如何從金融與貨幣的角度來看房地產(chǎn)？這是一個大多數(shù)人都會關(guān)心的話題。

7月22日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉亮相博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會，縱論房地產(chǎn)和貨幣利率、匯率走勢，以及中國開發(fā)商的未來在哪里。

從利率、匯率的角度來說，鐘偉給中國房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個寬廣的國際視野，海外投資應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的必選；而在互聯(lián)網(wǎng)因素的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)的格局演變將是顛覆性的，萬科、萬達(dá)的模式，可能并不能代表這個行業(yè)的未來。

房地產(chǎn)三年仍然向好

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的大背景之一是，貨幣放水、負(fù)利率蔓延?！板X印得越來越多，8年時(shí)間，我們印出了100萬億。”鐘偉說，這種情況帶來了貧窮感和焦慮感，典型表現(xiàn)是，奢侈消費(fèi)在全球退潮。

而未來的趨勢是貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率難免。M2增速10%是大考，中國央行以數(shù)量寬松為輔，低利率為主，人民幣名義匯率走上波動中的貶值之路，低利率利于樓市，貶值+M2高增速利于樓市。

此外，資產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)金融泡沫是全球性的，是由中央政府最后擔(dān)保的剛性泡沫。這帶來的結(jié)果是京滬穗深房價(jià)上漲并不是特殊現(xiàn)象，全球樓市從2012年至今持續(xù)升溫，大都市平均升幅約在40%，倫敦、波士頓、溫哥華等城市的房價(jià)上漲如果算上匯率因素，并不比中國一線城市的房價(jià)上漲差多少；在中國，由于股市、債市波動巨大，樓市回升較全球更遲。

因此，鐘偉對于未來三四年間中國的房地產(chǎn)市場表示樂觀。他指出，中國房地產(chǎn)的趨勢可以概括成：3年漲、5年平、10年落。而看好未來三四年房地產(chǎn)市場的原因是，去庫存遠(yuǎn)沒有結(jié)束，房地產(chǎn)調(diào)控政策就不可能發(fā)生大的變化，市場總體仍然向好；而且，未來若經(jīng)濟(jì)回升和出現(xiàn)通脹，樓市也依然是能夠抵御的。

不過他也提醒，目前房地產(chǎn)行業(yè)的庫存去化仍然比較艱難，雖銷售火熱，但投資冰冷，一二線城市較為火爆，三四線城市非住宅類產(chǎn)品行情黯淡。“去庫存是既定方略，庫存去化可能需要3-4年，且區(qū)域分化嚴(yán)重，讓我們暫時(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅，同時(shí)考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、個稅、遺產(chǎn)稅。”

鐘偉認(rèn)為，中國不會跌入中等收入陷阱，樓市也不會崩盤。他分析稱，中國經(jīng)濟(jì)的未來圖景類似日、韓，房地產(chǎn)行業(yè)根本不存在產(chǎn)能問題，中國樓市最有可能軟著陸。

“產(chǎn)能是建筑施工行業(yè)的事，由于土地價(jià)格、建安成本不像印錢一樣印出來，所以樓市去庫存本身，也沒有去產(chǎn)能的痛苦，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回報(bào)和安全性還是最好的?！?/p>

未來應(yīng)聚焦互聯(lián)網(wǎng)與海外

“萬科模式可能并不能代表中國房地產(chǎn)的未來?！睂τ诋?dāng)前中國開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，鐘偉也有自己的看法。

而他不看好萬科的理由是，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生三個新的變化，分別是：互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊、一二手房聯(lián)動沖擊及海外機(jī)遇。

他說，商業(yè)模式不是最重要的，重要的是通過技術(shù)手段，將商業(yè)模式改造成為接地氣、強(qiáng)有力的盈利模式。“未來的一段時(shí)間可以看到，一些原來不被人所關(guān)注的、不務(wù)正業(yè)的，甚至行業(yè)地位不高的企業(yè)，他們是中國未來千億級的房地產(chǎn)企業(yè)，比如說鏈家?！?/p>

“不要被過去的成功所絆倒?！辩妭ブ赋?，房地產(chǎn)行業(yè)將在分化中產(chǎn)生新的千億級企業(yè)，他們可能具有的優(yōu)勢包括：線上線下整合的優(yōu)勢，新房和二手房同步的優(yōu)勢，以及客戶黏性的優(yōu)勢。

鐘偉提醒，貧富分化鴻溝越深，樓市上漲越險(xiǎn)?！耙痪€城市現(xiàn)在最低標(biāo)準(zhǔn)的住房是300萬/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠掙或者存15萬-30萬塊錢？如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房價(jià)，只能問父母要錢，那么只有少數(shù)的年輕人能夠買得起；新開發(fā)的房子和這個城市的普通居民沒有什么關(guān)系，因?yàn)樾碌牡赝跷磥韼淼姆孔颖厝皇呛勒?。收入分配本身限制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲一定會加深這個行業(yè)的矛盾。”

此番格局之下，鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)商應(yīng)該增加海外開發(fā)的可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性。

舉例來說，如果過去3年在日本投資過房地產(chǎn)，每年的出租型物業(yè)回報(bào)能夠達(dá)到2位數(shù)；如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實(shí)的融資成本是國內(nèi)外的利差，再算上人民幣的貶值，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實(shí)際上已經(jīng)是負(fù)利率狀態(tài)?！耙郧安桓壹痈軛U，現(xiàn)在應(yīng)該加杠桿。”

他指出，在過去3年，中國流向美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭，只包括業(yè)主零散投資的資金規(guī)模，大約在2000億左右，其中主體1200多億是流向美國。

“中國進(jìn)入新常態(tài)之后，海外地產(chǎn)的回報(bào)率和安全性，相比較中國內(nèi)地的房地產(chǎn)，體現(xiàn)出越來越強(qiáng)的優(yōu)越性?！?/p>