2016年過半，回顧上半年的房地產(chǎn)市場，全國政策面延續(xù)寬松基調(diào)，調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸，地方政策則隨市場效果顯著分化，大部分城市全面刺激，熱點城市開始收緊。今天，就讓我們一起來回顧一下今年上半年那些影響樓市的重要政策。

一、全國政策：延續(xù)寬松基調(diào)

從全國層面來看，2016年上半年，全國政策面延續(xù)寬松基調(diào)，中央調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸，為了全年落實“去庫存”，中央出臺了一系列全國性刺激政策，包括下調(diào)不限購城市商業(yè)貸款首付比例最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文下調(diào)契稅、營業(yè)稅等，以及5月1日全面“營改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8%。與此同時，央行維持寬松信貸，一季度人民幣貸款新增4.61萬億元，同比多增9301億元，其中很大一部分流向了房地產(chǎn)市場。政策面和資金面的全面寬松，直接推動了購房需求釋放，市場成交量迅速回升。

2016上半年全國房地產(chǎn)相關(guān)政策TOP10盤點

1、“二孩”政策

“二孩”政策在2016年元旦正式實施之后，家庭對改善性住房的需求更為強烈，三居、四居的購房者比例明顯增加。部分家長提前出手搶購具有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房,從而推高此類學(xué)區(qū)房的價格。

2、營改增

3月24日，財政部公布營改增細(xì)則，明確自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。

3、降準(zhǔn)

中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。此次降準(zhǔn)，可能釋放出6000-7000億元的資金給市場。

4、發(fā)展住房租賃市場

6月3日下午，國務(wù)院辦公廳通過“中國政府網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》?！兑庖姟分赋觯瑢嵭匈徸獠⑴e，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

5、推廣街區(qū)制

2月21日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

6、住房公積金繳存比例調(diào)整

4月15日，住建部發(fā)布新政決定階段性降低企業(yè)社保繳費費率和住房公積金繳存比例，為市場主體減負(fù)、增加職工現(xiàn)金收入。這一新政主要內(nèi)容包含：1、凡住房公積金繳存比例高于12%的，一律予以規(guī)范調(diào)整，不得超過12%。2、階段性適當(dāng)降低住房公積金繳存比例政策，從2016年5月1日起實施，暫按兩年執(zhí)行。3、生產(chǎn)經(jīng)營困難企業(yè)除可以降低繳存比例外，還可以申請暫緩繳存住房公積金。

7、降契稅

2月19日，財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為 90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。 對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。本通知自 2016年2月22日起執(zhí)行。

8、按揭首套房首付降至2成

2月2日，央行銀監(jiān)會發(fā)布通知，對房地產(chǎn)貸款政策作出調(diào)整：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

9、公積金存款利率升至1.5%

經(jīng)國務(wù)院同意，近日中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，調(diào)整為1.50%。

10、房地產(chǎn)廣告禁止承諾學(xué)區(qū)房

國家工商總局發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，從2016年2月1日開始，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。規(guī)定中明確，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。凡違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》發(fā)布廣告的，處以違法所得三倍以下但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，處以1萬元以下的罰款。

二、地方政策：因城施策

1、熱點城市：控制需求，限購、限價與限貸

上半年，熱點一二線城市樓市火爆，一派火熱景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子，無數(shù)次市場都經(jīng)歷了“市場熱-政策出-土地?zé)?市場冷”的周期輪回，2016年恐將難以擺脫再次落入窠臼的宿命：政策收緊、熱點城市成交降溫，下半年各指標(biāo)增速將有所下滑，市場或迎來轉(zhuǎn)折點。

（1）加碼“限購、限貸”政策。3月，上海、深圳相繼提高非本地戶籍家庭購房社保繳納年限，提高二套房首付比例，嚴(yán)禁“首付貸”、“房產(chǎn)眾籌”等變相貸款。4月，廊坊下發(fā)限購令，非本地戶籍居民家庭在三河市、大廠回族自治區(qū)、香河縣和固安縣限購1套住房，且首付比例不低于30%。5月，北京通州區(qū)限購商住公寓，購買通州區(qū)商住公寓家庭需滿足本市住宅限購條件，且計入家庭的住房套數(shù)。

（2）“限房價、限地價”。3月，蘇州規(guī)定項目申報價格每年漲幅不宜超過12%；4月，南京跟進(jìn)并實行8%-12%的區(qū)間調(diào)控，進(jìn)一步加大了對中高端改善型樓盤的調(diào)控力度。不過，“限價令”難以改變房價看漲市場預(yù)期，更難逆轉(zhuǎn)庫存持續(xù)走低、市場供不 應(yīng)求格局，催生土地市場火爆、地價飚漲。5月，蘇州首創(chuàng)性地祭出“土地限價令”，對地塊設(shè)定最高溢價，對報價超過最高溢價地塊直接流標(biāo)。南京緊隨其后，實行土地出讓最高限價辦法。不過，蘇州南京土地市場并沒有明顯降溫，反而引發(fā)土地流拍的怪相。

（3）收緊信貸。幾乎與上海、深圳出臺緊縮政策同時，武漢也在3月底下調(diào)公積金貸款額度，6月，合肥出臺差別化房貸政策，首套房貸結(jié)清二套首付4成，未結(jié)清首付5成，三套首付6成，第三套停止使用公積金貸款。這些城市調(diào)降金融杠桿直接降低購房者支付能力。

2、非熱點城市：近30個省市出臺全面刺激方案

區(qū)別于一線及部分熱點二線城市對樓市過熱的限制政策，大部分三四線非熱點城市庫存壓力大、地方政府土地財政依賴等問題仍然比較突出，上半年，至少已有28個省區(qū)市出臺去庫存相關(guān)方案，與以往不同的是，此次諸多省市對“去庫存”時間表和路線圖都立下明確“軍令狀”。首先是廣東省在3月初就全面提出各地市去庫存目標(biāo)；安徽省也提出要用3 年左右時間，消化庫存2500萬平方米；江蘇省要求到年底各市商品房去化周期原則上不超過20個月。為了落實這樣的目標(biāo)，各地方具體的措施、方法集中在以下六個方面：

（1）鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。目前仍停留在省級層面，大都缺乏細(xì)則內(nèi)容，市級層面還未全面鋪開，僅寧波單個城市跟進(jìn)了鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的政策。值得一提的是，在廣西，明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助；山東則提出對城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財政補貼、稅收減免等支持。

（2）貨幣化安置。不僅囊括沈陽、西安這類高庫存城市，而且以南京為代表并無去庫存隱憂的熱點城市也在持續(xù)跟進(jìn)。海南省更是提出了明確的任務(wù)指標(biāo)，2016年全省棚改計劃任務(wù)3.48萬套，其中貨幣化安置比例原則上不低于棚改計劃的50%。濟(jì)南也將棚改貨幣化安置以具體化，最高可獲被征收房屋價值20%獎勵。

（3）公積金。涉及城市最多，內(nèi)容也最為豐富，包括上調(diào)公積金貸款額度、期限，鼓勵農(nóng)民工繳存公積金，支持公積金異地貸款等多個方面。值得一提的是，武漢、長沙都明確要求擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，尤其是遼寧、江西都要求將農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。

（4）調(diào)減或暫停土地供應(yīng)。全部集中在省級層面，尚未有地市級城市跟進(jìn)。省級層面一般會提出具體的調(diào)控目標(biāo)，以湖南省為例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產(chǎn)用地供應(yīng)；海南更為嚴(yán)格，對于消化周期超過全省平均水平的市縣，不僅暫停辦理新增用地審批，而且暫停新建項目規(guī)劃報建審批。

（5）購房補貼。對樓市成交量影響最為直接，以金華、萍鄉(xiāng)和興國為代表的三四線城市居多，大連、沈陽、南寧等部分二線城市也有所涉及。各城市補貼力度不一，或是按照合同成交金額的固定比例給予補貼，或是按照建筑面積給予金額不等的購房補貼，大連補貼力度最大，給予高層次人才最多300萬元安家費。

（6）庫存房屋改變用途、允許土地轉(zhuǎn)性。山東支持各地收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房；福建允許部分商業(yè)辦公用地可轉(zhuǎn)商住用地，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

三、下半年樓市調(diào)控或升級到“一城一策”

總體看，下半年一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持平穩(wěn)；二線城市可以針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策；三、四線城市則需要加大去庫存力度。

在全國樓市政策整體寬嚴(yán)相濟(jì)的格局下，各地方政府仍然是下半年政策的主導(dǎo)者和落實者，一方面，熱點一線和二線城市如南京、蘇州、合肥等落實現(xiàn)有緊縮政策的同時，不排除根據(jù)市場變化繼續(xù)加碼的可能。而對于非熱點城市來說，“去庫存”仍將是下半年主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口凈流出的三、四線城市，樓市庫存風(fēng)險懸而未決，預(yù)計下半年整體政策面保持寬松，28個已經(jīng)出臺刺激性政策省市除了全面落實政策實施外，可能會根據(jù)市場情勢有側(cè)重、有重點地調(diào)整實施，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場預(yù)期。受到房地產(chǎn)市場區(qū)域分化等因素影響，調(diào)控政策也將逐漸趨于多元化。未來調(diào)控政策將開始“托底蓋帽”，不僅僅是分城施策，更多的可能將會升級到一城一策。