房企半年考即將來臨，6月或再創(chuàng)業(yè)績高峰。與此同時(shí)，已有業(yè)績分化信號(hào)。

億翰智庫發(fā)布的2016年前5月典型房企銷售業(yè)績排行榜顯示，Top20房企銷售金額在205億元以上，從22名以后，銷售金額落差明顯拉大，上下排名之間出現(xiàn)40億的斷層。

而克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市成交量持續(xù)回升，部分城市成交迎來“三連漲”。其中一線城市北京漲幅最大，接近6成，深圳則持續(xù)2周下滑；二線城市多數(shù)上漲，重點(diǎn)城市僅南京、武漢小幅下跌，天津漲幅達(dá)25%；三四線城市整體漲多跌少，且跌幅均不大。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，不排除6月份房企為加速去化集中推盤，沖刺上半年業(yè)績。他認(rèn)為，上半年萬科和碧桂園表現(xiàn)比較突出。值得關(guān)注的是，中海在一線城市貨值不多，而萬科則主要靠一線提升業(yè)績。

來自同策咨詢研究部的一份監(jiān)測月報(bào)可見，中海5月的銷售金額環(huán)比下跌37.79%，而萬科環(huán)比上漲76%，碧桂園環(huán)比漲143.86%，龍湖地產(chǎn)更是大漲152.85%。

前5月銷售分化明顯

龍湖為何在5月份產(chǎn)生如此大的逆轉(zhuǎn)？從布局來看，其四分之一以上銷售金額來自一線城市，二線城市項(xiàng)目銷售金額占66.81%。

進(jìn)入二季度，長三角地區(qū)市場持續(xù)向好，龍湖在4月多盤熱銷后，5月加大推盤力度。其中蘇州龍湖獅山原著項(xiàng)目5月6日首次開盤，5月簽約406套，實(shí)現(xiàn)銷售金額逾20億元，創(chuàng)造單項(xiàng)目銷售金額的歷史紀(jì)錄。杭州龍湖武林九里去化416套，銷售4.33萬平方米，銷售金額達(dá)6.81億元，獲得杭州當(dāng)月簽約套數(shù)、面積和金額三冠王。

億翰智庫指出，Top20房企的業(yè)績表現(xiàn)中，后勁分化是一個(gè)明顯特征。前10強(qiáng)企業(yè)單月銷售金額后勁十足；而Top11-20房企單月業(yè)績則表現(xiàn)不夠穩(wěn)定，原因在于仍擺脫不了供貨節(jié)奏的影響。

經(jīng)歷4月份供應(yīng)集中放量之后，5月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量有所下滑，環(huán)比跌幅達(dá)23%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一方面4月份成交銳減導(dǎo)致房企觀望情緒漸濃；另一方面，土地市場“面粉貴過面包”導(dǎo)致周邊項(xiàng)目房價(jià)上漲預(yù)期加強(qiáng)，開發(fā)商推盤意愿并不強(qiáng)。但整體來看，供應(yīng)量絕對(duì)值仍維持在較高位置，且與去年同期基本持平。

2016年1-5月標(biāo)桿房企銷售金額合計(jì)8994.31億元，占全國商品房銷售金額24.46%；銷售面積合計(jì)7424.81萬平方米，占全國商品房銷售面積15.48%。標(biāo)桿房企金額和面積集中度同比均有一定提升。

截至6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積726.88萬平方米，同比上漲29%，成交均價(jià)34867元/平方米，同比上漲14%。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比2016年3月220萬平方米的高峰值下跌56.08%，而5月交易量98萬平方米，6月即使有房企沖刺半年報(bào)的因素，前26天也僅僅有96.34萬平方米。

機(jī)構(gòu)分析稱，總體來看，由于2015年下半年以來的市場需求透支與“滬九條”等政策面的調(diào)整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已呈現(xiàn)倒“V”特征。

一二線城市均存調(diào)整預(yù)期

在6月28日融創(chuàng)中國合肥品牌暨案名發(fā)布會(huì)上，董事長孫宏斌指出，從5月份開始，很多開發(fā)商還沒有感覺到，貨幣政策收緊將會(huì)帶來的影響?！拔以瓉硪恢闭f，有些城市比一線城市風(fēng)險(xiǎn)大，現(xiàn)在看來土地市場風(fēng)險(xiǎn)特別大。目前的高地價(jià)是不可持續(xù)的?！?/p>

金融風(fēng)險(xiǎn)在積累有跡可循。商品住宅市場交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年或?qū)⑦M(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。受此影響上海樓市的房價(jià)面臨較大壓力。對(duì)于銀行而言，2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房價(jià)開始下降時(shí)，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)，銀行必然先收緊開發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款。

張宏偉也認(rèn)為，從政策面來看，由于上海樓市仍然沒有實(shí)質(zhì)性降溫，4月份以來的“地王”頻現(xiàn)也延后了樓市調(diào)整期的到來。因此，從抑制投資投機(jī)與“滬九條”政策持續(xù)性的角度考慮，下半年上海商品住宅調(diào)控政策仍然有繼續(xù)從嚴(yán)的可能性。

央行上?？偛恐贫松虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

央行上海總部4月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據(jù)此計(jì)算，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新增滬上個(gè)人住房貸款記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出臺(tái)前市場的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見一斑。

由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，上海樓市增長動(dòng)力已顯不足。此時(shí)，央行上?？偛繉?duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)實(shí)施全方位監(jiān)測與管理，也是為了防止由于房價(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。