一、形勢(shì)分析：快速升溫后初顯新跡象

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重。同時(shí)根據(jù)華房指數(shù)預(yù)測(cè)：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒有重大變化和沒有重要政策出臺(tái)的前提之下，房?jī)r(jià)或?qū)⑾壬蠼?，在?jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后有出現(xiàn)調(diào)整的可能。

總體來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1-4月快速升溫，但2016年5月份數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)運(yùn)行放緩的新跡象。

本次總體回升主要是政策與制度激勵(lì)和市場(chǎng)預(yù)期變化引起的，波動(dòng)分化是由于各城市不同的基本面及其對(duì)統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和傳染所導(dǎo)致的。5月出現(xiàn)增幅回落，既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。目前需要特別關(guān)注的問題是：

1、空間錯(cuò)配持續(xù)加劇

一線和部分二線城市銷售火爆、價(jià)格暴漲，三、四線及以下城市庫(kù)存大量積壓。

2、潛在供給大幅增加

2016年1-4月，新開工面積增長(zhǎng)21.4%，增速比一季度提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，5月新開工面積增速與4月份相比盡管略微收窄，但依然保持著18%以上的同比增長(zhǎng)率。在非重點(diǎn)城市庫(kù)存如此大的情況下，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市投資增速高于重點(diǎn)城市，這一增速讓人擔(dān)心非重點(diǎn)城市在去庫(kù)存有限的情況，新庫(kù)存又在大量形成。

3、價(jià)格大幅上漲波動(dòng)

一、二線部分城市房?jī)r(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)非理性上漲。2016年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗10億元的高總價(jià)地塊的“地王”，主要集中在一線和部分二線城市，央企和國(guó)企占據(jù)了半壁江山。房地產(chǎn)市場(chǎng)“面粉”貴過“面包”，地價(jià)房?jī)r(jià)的過度上揚(yáng)，帶來未來市場(chǎng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、房企面臨信貸違約風(fēng)險(xiǎn)

首先，信貸增長(zhǎng)波動(dòng)較大，房企資金來源松緊失當(dāng)交替頻繁。2016年2-5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達(dá)30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4-12月連續(xù)同比增幅為負(fù)。其次，企業(yè)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高。截至6月22日，2016年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過4500億元，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示：房企凈負(fù)債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)。再次，三、四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。尤其一些中小房企通過非正規(guī)金融融資面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)投資后勁不足

房地產(chǎn)投資增加主要得益于房地產(chǎn)需求短期迅猛增長(zhǎng)帶來房企到位資金快速增加。上半年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)為6.7%，房地產(chǎn)投資回升貢獻(xiàn)明顯。在庫(kù)存壓力依然很大的情況下，隨著短期房地產(chǎn)需求釋放和貨幣政策回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資后勁將不足。2016年下半年，尤其是2017年，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將依然面臨動(dòng)力不足的問題。

二、未來預(yù)測(cè)：市場(chǎng)將迎來一個(gè)短期調(diào)整

2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一、二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場(chǎng)分化將加劇。2016年全年，庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲從一、二線城市向三線城市擴(kuò)散。

1、基于華房指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)

華房?jī)r(jià)格指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒有重大變化和沒有重要政策出臺(tái)的前提之下，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅或?qū)⒒芈?。另外，根?jù)2016年1-5月34%的商品住宅銷售增長(zhǎng)率，2016全年（按至少20%的增幅推算）全國(guó)商品住宅銷售面積有望達(dá)到歷年的最高水平，超過13.5億平方米。

2、基于房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)對(duì)未來趨勢(shì)判斷

本世紀(jì)以來，中國(guó)房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)。

2013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年市場(chǎng)無(wú)力自動(dòng)反彈，是在政策刺激下反彈。

本次周期從2015年下半年開始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成一個(gè)周期。如果說2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。

3、基于影響因素變化對(duì)未來趨勢(shì)預(yù)判

2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)。有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場(chǎng)回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫(kù)存大量積壓的同時(shí)，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。從需求看，城市存量人口消費(fèi)需求，經(jīng)過2015下半年到2016年上半年將階段性釋放，城市內(nèi)外投資投機(jī)需求決定市場(chǎng)形勢(shì)，城市增量人口剛性需求決定于制度變革強(qiáng)度。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可以延遲和減緩。

三、政策評(píng)估：調(diào)控政策總體穩(wěn)妥

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)總體穩(wěn)妥，從而使市場(chǎng)和投資從緩慢到快速回升，去庫(kù)存成效明顯。中間政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)，個(gè)別城市的過熱得到控制，正在趨向“軟著陸”。

自2014年下半年以來，中央出臺(tái)了一系列旨在去庫(kù)存的政策措施，最終對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)本身產(chǎn)生了越來越顯著的作用，引致2015年下半年和2016年上半年城鎮(zhèn)居民陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)和存量居民消費(fèi)需求。

針對(duì)2016年年初特別是3月一線及個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速飆升，中央和相應(yīng)的地方政府及時(shí)出手，調(diào)整了部分調(diào)控措施。包括：4月以來，部分城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)定樓市。隨著主要熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的陸續(xù)收緊，以及對(duì)寬松貨幣信貸政策的微調(diào)，住房市場(chǎng)的熱度有所下降，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭短期內(nèi)也得到了一定的抑制。

但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問題，未來調(diào)控政策還有可改進(jìn)的空間。

1、國(guó)家宏觀層面政策

首先，宏觀政策在先期效果不明顯的情況下，連續(xù)加碼力度稍大，尤其是首付下調(diào)、二套房認(rèn)定等政策稍有寬松；其次，預(yù)期管理還不夠成熟，相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期變化顯得被動(dòng)；再次，宏觀政策層面沒有考慮到城市之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，沒有相應(yīng)出臺(tái)更為明確的針對(duì)一、二、三、四線城市不同的指導(dǎo)性政策意見；最后，有關(guān)住房供給的制度和政策意見還不夠清晰。

2、地方政策

首先，沒有嚴(yán)格執(zhí)行“分城施策”的宏觀調(diào)控政策，故意執(zhí)行去庫(kù)存政策，一線城市限購(gòu)執(zhí)行不力，導(dǎo)致一、二線城市出現(xiàn)市場(chǎng)投機(jī)和恐慌，也吸引了三、四線城市的需求，影響了去庫(kù)存；其次，市場(chǎng)監(jiān)管沒有及時(shí)跟上；最后，土地供應(yīng)及住房供應(yīng)政策調(diào)整較為滯后和被動(dòng)。對(duì)三、四線城市而言，首先，受財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響，沒有嚴(yán)格執(zhí)行去庫(kù)存政策，在庫(kù)存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應(yīng)土地，促進(jìn)住房開工，導(dǎo)致非重點(diǎn)城市投資高于重點(diǎn)城市投資；其次，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的具有含金量的制度性政策出臺(tái)不多。

四、政策建議：確保短期平穩(wěn)回落

1.政策目標(biāo)

未來的政策總體目標(biāo)：力爭(zhēng)住房市場(chǎng)短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。具體目標(biāo)有5個(gè)：

第一是促進(jìn)庫(kù)存持續(xù)減少。盡管過去一年銷售增幅加速提升，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展，但是庫(kù)存總量仍然比較大，新增供給規(guī)模可觀，去庫(kù)存尤其是三、四線及以下城市需要把去庫(kù)存作為一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)。

第二是確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)特性決定價(jià)量一般保持同漲同落的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存需要房?jī)r(jià)平穩(wěn)并略有增長(zhǎng)。尤其一、二線城市把住房市場(chǎng)作為地價(jià)、房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，也需要保持適度增長(zhǎng)，大起大落不利于三、四線城市去庫(kù)存。

第三是力爭(zhēng)投資實(shí)現(xiàn)中速。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，新動(dòng)力正在培育過程中，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不突破6.5%的底線，保持房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)仍然十分重要，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)和下半年投資后勁不足趨勢(shì)，未來投資應(yīng)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增幅在6-10%之間，這既有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，也為改革及轉(zhuǎn)型留有空間，也能夠有利于去庫(kù)存長(zhǎng)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

第四是扭轉(zhuǎn)供需空間錯(cuò)配。供需空間錯(cuò)配是導(dǎo)致一、二線城市市場(chǎng)火爆，三、四線及以下城市庫(kù)存不降反增的主要原因。因此，需要將扭轉(zhuǎn)供需空間錯(cuò)配作為調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)。

第五是防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要在開發(fā)企業(yè)，在市場(chǎng)波動(dòng)形勢(shì)和市場(chǎng)出清過程中，需要防范房企資金鏈脆弱導(dǎo)致信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.施策原則

實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，一方面，要繼續(xù)實(shí)施逆周期的宏觀調(diào)控政策，另一方面，加快相關(guān)領(lǐng)域的改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配的新需求。為此，應(yīng)該確立如下政策原則：

一是采取“細(xì)水長(zhǎng)流”調(diào)控策略，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。針對(duì)下半年和明年可能出現(xiàn)的市場(chǎng)短期調(diào)整，需要繼續(xù)實(shí)施刺激政策，但不宜再“頻施一攬子猛劑”的措施，應(yīng)把握貨幣、財(cái)稅、土地等政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度協(xié)調(diào)搭配好，采取陸續(xù)出臺(tái)、細(xì)水長(zhǎng)流的辦法。

二是實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。鑒于預(yù)期在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要實(shí)行前瞻性導(dǎo)引調(diào)控政策，在準(zhǔn)確預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)未來若干月份可能的變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，主動(dòng)提前發(fā)出政策調(diào)整信號(hào)和姿態(tài)，引導(dǎo)預(yù)期向著調(diào)控希望目標(biāo)變化。針對(duì)突發(fā)事件引起的預(yù)期變化，政府部門要做出及時(shí)回應(yīng)，以穩(wěn)定預(yù)期。

三是實(shí)施適度超前的調(diào)控策略，適時(shí)或提前出臺(tái)相關(guān)政策。針對(duì)宏觀政策和制度變革效應(yīng)具有滯后性且變化強(qiáng)度差異，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)避免當(dāng)期政策調(diào)控當(dāng)期或下期市場(chǎng)的作法。應(yīng)該根據(jù)經(jīng)驗(yàn)研究確定的政策工具變量的滯后期限，通過對(duì)未來若干時(shí)期的市場(chǎng)形勢(shì)形成的準(zhǔn)確預(yù)判，適時(shí)或提前若干期出臺(tái)政策，使政策工具能在最佳滯后效應(yīng)時(shí)點(diǎn)上發(fā)揮作用。

四是實(shí)施分城施策的調(diào)控政策，同時(shí)要求城市間調(diào)控協(xié)同配合。城市間的市場(chǎng)形勢(shì)既相互區(qū)別又相互影響，解決供需空間錯(cuò)配的問題，一要分城施策：一、二線與三、四線及以下城市應(yīng)采取完全相反的政策措施；二要協(xié)同作戰(zhàn)：作為風(fēng)向標(biāo)，要保持一、二線城市市場(chǎng)平穩(wěn)，防止一、二線城市過度冷熱，帶動(dòng)和掩護(hù)三、四線城市去庫(kù)存。

五是加快政策主導(dǎo)向制度主導(dǎo)調(diào)控的轉(zhuǎn)變，讓制度改革釋放新需求。在當(dāng)前宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)發(fā)展階段中，僅憑借單一的調(diào)控政策工具已難以實(shí)現(xiàn)綜合性目標(biāo)，克服政策刺激作用邊際遞減，只有通過改革才能一方面釋放出新的需求，另一方面促進(jìn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過調(diào)控轉(zhuǎn)型和工具替換，以相關(guān)改革促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

3.對(duì)策措施

實(shí)現(xiàn)以上五個(gè)政策目標(biāo)，應(yīng)堅(jiān)持上述五項(xiàng)施策原則，綜合采取金融信貸政策、財(cái)稅政策、土地政策、行政政策與制度變革等。

金融政策方面，前瞻性采取降息降準(zhǔn)政策，差別化調(diào)整首付比例等。配合確保6.5%以上的增長(zhǎng)底線，2016下半年可再繼續(xù)實(shí)施一到兩次的降準(zhǔn)和降息，同時(shí)通過定向操作如SLF、MLF以及PSL與常規(guī)操作相結(jié)合的方式保持流動(dòng)性寬裕；針對(duì)市場(chǎng)過熱的部分城市，應(yīng)主要采取金融信貸等經(jīng)濟(jì)手段，不宜出臺(tái)限購(gòu)等力度過猛的行政政策，實(shí)施溫和抑制逐步降溫，使其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，避免用力過猛導(dǎo)致“硬著陸”；對(duì)一線及二線熱點(diǎn)城市，提升首付比例和貸款利率，遏制投機(jī)投資炒作。對(duì)于三、四線及以下城市，加大公積金貸款力度，提高公積金的覆蓋范圍。

財(cái)稅政策方面，采取差別化的住房交易稅政策及房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣。對(duì)于一線及二線熱點(diǎn)城市，取消交易稅減免的優(yōu)惠政策；對(duì)于三、四線及以下城市，住房交易稅優(yōu)惠政策不變，同時(shí)延長(zhǎng)地方財(cái)政補(bǔ)貼政策執(zhí)行時(shí)間區(qū)間；抓住目前機(jī)會(huì)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房地產(chǎn)稅。

土地政策方面，按照土地與人口掛鉤要求，統(tǒng)籌調(diào)整城市土地供應(yīng)政策，助力扭轉(zhuǎn)住房供需空間錯(cuò)配。對(duì)于一線及二線熱點(diǎn)城市，增加建設(shè)用地（包括住房建設(shè)用地）供應(yīng)指標(biāo)，提高住房容積率，在商改住的基礎(chǔ)上，實(shí)施工改住，調(diào)整工業(yè)用地的功能；對(duì)于三、四線及以下城市，減少和限制土地供給，使城市建設(shè)用地及住房供給與其人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等基本面需求保持動(dòng)態(tài)匹配。

行政政策方面，完善行政調(diào)控政策，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和管理。對(duì)于房?jī)r(jià)等指標(biāo)超出正常范圍一定程度，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)提示制度，根據(jù)異常程度確定不同的風(fēng)險(xiǎn)提示層級(jí)；實(shí)施城市與國(guó)有企業(yè)雙約談的制度，對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)超過合理范圍的，要向具有政府背景的市場(chǎng)參與方實(shí)施主管部門約談；加強(qiáng)對(duì)一線和二線重點(diǎn)及熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和管理；總結(jié)和推廣蘇州等經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行房?jī)r(jià)采取漲停板制度，土地拍賣的熔斷制等。

制度變革方面，加快進(jìn)行相關(guān)制度改革，以便盡快發(fā)力，防止市場(chǎng)大幅調(diào)整。第一，借鑒曾經(jīng)的藍(lán)印戶口制度，將購(gòu)房住戶納入居住證覆蓋人群。第二，探索實(shí)施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。第三，建立普惠住房金融制度，實(shí)現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工。第四，允許和鼓勵(lì)農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。第五，改進(jìn)地級(jí)以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)城市間均等化。第六，加快國(guó)有企業(yè)改革，讓其盡快退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

五、改革建議：加快住房領(lǐng)域供給側(cè)(空間)結(jié)構(gòu)性改革

1.發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)正在經(jīng)歷人類歷史上最大規(guī)模的城市化進(jìn)程，一方面，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏巨大的潛力，另一方面經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力加大，發(fā)展需要新動(dòng)能。研究發(fā)現(xiàn)：城市群、大城市、一、二線城市有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在大城市、城市群?nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，由于受規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)的影響，這些城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，收入水平高，在大城市和城市群內(nèi)的中小城市（鎮(zhèn)）、甚至農(nóng)村的居民，可以分享更加多樣化和高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；相反，邊遠(yuǎn)地區(qū)的中小城市、城鎮(zhèn)等就業(yè)機(jī)會(huì)不足，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，政府也缺乏足夠的財(cái)力提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，同時(shí)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施使用規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，處于全國(guó)經(jīng)濟(jì)空間收縮區(qū)域。

2.政策問題

大城市和城市群里的中小城市、小城鎮(zhèn)（一、二線城市）有著巨大的需求潛力，但由于政策問題，限制大城市的土地供給和住房供給。三、四線尤其是邊緣的中小城市（鎮(zhèn)）需求不足，卻有大量的土地和住房供給，不僅造成房地產(chǎn)的嚴(yán)重分化和空間結(jié)構(gòu)失衡，而且導(dǎo)致影響房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)。

3.政策建議

調(diào)整城市發(fā)展的方針。放開對(duì)大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超過最優(yōu)規(guī)模時(shí)，建立多中心，解決城市??；將大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和以城市群為主體形態(tài)結(jié)合起來，全面發(fā)展城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)。

住房供給側(cè)(空間)結(jié)構(gòu)性改革。落實(shí)到房地產(chǎn)上，放開一、二線城市人口限制，加大一、二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房供需匹配，促進(jìn)住房市場(chǎng)的空間收斂，帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)。同時(shí)采取相應(yīng)措施，通過土地指標(biāo)的空間交換制度，調(diào)節(jié)、限制三、四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫(kù)存逐步消化。