小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴——二評樓市變局

2016-07-22 來源：

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2016年成為“地王”之年，但有關這些“地王”身世的市場信息卻有太多謎團，太多需要質(zhì)疑。

上半年，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價地最密集涌現(xiàn)的半年，其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場“地王”盛宴呈現(xiàn)來勢兇猛的新特點，但卻在風險防范方面，過于缺少監(jiān)管信息。

首先要關注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來房價上漲最迅猛的地方。必須關注的是，在傳統(tǒng)房價與地價關系即“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動性起了多大作用？在當前相對寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？擊鼓傳花的風險如何防范？

據(jù)披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權(quán)密切相關。果真如此，必須直面正視，分析引導，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

數(shù)據(jù)顯示，新一輪“地王”溢價率、樓面地價等創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。然而國土資源部6月8日通報稱，按要求各地須對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)上報國土資源部。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫，2015年以來媒體報道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場管理調(diào)控、土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機制。近九成異常交易身處于報備之外，市場信息失真程度可想而知。

今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。北京累計出讓樓面價超3萬元/平米的地塊59宗。開發(fā)商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元?！暗赝酢北貙⒓又毓┬璧箳欤胀ㄗ≌蛔?，供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風險、金融風險以及國有資本流失風險，不能視而不見。

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