買房流程第二步要考慮的是：實(shí)地看房。具體應(yīng)該考慮以下幾方面的因素：

1、開發(fā)商的口碑；

2、樓盤本身的容積率、樓間距、綠化率；

3、戶型的得房率、采光通風(fēng)、是否滲水、交付標(biāo)準(zhǔn)；

4、項(xiàng)目周邊生活配套是否方便；

5、樓盤周邊是否有高壓線等各方面污染情況。

另外：

·交通狀況

位置的遠(yuǎn)近，不僅與實(shí)際距離有關(guān)，更重要的是與交通狀況相聯(lián)系?？疾旖煌顩r的 

優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮:

A、公共交通狀況。公共交通的路線有多少，與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛；公共交通的起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)等情況如何；從您要購買的房屋到公交車站的距離如何；出小區(qū)打車（的）是否方便；小區(qū)的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車；到火車站、飛機(jī)場、長途汽車站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達(dá)等。

C、道路狀況。小區(qū)是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠(yuǎn)近程度（不能太近 ，因?yàn)榭赡苡绊懙骄用竦陌矊幖碍h(huán)境）。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。

D、是否有交通管制。如，行車是否受單雙號、速度、方向、行車路線的限，有無停車場，路邊可否停車等。

·社區(qū)環(huán)境

什么是好的社區(qū)環(huán)境

考察一個(gè)項(xiàng)目主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。

環(huán)境設(shè)計(jì)再好 容積率太低不切實(shí)

對 于住戶來說，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標(biāo)，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發(fā)展商可用于回收資金的面積越少， 而住戶就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。好的居住區(qū)容積率不能超過 5，綠化率不能低于30% ?，F(xiàn)在人們常常標(biāo)榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)如何如何，但所有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買房看不到將來建成后的實(shí)景，但這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本決 定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。

樓間距太窄 采光、綠化等于空談

樓間距也是一個(gè)可以泄露發(fā)展商"秘密"的指標(biāo)。樓間距太窄不僅影響 各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組 團(tuán)自己的小型綠地，有的新項(xiàng)目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。

·房屋的適用性

要了解所購商品房是否適用，首先應(yīng)確定購買目的，從以下兩個(gè)方面來考核：

1．用來自己居住的，要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對交通的要求狀況、對小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求，以及將來自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來確定。

2．用來投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出相機(jī)會(huì)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，對于準(zhǔn)備隨時(shí)轉(zhuǎn)讓取得收益的，要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等因素。

·保值增值潛力

購買物業(yè)還要考慮物業(yè)之價(jià)值變化及價(jià)值實(shí)現(xiàn)問題，它們與以下因素有關(guān)：

1．物業(yè)之地理?xiàng)l件，通常所說的地段包括：物業(yè)與城市中心活動(dòng)區(qū)域的距離及聯(lián)結(jié)交通狀況以及物業(yè)所在地的人又環(huán)境等。

2．物業(yè)自身品質(zhì)特點(diǎn)，包括：房型、戶型、面積、工程質(zhì)量與 質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度、小區(qū)物業(yè)管理類型與水平。

3．物業(yè)之購入成本，包括樓款、為購樓發(fā)生的國家稅收、政府費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)等。