè)資金向好狀況未變

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%，增速比1-5月份回落1.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款10939億元，增長1.0%；利用外資66億元，下降63.2%；自籌資金23816億元，下降0.1%；其他資金33314億元，增長38.3%。在其他資金中，定金及預收款18934億元，增長34.1%；個人按揭貸款11245億元，增長57.0%。

點評：1-6月開發(fā)企業(yè)資金狀況良好，主要受二線城市商品房銷售回暖影響，定金及預收款、個人按揭貸款大幅上漲。近期，房企大手筆拿地，與融資便利、融資成本低等密切相關。需求端信貸爆發(fā)，顯示出銀行對需求端貸款的偏好明顯上升，需求端杠桿的持續(xù)增加也直接導致了熱點城市的地王現(xiàn)象不斷。上半年GDP同比增長6.7%，國內(nèi)經(jīng)濟未出現(xiàn)明顯復蘇，房地產(chǎn)投資略有乏力，貨幣政策轉(zhuǎn)向的可能性不大。隨著人民幣貶值力度的加大，貨幣政策將繼續(xù)寬松，彌補外匯占款減少而出現(xiàn)的流動性危機。