8月17日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊成交總價(jià)高達(dá)110.1億元！樓板價(jià)超10萬(wàn)元/平方米！溢價(jià)率139%。消息公布后，市場(chǎng)一片嘩然。大家都在討論這塊地為什么這么貴，卻很少有人關(guān)注到地塊要求永久持有15％的物業(yè)，可能最大程度攤銷項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低盈利風(fēng)險(xiǎn)。

在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇之后，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在他的個(gè)人公眾號(hào)“歐陽(yáng)先聲”上發(fā)表署名文章——《資金泛濫時(shí)代，重資產(chǎn)就是最好的資產(chǎn)？！》。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，如果開發(fā)商把開發(fā)的物業(yè)，不是全部銷售，而是持有，那么即便是三四線的商業(yè)地產(chǎn)也可以做到12％的投資回報(bào)，這在“資產(chǎn)配置荒”的現(xiàn)在，是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的稀缺資源。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在參加由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體、每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合主辦的2016年博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式正在悄然重塑，只是這個(gè)重塑過程或?qū)O為漫長(zhǎng)……

過去一兩年，多數(shù)房企大佬的臉上寫滿了“轉(zhuǎn)型”焦慮，即使內(nèi)心害怕被別人歸為傳統(tǒng)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)其實(shí)已然如此。

所謂傳統(tǒng)行業(yè)，就是重資產(chǎn)行業(yè)。不少房企恨不得全部甩掉厚重的資產(chǎn)包袱，輕裝上陣，但年中至今，估值偏低的地產(chǎn)股突然瘋漲，大藍(lán)籌股如萬(wàn)科被資本圍獵。

日前，權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速創(chuàng)下新高，新增房貸額度占社會(huì)貸款比重明顯加大，核心城市“新地王”又不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速卻呈現(xiàn)反向下滑。

在博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)居民實(shí)際債務(wù)杠桿被低估，房貸收入比接近發(fā)達(dá)國(guó)家水準(zhǔn)。不少房企高層也坦言，從未像現(xiàn)在這般困惑于罕見的市場(chǎng)不確定性，希望房地產(chǎn)能夠回歸理性，但當(dāng)前樓市更像一場(chǎng)博弈，房企也面臨囚徒困境。

●樓市升溫加劇“流動(dòng)性陷阱”？

自2014年11月份以來，央行連續(xù)宣布多次降息以及降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)或PLF、MLF等貨幣政策工具，意在讓更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，尤其是融資成本偏高的民企。

截至目前，市場(chǎng)上的一年期無風(fēng)險(xiǎn)利率已低至1.5%，三年期無風(fēng)險(xiǎn)利率也只有2.7%。央行官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)透露，上海銀行間市場(chǎng)針對(duì)一年期的同業(yè)拆借利率也僅有3.02%，十年期國(guó)債收益率也低至2.67%。

在市場(chǎng)人士看來，一組關(guān)鍵指標(biāo)來自凸顯貨幣流動(dòng)性的貨幣供應(yīng)量。央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，狹義貨幣（M1）余額44.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速分別比上月末和去年同期高出0.8個(gè)和18.8個(gè)百分點(diǎn)；廣義貨幣（M2）余額149.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速分別比上月末和去年同期低1.6個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)。

7月下旬，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成曾公開說，“從M1和M2的貨幣剪刀差趨勢(shì)看，中國(guó)企業(yè)已出現(xiàn)‘流動(dòng)性陷阱’現(xiàn)象?！?月份M1與M2增速“剪刀差”擴(kuò)大化似乎成了該言論最好的佐證。

近日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，M1增速持續(xù)上升，一是中長(zhǎng)期利率降低，企業(yè)持有活期存款的機(jī)會(huì)成本下降；二是房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)活躍，交易性貨幣需求上升，尤其房地產(chǎn)和建筑業(yè)公司持有的貨幣資金增加比較多等。

當(dāng)前，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是房地產(chǎn)又扮演了“吸金大戶”的重要角色，像7月新增貸款4636億元，幾乎全部屬于住戶貸款尤其是個(gè)人房貸，但非金融企業(yè)貸款減少26億元。

央行前述負(fù)責(zé)人坦言說，從住戶部門貸款看，今年增長(zhǎng)確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市樓市升溫有關(guān)。從地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)來看，剛公布半年報(bào)的世聯(lián)行表述說，無風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)走低背景下，房產(chǎn)作為剛需消費(fèi)與投資品能有效抗通脹與保值增值，金融屬性越來越強(qiáng)。

從房企融資端來看，除了近期再融資受限之外，境內(nèi)外發(fā)債融資仍然暢通，僅上半年發(fā)債融資額7000億元，幾乎與去年全年持平。

●去庫(kù)存暗藏結(jié)構(gòu)性扭曲

就房地產(chǎn)來說，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，所謂“流動(dòng)性陷阱”指的是流動(dòng)性再多，大家也不花錢，不買房。

現(xiàn)實(shí)情況卻顯示，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積75760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%；商品房銷售額57569億元，增長(zhǎng)39.8%。7月末，商品房待售面積71382萬(wàn)平方米，比6月末減少34萬(wàn)平方米。

8月12日，央行公布數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬(wàn)億元。分部門看，住戶部門貸款增加4575億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款的98.68%。由于住戶中長(zhǎng)期貸款中絕大部分是房貸，因此多數(shù)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，房貸構(gòu)成了7月新增人民幣貸款的主力。

上述數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)仍在被消費(fèi)與吸納，并且相比去年同期仍在增長(zhǎng)。但4月份以來，上海、蘇州、南京、杭州、合肥等城市新“地王”頻出，樓面地價(jià)溢價(jià)率也格外驚人，土地的高溢價(jià)率直接拉升了相關(guān)城市“地王”周邊房?jī)r(jià)的快速上漲。

前7個(gè)月，龍頭房企受益于典型一二線樓市升溫而使其銷售業(yè)績(jī)屢創(chuàng)新高，像萬(wàn)科已破2000億元，恒大突破1800億元，同時(shí)這兩大房企巨頭均視銷售3000億元貨值為年度目標(biāo)，尤其是恒大屬于后來上調(diào)了目標(biāo)預(yù)期。

翻看媒體對(duì)上海樓市報(bào)道，記者發(fā)現(xiàn)，去年中期被曝出當(dāng)?shù)貛?kù)存周期13個(gè)月不到，去年底庫(kù)存周期被曝出僅7.9個(gè)月，到今年2月下旬僅4個(gè)月。

今年3月份，一線房?jī)r(jià)暴漲的幕后推手被“揪”了出來，首付貸成了眾矢之的，買房加杠桿被叫停。近來，住建部聯(lián)合央行、工商總局等多部門聯(lián)合試圖整治房產(chǎn)中介首付貸等違規(guī)違法金融產(chǎn)品。

按照中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松的研究結(jié)論，中國(guó)的居民杠桿率近年來增長(zhǎng)非?？欤瑥?005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

“2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房?jī)r(jià)越平穩(wěn)，老百姓越不借錢買房子?！卑褪锼烧f，與英美、日本等國(guó)家相比，我們低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但與墨西哥等發(fā)展相近國(guó)家相比，已比較高了。

從微觀層面來看，針對(duì)新增貸款流向房地產(chǎn)投資，中國(guó)工商銀行博士后科研流動(dòng)站、中國(guó)工商銀行城市金融研究所藏波撰文說，這將形成兩個(gè)抑制“去庫(kù)存”的桎梏：一是推高了房地產(chǎn)交易價(jià)格；二是導(dǎo)致了“去庫(kù)存”的結(jié)構(gòu)性扭曲。

臧波第二個(gè)觀點(diǎn)的邏輯在于當(dāng)前全國(guó)東、中、西部地區(qū)現(xiàn)有庫(kù)存均出現(xiàn)了不同程度的下降，但屬于去庫(kù)存短期繁榮，背后難掩年內(nèi)供給端的商品房新開工量的“由負(fù)轉(zhuǎn)正”變化，或產(chǎn)生抵消效應(yīng)，積攢新的庫(kù)存。

世聯(lián)行給出的數(shù)據(jù)亦顯示，北上深三地房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)18.4、16.5和21.5，認(rèn)為當(dāng)前購(gòu)房門檻越來越高，房?jī)r(jià)高走，首付跟隨大幅提高，消費(fèi)者上車門檻也大幅提高，相當(dāng)一部分購(gòu)房者被擋在門外。

●博弈房地產(chǎn)理性回歸

8月17日，年初赴港上市的融信集團(tuán)豪擲110億元拿下了上海靜安區(qū)一商住用地，可售部分的樓板價(jià)高達(dá)14.6萬(wàn)元/平方米，一舉刷新了全國(guó)樓板價(jià)新紀(jì)錄。

誰(shuí)在推高地價(jià)與房?jī)r(jià)？對(duì)此問題，有指向政府壟斷土地，也有指向購(gòu)房者把房?jī)r(jià)買貴了，也有指向房企不理性等，但至今莫衷一是。

樊綱反駁說，“大家都抱怨地價(jià)太高了，你嫌高可以不要拍。對(duì)市場(chǎng)的分析，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，很多是因?yàn)槲覀儯ǚ科螅﹥?nèi)部在引導(dǎo)，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲上去?！?/p>

按照中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一的觀點(diǎn)，中國(guó)樓市還是一個(gè)政策主導(dǎo)的市場(chǎng)。與此看法相似，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有市場(chǎng)化。

基于當(dāng)前中國(guó)樓市較為鮮明的“政策市”特征，不少龍頭房企仍將公司戰(zhàn)略及決策押注在政策趨勢(shì)上，而往往忽視了自身行為的示范效應(yīng)。

旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事兼主席林中說，“一個(gè)企業(yè)是很難改變環(huán)境的，我們也想適應(yīng)環(huán)境變化，像博鰲房地產(chǎn)論壇這種會(huì)議，大家聚在一起形成一個(gè)共識(shí)，采取一個(gè)相應(yīng)的行動(dòng)。我認(rèn)為這既是我們?cè)谶m應(yīng)這個(gè)環(huán)境，也是我們?cè)谥鸩礁淖冞@個(gè)環(huán)境?！?/p>

房企真能步調(diào)一致嗎？就樊綱的上述觀點(diǎn)而言，其立足點(diǎn)就是單個(gè)房企在市場(chǎng)博弈下所面臨的“囚徒困境”，像拿地心理上，你不拿地，別人也會(huì)拿，被別人趕超等，個(gè)別房企“缺糧心慌”的態(tài)度亦說明了該問題。

旭輝、陽(yáng)光城等相關(guān)房企負(fù)責(zé)人均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，等市場(chǎng)回歸理性了再拿地，認(rèn)為現(xiàn)在并非拿地好時(shí)機(jī)。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌也表示，現(xiàn)在處于樓市小周期的高點(diǎn)，那些拿下“地王”的房企未來日子很可能不好過。但截至發(fā)稿時(shí)，記者注意到，個(gè)別熱點(diǎn)城市仍然頻現(xiàn)新“地王”。