近段時(shí)間，全國(guó)房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)異動(dòng)。一種信號(hào)是3月25日上海和深圳出臺(tái)調(diào)控新政策，以及近期南京、蘇州、廊坊、合肥、廈門的政策收緊；另一個(gè)信號(hào)是人民日?qǐng)?bào)采訪權(quán)威人士透露出對(duì)房地產(chǎn)泡沫的隱憂。那么，如何判斷當(dāng)前房地產(chǎn)政策的性質(zhì)和下一步走勢(shì)？

其一，去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重點(diǎn)要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

會(huì)議公告中，罕見的用了325個(gè)字符，論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。以前歷屆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的闡述，從未超過300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，更是只字未提房地產(chǎn)。

“化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。”

化解房地產(chǎn)庫(kù)存是核心點(diǎn)。所謂的要打一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的殲滅戰(zhàn)，所有措施皆圍著這一個(gè)目的展開的。這其中涉及兩項(xiàng)改革，一項(xiàng)是戶籍制度改革，另一項(xiàng)是住房制度改革。兩項(xiàng)改革的疊加部分是農(nóng)民工市民化。2014年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》規(guī)定，進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實(shí)施居住證制度，加快建設(shè)和共享國(guó)家人口基礎(chǔ)信息庫(kù)，穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng)，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。接下去要督戰(zhàn)各地政府落實(shí)。

但是，當(dāng)前也存在一個(gè)突出問題。外來人口與農(nóng)民工，更愿意落戶工資水平較高的大中城市，甚至是一線城市。而當(dāng)前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購(gòu)房多在小城鎮(zhèn)，可能與與落戶容易有關(guān)。

作為新市民，不管是落戶，還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障。所以讓農(nóng)民工享受到公租房，才是正理！地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房。

其二，今年3月李總理兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，完善住房支持政策。

其中，涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

從報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述來看，可以總結(jié)為以下三點(diǎn)：1、篇幅較短，是2008年以來字?jǐn)?shù)最少的一次。主要有兩方面原因，一是去年以來，已陸續(xù)出臺(tái)了很多政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控放松進(jìn)程，已進(jìn)入后半段；二是去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已罕見的用320多字，闡述了房地產(chǎn)去庫(kù)存，更高級(jí)別的會(huì)議已有詳述，這里簡(jiǎn)述也算正常。

2、棚改房指標(biāo)持續(xù)加碼。從近幾年的棚改房建設(shè)指標(biāo)看：2014年470萬(wàn)套以上，2015年580萬(wàn)套，2016年600萬(wàn)套?？梢?，棚改正成為惠民生與促投資的重要力量。另外，以前總是提出“保障性安居工程”多少萬(wàn)套，今年不再提及這一名詞，估計(jì)要退出歷史舞臺(tái)了。此外，提高棚改貨幣化安置比例，也有利于去庫(kù)存。其實(shí)過去幾個(gè)月，各省級(jí)政府和城市政府，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全實(shí)行貨幣化安置，讓拆遷戶拿著錢去市場(chǎng)上買房。

3、與前兩年相比，今年報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的利好減弱。2014年提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，其后半年左右時(shí)間內(nèi)，多數(shù)城市取消限購(gòu)限貸限價(jià)等，堪稱大利好。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨大利好。其后“3.30”等諸多政策，讓改善需求爆發(fā)。而今年政府報(bào)告，雖然沒有很強(qiáng)的利好信號(hào)，但仍有弱信號(hào)：“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。這也就意味著，今年還會(huì)有小部分新政策出臺(tái)，部分屬于“補(bǔ)丁”政策。

其三，在中央政策指導(dǎo)下，地方政策分化態(tài)勢(shì)顯著。

在去庫(kù)存、穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)下，區(qū)域樓市的冰火兩重天也引發(fā)了“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策格調(diào)，同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上：樓市平淡的地區(qū)，優(yōu)惠和刺激型政策頻出；樓市非理性火爆的地區(qū)，收緊型政策已現(xiàn)端倪。因此，“因城施策”將成為未來地方房地產(chǎn)政策制定和實(shí)施的主導(dǎo)思想。

一方面，多數(shù)地區(qū)放松政策，全方位激活樓市需求端和供給端，全力去庫(kù)存。

今年以來，全國(guó)各個(gè)地方出臺(tái)的以去庫(kù)存為目標(biāo)的刺激型政策可主要?dú)w納為6大類：

1、采取寬松的財(cái)政政策，從房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者兩方面降低稅費(fèi)，激活市場(chǎng)。多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮期。

比如：重慶市：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，為購(gòu)房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。比如，甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2、充分利用公積金杠桿工具，協(xié)助購(gòu)房者入市。住房公積金已成為各地去庫(kù)存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。比如，四川省：與全國(guó)20家省級(jí)住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

3、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，開放最具潛力的購(gòu)買需求端口。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國(guó)已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購(gòu)房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房、推出針對(duì)性的信貸支持等。比如，江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。再如，四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場(chǎng)租金低50%。

4、加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等措施，盤活存量房去庫(kù)存。不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。比如福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

5、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目比重，鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組。鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)等措施，已經(jīng)逐步在庫(kù)存量較大的地區(qū)出臺(tái)。比如山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺俊⑸骄胺扛脑鞛榉謺r(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

6、進(jìn)一步拓展購(gòu)房群體，允許外國(guó)人購(gòu)房，鼓勵(lì)大學(xué)生購(gòu)房。比如沈陽(yáng)市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房，對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

另一方面，少數(shù)城市開始收緊政策，力求穩(wěn)定房?jī)r(jià)、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

“收緊”型政策分為兩大路徑，主要是緊縮需求端，可歸納為4方面內(nèi)容：

1、實(shí)行差別化信貸政策，預(yù)防和嚴(yán)控潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如上海市：二套普通房首付不低于5成，二套非普通房首付不低于7成，此外購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。再如深圳市：二套房或近兩年內(nèi)有房貸記錄首付最低4成。還有7月份合肥與廈門出臺(tái)限貸新政，二套首付提至六成，三貸禁貸。

2、限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)。比如上海市：提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。再如深圳市：本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房，此前年限則為1年及以上；對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。還有廊坊市：非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。

3、規(guī)范房企管理，嚴(yán)禁房企、金融機(jī)構(gòu)提供“首付貸”等非銀行系統(tǒng)高杠桿房貸業(yè)務(wù)。比如四個(gè)一線城市全都發(fā)文清理整頓首付貸。上海市：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

4、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售，防止捂盤惜售。比如蘇州市：加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可管理，30000平方米以下商品住房項(xiàng)目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。并要求項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外公開市場(chǎng)銷售；在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。再如合肥市：房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺(tái)樓市調(diào)控新政，對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。南京也限制新盤提價(jià)幅度。

其四，人民日?qǐng)?bào)采訪“權(quán)威人士”，透露出中央將抑制房地產(chǎn)泡沫。

5月9日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表一篇文章：人民日?qǐng)?bào)記者近日再次獨(dú)家采訪了權(quán)威人士，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)問診把脈。鑒于人民日?qǐng)?bào)的權(quán)威地位，這位神秘的“權(quán)威人士”所說的觀點(diǎn)，不能不信。涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)觀點(diǎn)主要如下幾點(diǎn)：

1、固有矛盾還沒根本解決，新問題有所暴露。特別是民營(yíng)企業(yè)投資大幅下降，房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多。

2、高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。比如，一些國(guó)家曾長(zhǎng)期實(shí)施刺激政策，積累了很大泡沫，結(jié)果在政策選擇上，要么維持銀根寬松任由物價(jià)飛漲，要么收緊銀根使泡沫破裂！

3、政策要把控好“度”，既不過頭，也防不及。即使方向正確、政策對(duì)路，一旦用力過猛，不但達(dá)不到預(yù)期目的，還會(huì)釀成風(fēng)險(xiǎn)。比如，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。

4、股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)的手段。（股市與匯市省略）。房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

由此可見，權(quán)威人士比較關(guān)注防風(fēng)險(xiǎn)，尤其是高杠桿所帶來的房地產(chǎn)泡沫。未來一段時(shí)間，央行和銀監(jiān)會(huì)不再會(huì)出臺(tái)更加寬松的房貸新政了。就這一輪短周期而言，首套房貸最低二成到底了！去庫(kù)存，靠人的城鎮(zhèn)化，也即鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，成為新市民；但不歡迎本地居民投資投機(jī)性購(gòu)房！不能縱容投資投機(jī)性購(gòu)房需求，利用“首付貸”等高杠桿買房、炒房。

雖然這位“權(quán)威人士”的上述觀點(diǎn)，在房地產(chǎn)政策取向方面，透出一絲涼風(fēng)。但是，還不宜據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)政策立馬就會(huì)轉(zhuǎn)向。因?yàn)?，全?guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍在高位，去庫(kù)存還遠(yuǎn)沒達(dá)到理想效果，房地產(chǎn)刺激政策不可能這么快“鳴金收兵”！主要是一線城市和少數(shù)二線城市，房?jī)r(jià)上漲過快，必然導(dǎo)致收緊政策。

近段時(shí)間，全國(guó)房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)異動(dòng)。一種信號(hào)是3月25日上海和深圳出臺(tái)調(diào)控新政策，以及近期南京、蘇州、廊坊、合肥、廈門的政策收緊；另一個(gè)信號(hào)是人民日?qǐng)?bào)采訪權(quán)威人士透露出對(duì)房地產(chǎn)泡沫的隱憂。那么，如何判斷當(dāng)前房地產(chǎn)政策的性質(zhì)和下一步走勢(shì)？

其一，去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重點(diǎn)要求化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

會(huì)議公告中，罕見的用了325個(gè)字符，論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。以前歷屆中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的闡述，從未超過300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，更是只字未提房地產(chǎn)。

“化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施?！?/p>

化解房地產(chǎn)庫(kù)存是核心點(diǎn)。所謂的要打一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的殲滅戰(zhàn)，所有措施皆圍著這一個(gè)目的展開的。這其中涉及兩項(xiàng)改革，一項(xiàng)是戶籍制度改革，另一項(xiàng)是住房制度改革。兩項(xiàng)改革的疊加部分是農(nóng)民工市民化。2014年7月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》規(guī)定，進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實(shí)施居住證制度，加快建設(shè)和共享國(guó)家人口基礎(chǔ)信息庫(kù)，穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng)，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。接下去要督戰(zhàn)各地政府落實(shí)。

但是，當(dāng)前也存在一個(gè)突出問題。外來人口與農(nóng)民工，更愿意落戶工資水平較高的大中城市，甚至是一線城市。而當(dāng)前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購(gòu)房多在小城鎮(zhèn)，可能與與落戶容易有關(guān)。

作為新市民，不管是落戶，還是持有居住證，都應(yīng)享受到與本地居民相同的公共服務(wù)，包括住房保障。所以讓農(nóng)民工享受到公租房，才是正理！地方政府可以收購(gòu)存量房用于公租房。

其二，今年3月李總理兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，完善住房支持政策。

其中，涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

從報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述來看，可以總結(jié)為以下三點(diǎn)：1、篇幅較短，是2008年以來字?jǐn)?shù)最少的一次。主要有兩方面原因，一是去年以來，已陸續(xù)出臺(tái)了很多政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控放松進(jìn)程，已進(jìn)入后半段；二是去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，已罕見的用320多字，闡述了房地產(chǎn)去庫(kù)存，更高級(jí)別的會(huì)議已有詳述，這里簡(jiǎn)述也算正常。

2、棚改房指標(biāo)持續(xù)加碼。從近幾年的棚改房建設(shè)指標(biāo)看：2014年470萬(wàn)套以上，2015年580萬(wàn)套，2016年600萬(wàn)套?？梢?，棚改正成為惠民生與促投資的重要力量。另外，以前總是提出“保障性安居工程”多少萬(wàn)套，今年不再提及這一名詞，估計(jì)要退出歷史舞臺(tái)了。此外，提高棚改貨幣化安置比例，也有利于去庫(kù)存。其實(shí)過去幾個(gè)月，各省級(jí)政府和城市政府，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全實(shí)行貨幣化安置，讓拆遷戶拿著錢去市場(chǎng)上買房。

3、與前兩年相比，今年報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的利好減弱。2014年提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，其后半年左右時(shí)間內(nèi)，多數(shù)城市取消限購(gòu)限貸限價(jià)等，堪稱大利好。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨大利好。其后“3.30”等諸多政策，讓改善需求爆發(fā)。而今年政府報(bào)告，雖然沒有很強(qiáng)的利好信號(hào)，但仍有弱信號(hào)：“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。這也就意味著，今年還會(huì)有小部分新政策出臺(tái)，部分屬于“補(bǔ)丁”政策。

其三，在中央政策指導(dǎo)下，地方政策分化態(tài)勢(shì)顯著。

在去庫(kù)存、穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)下，區(qū)域樓市的冰火兩重天也引發(fā)了“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策格調(diào)，同時(shí)出現(xiàn)在市場(chǎng)上：樓市平淡的地區(qū)，優(yōu)惠和刺激型政策頻出；樓市非理性火爆的地區(qū)，收緊型政策已現(xiàn)端倪。因此，“因城施策”將成為未來地方房地產(chǎn)政策制定和實(shí)施的主導(dǎo)思想。

一方面，多數(shù)地區(qū)放松政策，全方位激活樓市需求端和供給端，全力去庫(kù)存。

今年以來，全國(guó)各個(gè)地方出臺(tái)的以去庫(kù)存為目標(biāo)的刺激型政策可主要?dú)w納為6大類：

1、采取寬松的財(cái)政政策，從房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者兩方面降低稅費(fèi)，激活市場(chǎng)。多地出臺(tái)了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場(chǎng)和企業(yè)走出低潮期。

比如：重慶市：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

同時(shí)，在房地產(chǎn)需求端，為購(gòu)房者降低交易稅費(fèi)或者實(shí)施交易契稅補(bǔ)貼等措施。比如，甘肅省將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%，居民購(gòu)買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財(cái)政補(bǔ)貼。新疆將商業(yè)個(gè)人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算，確定補(bǔ)貼年限后，差額部分由政府財(cái)政予以補(bǔ)貼。

2、充分利用公積金杠桿工具，協(xié)助購(gòu)房者入市。住房公積金已成為各地去庫(kù)存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。比如，四川?。号c全國(guó)20家省級(jí)住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進(jìn)異地購(gòu)房。并推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

3、多舉措鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，開放最具潛力的購(gòu)買需求端口。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國(guó)已有20余省先后出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購(gòu)房租房等補(bǔ)貼、允許申請(qǐng)公租房、推出針對(duì)性的信貸支持等。比如，江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。再如，四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場(chǎng)租金低50%。

4、加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等措施，盤活存量房去庫(kù)存。不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。比如福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏玫陀?0%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵(lì)開發(fā)商自持、各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

5、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目比重，鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組。鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營(yíng)等措施，已經(jīng)逐步在庫(kù)存量較大的地區(qū)出臺(tái)。比如山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺?、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

6、進(jìn)一步拓展購(gòu)房群體，允許外國(guó)人購(gòu)房，鼓勵(lì)大學(xué)生購(gòu)房。比如沈陽(yáng)市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房，對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品住房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

另一方面，少數(shù)城市開始收緊政策，力求穩(wěn)定房?jī)r(jià)、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

“收緊”型政策分為兩大路徑，主要是緊縮需求端，可歸納為4方面內(nèi)容：

1、實(shí)行差別化信貸政策，預(yù)防和嚴(yán)控潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。比如上海市：二套普通房首付不低于5成，二套非普通房首付不低于7成，此外購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。再如深圳市：二套房或近兩年內(nèi)有房貸記錄首付最低4成。還有7月份合肥與廈門出臺(tái)限貸新政，二套首付提至六成，三貸禁貸。

2、限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)。比如上海市：提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。再如深圳市：本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房，此前年限則為1年及以上；對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。還有廊坊市：非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。

3、規(guī)范房企管理，嚴(yán)禁房企、金融機(jī)構(gòu)提供“首付貸”等非銀行系統(tǒng)高杠桿房貸業(yè)務(wù)。比如四個(gè)一線城市全都發(fā)文清理整頓首付貸。上海市：嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

4、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售，防止捂盤惜售。比如蘇州市：加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可管理，30000平方米以下商品住房項(xiàng)目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。并要求項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外公開市場(chǎng)銷售；在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。再如合肥市：房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺(tái)樓市調(diào)控新政，對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。南京也限制新盤提價(jià)幅度。

其四，人民日?qǐng)?bào)采訪“權(quán)威人士”，透露出中央將抑制房地產(chǎn)泡沫。

5月9日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表一篇文章：人民日?qǐng)?bào)記者近日再次獨(dú)家采訪了權(quán)威人士，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)問診把脈。鑒于人民日?qǐng)?bào)的權(quán)威地位，這位神秘的“權(quán)威人士”所說的觀點(diǎn)，不能不信。涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)觀點(diǎn)主要如下幾點(diǎn)：

1、固有矛盾還沒根本解決，新問題有所暴露。特別是民營(yíng)企業(yè)投資大幅下降，房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多。

2、高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。比如，一些國(guó)家曾長(zhǎng)期實(shí)施刺激政策，積累了很大泡沫，結(jié)果在政策選擇上，要么維持銀根寬松任由物價(jià)飛漲，要么收緊銀根使泡沫破裂！

3、政策要把控好“度”，既不過頭，也防不及。即使方向正確、政策對(duì)路，一旦用力過猛，不但達(dá)不到預(yù)期目的，還會(huì)釀成風(fēng)險(xiǎn)。比如，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。

4、股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單作為保增長(zhǎng)的手段。（股市與匯市省略）。房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

由此可見，權(quán)威人士比較關(guān)注防風(fēng)險(xiǎn)，尤其是高杠桿所帶來的房地產(chǎn)泡沫。未來一段時(shí)間，央行和銀監(jiān)會(huì)不再會(huì)出臺(tái)更加寬松的房貸新政了。就這一輪短周期而言，首套房貸最低二成到底了！去庫(kù)存，靠人的城鎮(zhèn)化，也即鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，成為新市民；但不歡迎本地居民投資投機(jī)性購(gòu)房！不能縱容投資投機(jī)性購(gòu)房需求，利用“首付貸”等高杠桿買房、炒房。

雖然這位“權(quán)威人士”的上述觀點(diǎn)，在房地產(chǎn)政策取向方面，透出一絲涼風(fēng)。但是，還不宜據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)政策立馬就會(huì)轉(zhuǎn)向。因?yàn)?，全?guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍在高位，去庫(kù)存還遠(yuǎn)沒達(dá)到理想效果，房地產(chǎn)刺激政策不可能這么快“鳴金收兵”！主要是一線城市和少數(shù)二線城市，房?jī)r(jià)上漲過快，必然導(dǎo)致收緊政策。