當(dāng)講故事不再成為資本市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的時(shí)候，市值管理成為擺在房企面前的一大問(wèn)題。

7月12日，綠城服務(wù)（02869.HK）掛牌上市，以每股1.99元公開(kāi)發(fā)售，超過(guò)招股價(jià)范圍1.74-2.2元的中間價(jià)，籌得14.394億元人民幣。作為繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家登陸港股資本市場(chǎng)的物業(yè)管理公司。

綠城服務(wù)與這三家公司在市盈率（20%左右）、物業(yè)管理營(yíng)收占比等方面數(shù)據(jù)接近，而在目前市場(chǎng)不明朗的情況下，后續(xù)市值管理或?qū)榫G城服務(wù)帶來(lái)壓力。

但綠城服務(wù)上市當(dāng)天漲幅10.55%，收市后總市值達(dá)到61.1億元，超越彩生活的59億元、中海物業(yè)的38.8億元、中奧到家的9.6億元，排名第一。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，H股市場(chǎng)有很多投資者對(duì)地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)有偏見(jiàn)，認(rèn)為傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)，所以對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估不會(huì)太高。但A股市場(chǎng)的散戶(hù)實(shí)際上相對(duì)看好地產(chǎn)股，這與此類(lèi)散戶(hù)本身是物業(yè)購(gòu)置者也有關(guān)系。因此其認(rèn)為，A股市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)做大估值有更好的市場(chǎng)環(huán)境。

一名投行分析師指出，所謂市值管理，就是上漲有上漲的理由，房企應(yīng)該把握風(fēng)向， 積極向投資者展示多元化進(jìn)程及房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的重要性， 在未來(lái)全球市場(chǎng)不確定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)時(shí)，有足夠的彈藥應(yīng)戰(zhàn)。

地產(chǎn)股角色：資產(chǎn)配置

前述綠城服務(wù)行政總裁兼執(zhí)行董事吳志華接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)認(rèn)為，綠城服務(wù)上市之后的股價(jià)表現(xiàn)，表明投資者認(rèn)為其有理由持有這只股票。

“綠城服務(wù)不需要講社區(qū)O2O故事，而是實(shí)實(shí)在在地做O2O增值服務(wù)。”他說(shuō)，綠城服務(wù)有三個(gè)業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)管理、顧問(wèn)咨詢(xún)、增值服務(wù)，其實(shí)是按照房地產(chǎn)整體板塊的生命周期布局，三個(gè)板塊聯(lián)動(dòng)。借此增加物管面積的產(chǎn)值和利潤(rùn)、再?gòu)匿N(xiāo)售過(guò)程體現(xiàn)出來(lái)。在吳志華看來(lái)，綠城服務(wù)是唯一有明確商業(yè)模式的物業(yè)公司。

同策咨詢(xún)研究中心研究總監(jiān)張宏偉指出，房企市值管理具體手段包括提高公司持續(xù)的盈利能力、完善公司成長(zhǎng)性管理、加強(qiáng)投資者關(guān)系管理。房企增加市值可以運(yùn)用的手段包括收購(gòu)、增發(fā)、股權(quán)激勵(lì)、資產(chǎn)剝離、股份回購(gòu)等。

自去年開(kāi)始，不少房企已開(kāi)始通過(guò)并購(gòu)、定增等手段進(jìn)行市值管理。今年3月初，開(kāi)始出現(xiàn)資金回流地產(chǎn)股的跡象。

股市回暖，資本偏好也會(huì)轉(zhuǎn)向。“估價(jià)大漲不代表市值管理優(yōu)秀?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩熀槭テ嬷赋?，目前地產(chǎn)股多被基金看作是資產(chǎn)配置的對(duì)象，而非主流投資標(biāo)的，因此內(nèi)房股長(zhǎng)期以來(lái)估值比不過(guò)TMT行業(yè)?！暗禺a(chǎn)股從來(lái)都不是投資過(guò)程中的增長(zhǎng)點(diǎn)， 基金更多考慮將之作為抗風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置?！?/p>

洪圣奇認(rèn)為，股價(jià)管理好的公司， 市值應(yīng)該隨規(guī)模和盈利能力提升而成長(zhǎng)， 因?yàn)樽罱K對(duì)于股東的回報(bào)， 將以運(yùn)營(yíng)紅利和派息為主。在他看來(lái)內(nèi)房股中市值管理較好的是中海外與華潤(rùn)置地。此外beta值不是特別高，且盈利質(zhì)量較好的企業(yè)，如合景泰富與龍湖地產(chǎn)，也會(huì)成為被重點(diǎn)關(guān)注的企業(yè)。

利潤(rùn)低迷倒逼市值管理

在房企利潤(rùn)率逐步下滑的過(guò)程中，市值管理也成為不可或缺的一項(xiàng)擴(kuò)張工具。

通過(guò)梳理部分成長(zhǎng)型公司財(cái)報(bào)可見(jiàn)，2015財(cái)年，泰禾毛利率29.9%、凈利率8.5%；陽(yáng)光城25.56%毛利率，凈利率僅7.74%；萬(wàn)科有29.35%毛利率，凈利率有13.27%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，往往中型房企的成長(zhǎng)性將更被看好。類(lèi)似泰禾等企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模在擴(kuò)大，但企業(yè)項(xiàng)目的潛在成本和未來(lái)債務(wù)成本較高。這些都可能會(huì)影響后續(xù)投資者對(duì)此類(lèi)企業(yè)的估值。

雖然泰禾在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有部分溢價(jià)率較高的項(xiàng)目，但由于土地價(jià)格與成本支出同樣較高，住宅產(chǎn)品的整體利潤(rùn)率將受到影響。

一份來(lái)自第三方的研究報(bào)告顯示，高增長(zhǎng)企業(yè)一般需要高負(fù)債來(lái)支撐資金需求。

以泰禾為例，2014年該公司債務(wù)達(dá)到最高峰，凈負(fù)債率803%；2015年，泰禾開(kāi)始著手市值管理，通過(guò)增發(fā)股份等，令債務(wù)指標(biāo)有了明顯改進(jìn)。凈負(fù)債率下調(diào)到257%，資產(chǎn)負(fù)債率也下調(diào)到79.88%。

實(shí)際上近期與險(xiǎn)資積極合作，正是房企出于市值管理考慮的一種主動(dòng)策略。對(duì)于此類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，一方面可以借此持續(xù)做大規(guī)模、提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)空間；同時(shí)通過(guò)引入機(jī)構(gòu)投資者的資金，可以促使企業(yè)具備相對(duì)靈活的財(cái)務(wù)管理模式，令企業(yè)去庫(kù)存、降成本等目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，投資者也比較認(rèn)可此類(lèi)經(jīng)營(yíng)方式。

而近期頻頻發(fā)生的行業(yè)間并購(gòu)，也是做大市值的一個(gè)關(guān)鍵。這往往代表了房企的高成長(zhǎng)性。前述人士分析，后續(xù)房企之間的此類(lèi)運(yùn)營(yíng)頻率還會(huì)增加。

比如近期保利與中航宣布擬進(jìn)行相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性好，將為此類(lèi)企業(yè)估值帶來(lái)利好；這也使保利后續(xù)區(qū)域市場(chǎng)布局更加完善，強(qiáng)化其全國(guó)化企業(yè)特征并能快速獲取營(yíng)銷(xiāo)渠道等。將令保利地產(chǎn)股價(jià)后續(xù)提振空間較大，在市值方面也會(huì)有積極反應(yīng)。