今年上半年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依舊復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)仍然面臨著較大的下行壓力。從房地產(chǎn)行業(yè)看，在中央去庫存政策指導(dǎo)下，再加上地方政策的積極落實(shí)，全國樓市整體庫存有所回落，去庫存效果得以體現(xiàn)。二季度雖然中央并未出臺更大力度的放松政策，但也從供應(yīng)端陸續(xù)出臺了一系列去庫存的配套政策。在市場整體處于回升的態(tài)勢下，少數(shù)二線城市取代了此前市場火爆的上海、深圳等一線城市，成為目前市場最火爆的區(qū)域，同時，一些三四線庫存量較大的城市仍然面臨著去庫存壓力。市場的分化以及輪動，對于地方政府的樓市調(diào)控，無疑提出了較高要求，地方樓市政策的分化也日趨明顯。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策：

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長政策陸續(xù)出臺，貨幣政策公開市場操作常態(tài)化

1、促消費(fèi)、外貿(mào)增長，去產(chǎn)能過剩，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長政策持續(xù)推進(jìn)

二季度以來，中央各部委出臺了一系列經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長政策，涵蓋了促進(jìn)消費(fèi)、促進(jìn)外貿(mào)以及去產(chǎn)能過剩等方面。4月15日，為促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，發(fā)改委、教育部、工信部等24部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動轉(zhuǎn)型升級的行動方案》，方案主要圍繞十個主攻方向，實(shí)施“十大擴(kuò)消費(fèi)行動”，并提出了38個具體措施加快培育發(fā)展新動力。5月5日，國務(wù)院發(fā)布促進(jìn)外貿(mào)回穩(wěn)向好的若干意見，提出要多措并舉，促進(jìn)外貿(mào)創(chuàng)新發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)外貿(mào)回穩(wěn)向好。意見從5個方面提出了14條政策措施。此外，國土資源部出臺12項(xiàng)措施支持化解鋼鐵煤炭過剩產(chǎn)能，中央財政將根據(jù)國資委確定的有關(guān)中央企業(yè)化解過剩產(chǎn)能任務(wù)，撥付工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項(xiàng)獎補(bǔ)資金，支持中央企業(yè)化解鋼鐵、煤炭過剩產(chǎn)能工作。2016年中央財政撥付工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整專項(xiàng)獎補(bǔ)資金達(dá)到276.43億元。

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，國際和國內(nèi)環(huán)境存在很多不確定的因素。特別是外貿(mào)形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，下行壓力不斷加大。促進(jìn)外貿(mào)回穩(wěn)向好，對我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和升級發(fā)展具有重要意義。而從消費(fèi)來看，近幾年中國的“三駕馬車”中消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)明顯提升。因此，在進(jìn)入消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的關(guān)鍵階段，進(jìn)一步挖掘消費(fèi)的潛力，提升消費(fèi)的貢獻(xiàn)率，我國經(jīng)濟(jì)也能夠保持平穩(wěn)較快的增長。此外，在加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的過程中，今年最緊迫的任務(wù)是完成去產(chǎn)能。為此，中央也積極落實(shí)各項(xiàng)去產(chǎn)能政策，目前重點(diǎn)行業(yè)是煤炭和鋼鐵，6月以來國家發(fā)改委分多路實(shí)地督查去產(chǎn)能成效。從政策落實(shí)情況看，可以說進(jìn)展順利，成效初現(xiàn)端倪?？梢姡谀壳敖?jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的前提下，隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的穩(wěn)步推進(jìn)，中央也會繼續(xù)出臺一系列配套政策，從而完成既定的改革和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

2、全國經(jīng)濟(jì)體制改革會議召開，部署八大改革任務(wù)

4月14—15日，2016年全國經(jīng)濟(jì)體制改革工作會議在北京召開，會議部署了多項(xiàng)今年將推出或抓好落實(shí)的重點(diǎn)領(lǐng)域改革。其中主要包括深化企業(yè)改革，著力增強(qiáng)市場微觀主體活力；持續(xù)推進(jìn)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，著力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動力；深化投融資體制改革，發(fā)揮有效投資對穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用；深入推進(jìn)價格改革，加快完善市場決定價格機(jī)制；完善新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展；構(gòu)建開放型經(jīng)濟(jì)新體制，加快形成對外開放新格局；完善創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展體制機(jī)制，不斷激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造活力；大力推進(jìn)生態(tài)文明體制改革，推動綠色發(fā)展取得新突破。會議強(qiáng)調(diào)，下一步一方面要攻堅克難，著力解決制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的難點(diǎn)問題，另一方面，增強(qiáng)人民群眾對改革的獲得感。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)增長的主體要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。目前很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如能源重化工產(chǎn)業(yè)，面臨著產(chǎn)能過剩和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移等問題，在中國勞動力成本不斷上升的情況下，已經(jīng)逐漸失去競爭優(yōu)勢。在穩(wěn)增長的過程中依靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)來穩(wěn)增長已經(jīng)是過去式，因此一定要培育和挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這就需要全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革。只有這樣，才能不斷增強(qiáng)長期發(fā)展后勁，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。今年作為全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅之年，經(jīng)濟(jì)體制改革的工作重點(diǎn)側(cè)重于以體制創(chuàng)新促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、市場創(chuàng)新。而體制創(chuàng)新的最終目的則是為了穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)。同時，政府針對國企改革動作頻頻，繼此前國企“十項(xiàng)改革試點(diǎn)”落實(shí)計劃首度對外披露后，此次八大任務(wù)將國企改革放到今年經(jīng)濟(jì)體制改革的首位，再度說明了其重要性不可小覷。此外，將完善創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展體制機(jī)制作為深化經(jīng)濟(jì)體制改革的一項(xiàng)重要任務(wù)，這也是首次在經(jīng)濟(jì)體制改革會議中提出。主要是在很多方面，完善的創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展機(jī)制能更大程度為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供條件，符合當(dāng)前我國創(chuàng)新驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)展目標(biāo)。

3、央行公開市場逆回購操作頻繁，市場流動性趨緊得以緩解

二季度以來，為保持市場流動性，并結(jié)合金融機(jī)構(gòu)流行性需求，央行在公開市場繼續(xù)進(jìn)行多種手段的操作。作為主要手段之一，在公開市場逆回購方面，央行操作頻次延續(xù)了一季度的基調(diào)，工作日均正常開展公開市場操作。特別是6月24日-30日連續(xù)五個交易日，央行將逆回購規(guī)模保持在千億元以上，累計達(dá)到9600億元，這主要是為了應(yīng)對季末流動性趨緊的影響。同時，央行繼續(xù)開展MLF、SLF、PSL等操作，二季度央行累計開展MLF操作共12130億元。在PSL方面，央行宣布從2016年5月起在每月月初對國家開發(fā)銀行等三個銀行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款，主要用于支持三家銀行發(fā)放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項(xiàng)目貸款等。此外，央行還決定進(jìn)一步完善平均法考核存款準(zhǔn)備金，以穩(wěn)定資金利率波動。

從今年二季度以來央行在公開市場的一系列操作手段看，基本延續(xù)了一季度以來的節(jié)奏，也成為了目前央行調(diào)節(jié)流動性緊張的常用手段。今年上半年，貨幣政策主基調(diào)仍然是穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡，哪一個最終目標(biāo)偏離比較多，央行就會從哪個目標(biāo)出發(fā)進(jìn)行貨幣政策調(diào)整。二季度貨幣政策工具從傳統(tǒng)的降息降準(zhǔn)更多地轉(zhuǎn)向了公開市場操作，操作頻率明顯提升。相對于降息降準(zhǔn)，SLF、MLF等公開市場操作手段屬于“小步快走”，由于釋放出來的資金量相對有限，對市場資金面的沖擊更小，避免了市場利率水平的大起大落。此外，這些中短期貨幣政策操作工具趨于常態(tài)化，能夠在盡量避免總量型寬松的同時，較好地配合防范風(fēng)險與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

二、中央房地產(chǎn)政策：

提高土地利用科學(xué)性和針對性，加快培育和發(fā)展住房租賃市場

1、土地規(guī)劃綱要陸續(xù)發(fā)布，中央樓市去庫存目的顯現(xiàn)

二季度，國土部陸續(xù)發(fā)布了一系列土地規(guī)劃綱要，對于今后我國土地資源的規(guī)劃以及用地調(diào)節(jié)等方面提出了明確的方向。具體來看：4月12日，國土部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，要結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。4月14日，國土部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》要求，對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地計劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。5月11日，國土部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，明確要加強(qiáng)和改進(jìn)土地計劃管理。6月22日，國土部公布《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案》，當(dāng)中將北京、天津、上海等大城市的耕地保有量做了較大幅度的調(diào)減。

從國土部此次發(fā)布的一系列土地規(guī)劃綱要來看，彰顯了中央去樓市庫存的強(qiáng)烈決心。今年以來，自樓市去庫存被列為今年中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一后，中央和地方政府積極出臺一系列樓市去庫存的相關(guān)配套政策，可以說，政策效果也在逐漸顯現(xiàn)。但是要解決市場供求結(jié)構(gòu)矛盾，化解樓市庫存壓力較高的問題，市場供應(yīng)端即土地資源的合理有效利用，是重點(diǎn)考慮的方向之一。我國區(qū)域樓市的分化取決于市場供求的嚴(yán)重不平衡，一二線特大城市土地資源稀缺，建設(shè)用地甚至負(fù)增長，造成地王現(xiàn)象不時出現(xiàn)，市場始終處于高位發(fā)展態(tài)勢；而三四線城市土地資源豐富，但市場需求不足，進(jìn)而導(dǎo)致高庫存難以消化，市場整體低迷。因此，如何合理利用和安排這些不同城市的土地資源，也是關(guān)系到未來一段時期內(nèi)樓市去庫存能否達(dá)到目標(biāo)、房地產(chǎn)市場能否長期穩(wěn)定健康發(fā)展的先決條件。此外，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案》也體現(xiàn)了遏制建設(shè)用地過度擴(kuò)張、防止大城市城區(qū)繼續(xù)“攤大餅”，嚴(yán)格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，將城市土地利用思維從增加增量轉(zhuǎn)為盤活存量的重要指導(dǎo)方針。

2、國務(wù)院加快發(fā)展住房租賃市場，倡導(dǎo)購租并舉

國務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。5月6日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華就介紹了加快培育和發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)情況。6月3日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。該《意見》從六個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施：一是培育市場供應(yīng)主體；二是鼓勵住房租賃消費(fèi)；三是完善公共租賃住房；四是支持租賃住房建設(shè)；五是加大政策支持力度；六是加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。其中允許將商業(yè)用房的土地用途調(diào)整為居住用地等內(nèi)容引起了行業(yè)關(guān)注。

隨著市場的逐步成熟，住房租賃市場開始逐步受到中央的重視。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議便明確指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。2016年《政府工作報告》也強(qiáng)調(diào)，要建立購租并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?？梢姡瑢?shí)行租售并舉，發(fā)展住房租賃市場成為當(dāng)前的主要任務(wù)，這也為建立多層次的住房消費(fèi)市場提供了有力支持。而允許商業(yè)用房改建成居住用途出租可以說一舉兩得。一方面可以化解商業(yè)用房庫存過高的壓力；另一方面，經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整后，增加居住用房的供應(yīng)，滿足租賃消費(fèi)的同時也有望抑制租賃價格快速上行，有利于降低消費(fèi)者的入市成本。同時，由于住房租賃市場規(guī)模較大，也為廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型和升級創(chuàng)造了條件。

3、中央出臺通知，多渠道籌集資金加大對棚戶區(qū)改造支持力度

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》，指出，2016年，中央財政將繼續(xù)加大對各地棚戶區(qū)改造工作的支持力度，中央補(bǔ)助力度不低于上年；省級財政也要增加投入，加大對財力困難市縣棚戶區(qū)改造工作的支持力度；市縣財政要按規(guī)定渠道落實(shí)資金來源，通過一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算等多渠道籌集棚戶區(qū)改造資金。此外，各級財政部門要積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加大政策宣傳力度，引導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置方式。特別是對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團(tuán)購方式購置安置住房，切實(shí)化解存量商品住房。

大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，不僅有利于穩(wěn)增長，而且能夠有效改善困難群眾的住房條件，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。根據(jù)國務(wù)院2015-2017的棚改計劃，期內(nèi)全國要開工改造1800萬套棚戶區(qū)。實(shí)際上，去年全國已開工了601萬套，今年還要開工改造600萬套。由于棚戶區(qū)改造困難項(xiàng)目越來越多、征收拆遷難度也會更大，再加上一些地方財政收入增速放緩，資金配套難度也會增加。因此，此次兩部委《通知》要求，今年中央財政補(bǔ)助力度將不低于上年，繼續(xù)落實(shí)對棚改項(xiàng)目免收各項(xiàng)收費(fèi)基金、土地出讓收入以及稅收減免政策，這有助于進(jìn)一步降低棚改成本。同時，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，倡導(dǎo)棚戶區(qū)改造居民到市場上購買住房，對于當(dāng)前全國部分城市的房地產(chǎn)去庫存也有推動作用?？梢?，中央積極出臺棚戶區(qū)改造支持政策，不僅體現(xiàn)了中央政府“以民為本”的思想，也對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。

三、地方房地產(chǎn)政策：

熱點(diǎn)城市政策相繼收緊，三四線堅持寬松、補(bǔ)貼

繼2016年第一季度，上海、合肥、南京、廊坊等城市的火爆之后，去庫存的腳步仍未停下，全國各個熱點(diǎn)城市，如南昌、鄭州、無錫、南寧等地庫存消化周期持續(xù)低位。同時，全國房價仍在持續(xù)上升，且有加速上行的趨勢。土地市場更是高燒不退，“地王”驟然間成為一種常態(tài)。因此，在中央“去庫存”和“穩(wěn)增長”并進(jìn)思想的指導(dǎo)下，地方調(diào)控在持續(xù)推進(jìn)，熱點(diǎn)城市進(jìn)一步出臺趨緊政策，庫存較大地區(qū)依舊寬松補(bǔ)貼。

1、熱門城市加碼調(diào)控政策，且有進(jìn)一步收緊可能

廊坊打響三線城市限購第一槍。4月1日晚間，廊坊市政府新聞辦官方微博正式轉(zhuǎn)發(fā)了廊坊市房管局等六部門制定的《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。內(nèi)容涉及規(guī)范市場秩序、非本地戶籍限購、嚴(yán)格規(guī)劃管控等9項(xiàng)措施。其中最引人關(guān)注的就是實(shí)行住房限購和差別化住房信貸政策，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套住房且購房首付款比例不低于30%。得益于緊靠北京的優(yōu)勢地理位置，今年3月份以來，廊坊房地產(chǎn)市場快速“回暖”，尤其是三河、香河、大廠三地房價漲幅迅猛，為了避免積累巨大的房地產(chǎn)風(fēng)險，作為三線城市的廊坊4月初出臺了此次限購政策。

廣州聯(lián)合發(fā)文叫停首付貸與眾籌購房。4月20日，廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會等3家行業(yè)協(xié)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)的通知》，該通知要求各會員單位從即日起全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務(wù)，并徹底開展自查和業(yè)務(wù)清理工作。三個協(xié)會通力配合，齊抓共管，聯(lián)合發(fā)文，通過銀行把關(guān)，除互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，對房地產(chǎn)、房地產(chǎn)中介公司、小貸公司等都予以明確要求。

南京出臺樓市調(diào)控新政，將設(shè)房價漲幅紅線。4月21日，南京市玄武區(qū)官方微博“玄武發(fā)布”稱，南京將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)，主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報均價每平米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

深圳將試點(diǎn)商品房現(xiàn)售，開發(fā)商風(fēng)險把控能力受考驗(yàn)。5月3日，深圳市規(guī)劃和國土資源委發(fā)布消息稱，深圳將試點(diǎn)商品房現(xiàn)售制度，即由傳統(tǒng)的“期房”銷售轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”發(fā)售。6月2日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出今年首宗出讓的住宅用地，被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售首個試點(diǎn)項(xiàng)目。

北京通州區(qū)商務(wù)型公寓限購出臺。5月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，指出自5月6日起，通州區(qū)商務(wù)型公寓執(zhí)行限購政策，暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售。此外，居民家庭購買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，核檢購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。

蘇州出臺重磅新政，土地限價拍賣。5月18日，蘇州市國土局發(fā)布公告，要求對5月23日的10宗掛牌地塊設(shè)置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。這樣的“土地限價令”，在全國都比較罕見。

合肥新政落地，限貸控地王為樓市降溫。6月24日，合肥發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，自7月1日起正式限貸。商品房最低首付比為25%，二套房的首付比例提高至40%，對應(yīng)的是名下有房無貸的情況，而如果名下有房有貸款，則再購房首付比例為50%。對于三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公積金貸款。同時加大土地供應(yīng)，對地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，要求提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時限：在合肥市各區(qū)縣（除縣級巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”的，開發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂一個月內(nèi)一次性付清出讓金。

天津公積金調(diào)整，降低改善需求對于公積金貸款的使用程度。6月29日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布《天津市住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整個人住房公積金（組合）貸款有關(guān)政策的通知》，對公積金貸款政策做出調(diào)整：家庭購買首套住房貸款最高限額由原80萬元下調(diào)為60萬元；二套房貸款最高限額40萬元；三套房停止發(fā)放公積金貸款。同時，新增加了“房屋套數(shù)的審核標(biāo)準(zhǔn)”，將二套房標(biāo)準(zhǔn)明確為職工家庭使用過1次貸款購房，或辦理過1次購房提取住房公積金。此次天津公積金調(diào)整，降低了改善需求對于公積金貸款的使用程度，將有利于抑制樓市過熱，改變市場預(yù)期。

2、多數(shù)省市繼續(xù)堅持寬松、補(bǔ)貼等寬松政策，進(jìn)一步消化庫存

吉林取消住房限購與限貸政策，將給購房者適當(dāng)補(bǔ)貼。4月25日，吉林省政府辦公廳出臺了《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，取消住房限購、限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。鼓勵城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民購買庫存商品房，有條件的城市政府可對購買新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補(bǔ)貼。同時，還在降低購房門檻、用好用足住房公積金、減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、降低個人稅收負(fù)擔(dān)等方面做了多種規(guī)定，旨在進(jìn)一步鼓勵住房消費(fèi)，化解庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

陜西省政府出臺房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結(jié)構(gòu)若干意見。5月20日，陜西省政府出臺《關(guān)于房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結(jié)構(gòu)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），明確提出了要提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率、支持農(nóng)民進(jìn)城購房、落實(shí)信貸支持和稅收優(yōu)惠政策、發(fā)揮住房公積金作用、培育發(fā)展住房租賃市場等多項(xiàng)新政。同時要求各地政府要針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題，在今年6月底前出臺房地產(chǎn)市場去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)的具體政策措施。

新疆出臺房地產(chǎn)去庫存意見，實(shí)行全額補(bǔ)貼購房契稅。5月底，新疆維吾爾族自治區(qū)公布了《關(guān)于做好當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作推進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，提出要做好自治區(qū)化解房地產(chǎn)庫存工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。意見指出要全面實(shí)施交易契稅財政補(bǔ)貼政策，在嚴(yán)格落實(shí)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》的基礎(chǔ)上，自2016年3月1日至12月31日，對新建商品住房和二手住房交易契稅由各地財政給予全額補(bǔ)貼，切實(shí)減輕居民購房負(fù)擔(dān)，支持購房消費(fèi)。

大連出臺房地產(chǎn)去庫存18條意見取消多項(xiàng)限購政策。6月7日，大連市政府出臺《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出對于一年內(nèi)在市內(nèi)四區(qū)賣小房買大房的改善型購房者，將按面積差每平方米給予100元的獎勵。此次意見涉及棚戶區(qū)改造、人才住房鼓勵、加大宣傳促銷力度、支持改善住房條件、加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管控、加快培育住房租賃市場、取消過時限制性政策等18個方面，旨在消化房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和穩(wěn)增長、惠民生提供有力支撐。

四、總結(jié)與展望：

中央從供應(yīng)端落實(shí)去庫存，地方政策繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢

1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，財稅政策更加積極

從今年上半年我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況看，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級在穩(wěn)步推進(jìn)。當(dāng)然也要看到，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還存在許多不穩(wěn)定和不確定的因素，從國際層面看，外部環(huán)境復(fù)雜多變，最近美元加息、英國脫歐，地緣政治對世界經(jīng)濟(jì)的影響還有很多不確定性。從國內(nèi)看，仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，新舊矛盾相互交織，經(jīng)濟(jì)依舊存在下行壓力。在二季度召開的中央多次會議上，針對目前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，中央明確了下階段的宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向。4月29日中共中央政治局會議上提出要堅持適度擴(kuò)大總需求，實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要增強(qiáng)針對性。6月27日夏季達(dá)沃斯會議上，李克強(qiáng)總理發(fā)言指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面沒有改變，宏觀政策也將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時將繼續(xù)創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，加力增效實(shí)施積極的財政政策，靈活適度實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，把資源更多地引向有利于補(bǔ)短板、增后勁、上水平的領(lǐng)域，引向有利于促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級的領(lǐng)域。此后央行在二季度例會中也強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長。可見，今年三季度，為了保證流動性合理，央行仍會采取逆回購、再貸款、定向降準(zhǔn)等多種常規(guī)工具調(diào)控基礎(chǔ)貨幣。必要時，也會根據(jù)市場整體流動性狀況和經(jīng)濟(jì)增長的需要進(jìn)行降息或降準(zhǔn)。

2、中央房地產(chǎn)政策：落實(shí)去庫存，從供應(yīng)端出臺配套政策

從二季度中央出臺的房地產(chǎn)政策來看，雖然政策力度較一季度明顯減弱，但整體政策環(huán)境依舊呈現(xiàn)寬松態(tài)勢。由于全國區(qū)域市場分化嚴(yán)重，中央堅持分城施策原則，二季度并未出臺刺激性政策，而是根據(jù)今年樓市去庫存的重要任務(wù)，陸續(xù)從土地、住房租賃、棚戶區(qū)改造等方面推出一系列去庫存配套政策。中央對于今年房地產(chǎn)方面的工作要求在4月29日的中央政治局會議上得到體現(xiàn)，會議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。因此，從今年三季度以后的政策走勢看，中央房地產(chǎn)政策仍將以落實(shí)去庫存為核心，并堅持分城施策原則，中央層面針對需求端進(jìn)一步出臺刺激性政策的可能性不大，更多地還是會從土地等供應(yīng)端出臺相應(yīng)配套政策，從而有效抑制庫存的上升。

3、地方房地產(chǎn)政策：熱點(diǎn)城市加碼收緊，去庫存政策更具體細(xì)化

2016年二季度市場的區(qū)域分化，以合肥、南京、廈門、蘇州等為主的熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步火爆，房價地價漲幅超過一線城市，領(lǐng)漲全國；但東北三省、湖南、山西等地區(qū)，依舊面臨較大的庫存壓力，因此各地方政策進(jìn)一步分化。預(yù)計在三季度，樓市過熱的地區(qū)將會進(jìn)一步加碼相關(guān)調(diào)控性政策，例如收緊信貸、控制地價等措施；樓市較冷的地區(qū)將進(jìn)一步細(xì)化，以落實(shí)去庫存政策為主，增加可操作性，例如切實(shí)的解決農(nóng)民進(jìn)城購房的各種原有限制和后顧之憂、貨幣化安置以及多渠道盤活存量房?？傊?，在全國范圍內(nèi)，各地方將會在嚴(yán)控風(fēng)險的情況下，針對各地情況推出“去庫存、穩(wěn)發(fā)展”的相關(guān)政策，且進(jìn)一步提出落實(shí)政策的相關(guān)具體措施。