中金報(bào)告：中國樓市未來三十年的趨勢是量降價(jià)升

2016-07-21 來源：

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國家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市房價(jià)漲勢繼續(xù)收窄，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高，二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，二線熱門城市中，合肥、廈門、南京繼續(xù)領(lǐng)跑。

中金公司今日發(fā)布了關(guān)于未來30年中國樓市前景的研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，新房銷售量已處于高位，預(yù)計(jì)未來將進(jìn)入長期下行通道；但銷售額將持續(xù)上揚(yáng)，“北上廣深”的成交均價(jià)更是加速上升，將在2050年達(dá)到70,000元/平方米；房價(jià)雖高于均衡值，但鑒于房價(jià)過去10年增速緩于人均GDP增速，長期仍有上行空間。

新房成交量逐漸下降但銷售額持續(xù)走高

報(bào)告分析稱，從全國層面來看，新建商品住房成交量在 2016 年后維持在 11~12 億平方米，2020 年后進(jìn)入下行通道，降速先增后緩，2040年后穩(wěn)定在 7 億平方米左右。其中超高能級和高能級城市成交量先增后降，其他城市則持續(xù)下滑。

（報(bào)告定義“北上廣深”為超高能級城市，重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽、西安、寧波、大連、福州、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、長春、廈門這21個(gè)城市為高能級城市。）

然而，未來全國新房成交金額將持續(xù)走高，到 2050 年達(dá)到 20 萬億人民幣左右。各級城市間持續(xù)上漲的銷售額變動(dòng)規(guī)律基本一致。

成交均價(jià)亦將逐步上行，全國新建商品住房成交均價(jià)2050年將達(dá)到30,000元/平方米，剔除了通貨膨脹因素后的“不變房價(jià)”將達(dá)到15,000元/平方米。超高能級城市的名義房價(jià)和不變房價(jià)均呈加速上升態(tài)勢，至2050年分別達(dá)到 70,000 元/平方米和 42,000 元/平方米；高能級和中能級城市名義房價(jià)均呈持續(xù)增長態(tài)勢，但不變房價(jià)增速逐漸放緩；而低能級城市盡管名義房價(jià)增長同樣呈現(xiàn)上漲，但不變房價(jià)將在 2035 年到達(dá)拐點(diǎn)，之后穩(wěn)定在 6,000 元/平方米左右。

人均GDP支持的上漲房價(jià)：絕對房價(jià)和租金回報(bào)率僅居世界中游

中金報(bào)告認(rèn)為，房價(jià)往往隨人均GDP增長而聯(lián)動(dòng)上漲，二者長期存在顯著正相關(guān)關(guān)系。考慮到中國的人均GDP正處于快速擴(kuò)張階段，未來房價(jià)存在一定的基本面支撐，仍可能有較強(qiáng)的上行空間。過去十年中國房價(jià)年均增長率為 8.6%，但人均GDP增長率高達(dá) 14.2%，中國房價(jià)相對人均GDP的增長速度尚有空間。

從住房的居住屬性著眼，房價(jià)收入比指標(biāo)往往反映出住房價(jià)格是否超過了居民家庭的承受能力。對比全球各大城市的房價(jià)收入比，北、上、深的房價(jià)收入比僅次于倫敦。

但中金分析認(rèn)為，中國的國民儲(chǔ)蓄率幾乎是國際平均的水平的兩倍，而實(shí)物資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)為主）的占比也高于國際平均水平，都會(huì)推升房價(jià)收入比的合理區(qū)間。因此，房價(jià)收入比指標(biāo)并不能客觀反映中國家庭的住房購買力。

在修正了儲(chǔ)蓄和置業(yè)傾向的差異之后，北、上、深等城市的房價(jià)收入比修正值已接近全球平均水平，廣州甚至處于較低水平。

另一方面，從住房的金融資產(chǎn)屬性著眼，中國城市的租金回報(bào)率似乎遠(yuǎn)低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產(chǎn)稅這一因素的影響后，北上廣深的租金回報(bào)率也僅處在全球中游水平。

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