從房地產(chǎn)行業(yè)的政策看，去庫存仍然為重點(diǎn)任務(wù)的背景下，將會(huì)保持穩(wěn)定，其增速將延續(xù)二季度末期回落的趨勢(shì)。

2016年的上半年，可以說是房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來最好的上半年。

在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)召開前夕，國家統(tǒng)計(jì)局公布了二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，上半年GDP 增速為6.7%，房地產(chǎn)業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。

不過，2016年上半年全國商品房銷售面積和金額增速均在沖高后持續(xù)回落，分別比1-5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)、8.6個(gè)百分點(diǎn)。

成交金額增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速的原因在于，今年上半年的銷售主要集中在一二線城市，整體仍需去庫存的局面未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，貨幣政策與財(cái)稅政策是影響當(dāng)前樓市的兩個(gè)重要因素，尤其是金融政策對(duì)本輪房地產(chǎn)上漲產(chǎn)生了很大影響，尤其是對(duì)一二線城市。

顧云昌指出，今年房地產(chǎn)總的銷售量應(yīng)該會(huì)達(dá)到歷史新高，土地價(jià)格也會(huì)達(dá)到一個(gè)新高；下半年樓市將會(huì)比較平穩(wěn)，增長(zhǎng)速度會(huì)放緩。

房地產(chǎn)助力上半年經(jīng)濟(jì)

上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到6.7%，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)良多，多家房企也創(chuàng)造了史上最高半年業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利在內(nèi)的五家房企上半年銷售業(yè)績(jī)超過千億，不少中小房企也創(chuàng)下了其半年業(yè)績(jī)的歷史新高。

這得益于史無前例的政策寬松環(huán)境，從中央到地方，一系列重磅樓市刺激政策輪番出臺(tái)。

各地政府部門變著法子地“去庫存”，涉及信貸、稅收、購房補(bǔ)貼等各類實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，就連購房契稅也史無前例作出調(diào)整放松，系列“政策組合拳”打出，強(qiáng)勁地支撐了市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。

市場(chǎng)復(fù)蘇刺激了住房剛需及投資需求。央行近日發(fā)布的2016年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2016年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額 23.94 萬億元，同比增長(zhǎng) 24%；上半年增加 2.93 萬億元，同比多增 1.04 萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的 38.9%。

此外，個(gè)人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長(zhǎng)30.9%；上半年增加 2.36 萬億元，同比多增 1.25 萬億元。

“去庫存”效果也逐漸顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米，而住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。

全聯(lián)房地產(chǎn)商創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，一直以來，房?jī)r(jià)與M2相關(guān)，但現(xiàn)在也和M1有關(guān)，研究模型也表明M1與房?jī)r(jià)呈高度正相關(guān)。

在聶梅生看來，唯一能夠和M1增速相當(dāng)?shù)木褪欠孔?，房子的背后則是土地，所以今年會(huì)出現(xiàn)這么多的地王；從全世界來看，沒有一個(gè)國家的M1和房?jī)r(jià)有這么高的正相關(guān)，應(yīng)該高度關(guān)注民間固定資產(chǎn)投資和全國固定資產(chǎn)投資增速的變化。

聶梅生指出，2015年8.7萬億商品房銷售額若一一分解，企業(yè)所得稅是8%，開發(fā)商收入是30%-40%，從這個(gè)比例看出，房地產(chǎn)依然是最主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來源。

按照國家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，2016年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占上半年GDP的比例約為13.69%，在GDP中占比仍然很大。

華泰證券研究部房地產(chǎn)首席研究員謝皓宇認(rèn)為，在上半年政策寬松條件下，各地因地制宜，各線城市出臺(tái)不一的扶持和調(diào)控。短期來看，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還未完成，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

不過，上半年樓市也存在很大隱憂，即城市分化明顯：一二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，三四線城市庫存依舊高企。

根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，截至今年6月底，深圳新房均價(jià)已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%，但環(huán)比漲幅在明顯回落。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲疲態(tài)盡顯。

REICO工作室劉琳指出，二季度樓市經(jīng)歷了從高位向下的調(diào)整，無論是新建商品房還是二手房交易量，無論是一線城市、二線城市、三線城市，房屋銷售量增幅都出現(xiàn)回落；房?jī)r(jià)漲幅也在逐月回落，上漲城市數(shù)量減少，其主要原因在于貨幣政策收緊、熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉預(yù)測(cè)，中國樓市可以歸納為3年漲，5年平，10年落；目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售比較熱，投資冰冷，一二線城市比較熱，三四線城市非住宅類產(chǎn)品不太好，去庫存遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

投資將趨于平淡

樓市似乎正走向下行空間，而宏觀經(jīng)濟(jì)或迎來一次探底。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-5月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

華泰證券宏觀研究員李超指出，房企到位資金年內(nèi)首次回落，意味著地產(chǎn)投資鏈條已經(jīng)出現(xiàn)整體降速。

他認(rèn)為，如果政府因?yàn)閾?dān)憂房地產(chǎn)泡沫而不愿再度刺激房市，那么下半年地產(chǎn)投資或逐步歸于平淡。

野村證券則指出，中國經(jīng)濟(jì)依然面臨結(jié)構(gòu)性問題。中國增長(zhǎng)質(zhì)量可能惡化，因更多依賴房地產(chǎn)和債務(wù)助推的投資。

房地產(chǎn)投資增速更可以看出趨勢(shì)在變化。2016年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢(shì)呈現(xiàn)“倒U型”。在年初快速回升后，并在4月份反彈到7.2%的最高點(diǎn)，然后回落，5月份下降到7.0%，6月份則在6.1%，投資回落的趨勢(shì)極為明顯。其中新開工增速放緩、土地購置面積增速仍處在負(fù)區(qū)間是其下滑主因。

克而瑞地產(chǎn)研究預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在下半年繼續(xù)回落，年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速將維持在0-10%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，10%以上的高增長(zhǎng)已難再現(xiàn)。

從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，6月份M2同比仍僅增11.8%，而M1大幅增長(zhǎng)24.6%，M1、M2剪刀差繼續(xù)擴(kuò)大，這表明盡管房地產(chǎn)銷售改善房企和地方政府現(xiàn)金流有關(guān)，但企業(yè)投資意愿不足。

全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，目前中國的經(jīng)濟(jì)不確定性明顯，不安全感彌漫，市場(chǎng)預(yù)期的向好苗頭十分脆弱。向前看，需要按新常態(tài)完成探底；不排除年內(nèi)或者明年前期，出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的階段性探底。

對(duì)于房地產(chǎn)他認(rèn)為不必太悲觀。中國真實(shí)的城鎮(zhèn)化率是40%左右，房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的發(fā)展空間。在經(jīng)濟(jì)總體下行過程中，房地產(chǎn)業(yè)可能走在各行業(yè)比較靠前的位置上，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起到維穩(wěn)作用。

REICO工作室預(yù)測(cè)，三季度經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，上半年民間固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下降為歷史最低2.8%，6月PMI重新降至50%，而從房地產(chǎn)行業(yè)的政策看，去庫存仍然為重點(diǎn)任務(wù)的背景下，將會(huì)保持穩(wěn)定，其增速將延續(xù)二季度末期回落的趨勢(shì)。

日前，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布報(bào)告，將今年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)值上調(diào)為6.6%，較4月時(shí)的預(yù)測(cè)高0.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，下調(diào)了對(duì)今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)，但維持明年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.2%的預(yù)測(cè)不變，表現(xiàn)出對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的信心有所增強(qiáng)。