近日，中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島 中糧祥云國際生活區(qū))（證券代碼：000031）位于北京的祥云國際生活區(qū)項目全面落成，并且推出了這個項目最后一期的住宅產(chǎn)品“祥云壹號別墅”，首推的16套別墅產(chǎn)品當天售罄，項目別墅產(chǎn)品總房源數(shù)量也只有40套左右。

　　中糧地產(chǎn)在宣傳材料中稱，中糧祥云國際生活區(qū)(樓盤資料 業(yè)主論壇) 項目落地意味著中糧地產(chǎn)酒店業(yè)務板塊立足北京的“五盤聯(lián)動”住宅戰(zhàn)略布局，目前已經(jīng)初步完成。

　　在中糧地產(chǎn)分地區(qū)的營收結(jié)構(gòu)中，北京地區(qū)已經(jīng)是營收貢獻比重最大的區(qū)域。根據(jù)中糧地產(chǎn)披露的2015年度財務數(shù)據(jù)，公司已經(jīng)進入的11個城市里，2015年北京地區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入接近42億元，同比增長了64%，占集團營業(yè)收入比重為31%，較2014年占比增加了2.72個百分點。

　　在占公司營收或利潤10%以上的地區(qū)里，北京地區(qū)也是毛利率最高的城市，2015年中糧地產(chǎn)在北京地區(qū)的毛利率超過了37%，比上年同期增加了1.44個百分點，中糧地產(chǎn)其他幾個營收或利潤占比較高的城市毛利率水平同比則有所下滑。

　　截至2015年底，中糧地產(chǎn)在北京擁有或部分擁有7個項目。其中北京祥云國際，北京長陽一號地、五號地，北京中糧瑞府，北京長陽三號地南側(cè)地塊共計4個項目在建，另外北京閻村項目、北京稻田項目和北京南苑項目3個項目是擬建項目。

　　中糧地產(chǎn)在北京的7個項目計容建筑面積超過了222萬平方米，中糧地產(chǎn)持有權(quán)益比例從34%到70%不等。

　　中糧地產(chǎn)方面在給予人民網(wǎng)記者的書面回復中介紹，到去年底，中糧地產(chǎn)（北京）有限公司總資產(chǎn)約為188億元，公司經(jīng)營業(yè)態(tài)以住宅項目為主，住宅項目中配套部分公寓和商鋪，一些地塊出讓時配有辦公等物業(yè)，比如北京祥云國際、長陽一號地、五號地等項目。

　　中糧地產(chǎn)在北京地區(qū)除了擬建項目閻村項目和稻田項目外，其他5個項目均完整披露了項目預計總投資金額及實際投資金額。對應中糧地產(chǎn)以上北京項目上持有的權(quán)益比例，公司在除閻村項目和稻田項目外的5個項目預計所占總投資金額會達到191億元，而在除北京閻村項目外的6個項目里，中糧地產(chǎn)對應權(quán)益比例所占的實際投資金額達到了181.5億元。

　　中糧地產(chǎn)北京公司人士近日對外披露稱，中糧地產(chǎn)接下來將進一步在土地市場尋找機會，力爭在5年內(nèi)實現(xiàn)項目翻倍。同時以中糧地產(chǎn)現(xiàn)有的持有型與銷售型雙輪驅(qū)動，利用多種合作模式加速拓展，力求在2017年到2018年左右持有型和銷售型銷售業(yè)績均過百億元，其中銷售型銷售利潤超過25%。

　　中糧地產(chǎn)2015年在北京地區(qū)推售的項目包括北京祥云國際、北京長陽一號地、五號地，以及北京中糧瑞府3個項目，這些項目去年的簽約金額約為56億元。

　　中糧地產(chǎn)2015年全年實現(xiàn)的簽約銷售金額為151.4億元，按照北京地區(qū)當年實現(xiàn)56億元的簽約金額計算，北京地區(qū)占到公司去年全年的簽約銷售金額比例為37%。

　　“北京公司作為中糧地產(chǎn)的中心城市公司，公司支持其優(yōu)先發(fā)展，將資金、人才等資源向中心城市公司傾斜，充分授權(quán)，激發(fā)城市公司自我發(fā)展的驅(qū)動力，優(yōu)先把中心城市公司做優(yōu)做強，快速持續(xù)提高市場占有率。”中糧地產(chǎn)在書面回復中向人民網(wǎng)記者表示。

　　長江證券的一份研究報告認為中糧地產(chǎn)在北京的擴張速度去年就已經(jīng)明顯加快。

　　這份報告指出，2015年中糧地產(chǎn)新發(fā)展了5宗土地，總建筑面積達到了102萬平方米，新增土地規(guī)模幾乎是前三年之和，其中3宗土地都位于北京，“公司未來發(fā)展將受益于回歸核心一二線城市的投資策略?！?/p>

　　中糧地產(chǎn)去年在北京連拿3宗地塊之前，其在北京土地市場以公開形式拿地的時間還要追溯到2013年7月份。

　　中糧地產(chǎn)北京公司人士近期也進一步稱，中糧地產(chǎn)未來在北京參與拿地更多將選擇同潛在合作空間的基金等合作，以此實現(xiàn)自主開發(fā)運營，使收益更為可控。

　　公司在北京也偏好以合作的形式獲取土地項目。去年10月份以后，公司在北京集中獲取的3宗土地里，都是合作形式獲得，3宗地塊的成交總價達到了154.58億元，按照所占權(quán)益比例計算，中糧地產(chǎn)為這3宗地塊支付的土地價款會達到66.6億元。

　　對于在北京獲取土地項目，中糧地產(chǎn)回復稱，公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發(fā)、對外收購等方式增加土地儲備。

　　中糧集團也給予了中糧地產(chǎn)足夠的支持，長江證券的研究報告進而指出，中糧地產(chǎn)是中糧系內(nèi)部資源整合受益者，公司已經(jīng)多次收購集團旗下地產(chǎn)資源，這些收購動作表明，中糧地產(chǎn)在中糧集團體系內(nèi)地產(chǎn)平臺的戰(zhàn)略意義逐漸升高。

　　中糧地產(chǎn)已經(jīng)在推進總規(guī)模約50億元的定增融資，其中近11億元用于收購控股股東中糧集團持有北京祥云國際項目公司49%的股權(quán)。

　　一位公司財務人士向記者指出，公司收購控股股東的股權(quán)其實主要是償還股東貸款?！霸陧椖块_發(fā)啟動之初，母公司以股權(quán)投資的形式向公司項目發(fā)放股東貸款，項目實現(xiàn)現(xiàn)金流為正或者凈利潤為正以后，公司可以選擇收購控股股東持有的項目股權(quán)并償還股東貸款?！?/p>

　　一位長期跟蹤中糧地產(chǎn)的券商研究員告訴人民網(wǎng)記者，去年在對中糧地產(chǎn)進行調(diào)研時，中糧地產(chǎn)人士表示公司的負債水平已經(jīng)接近80%，繼續(xù)尋求債權(quán)融資的空間比較小，今后中糧地產(chǎn)會持續(xù)探索在項目層面及公司層面的股權(quán)融資，比如與信托、基金展開合作。

　　中糧地產(chǎn)截至2015年底的資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到了79.97%，較上年負債水平繼續(xù)增加了3個百分點。通常，中國政府對國有企業(yè)設(shè)置了80%的資產(chǎn)負債率考核紅線。

　　中糧地產(chǎn)在北京的項目拓展與融資過程中，早已選擇了引入股權(quán)投資者或?qū)有磐?、基金等融資方式。

　　北京中糧瑞府項目在2013年就引入了一家資管公司作為股權(quán)投資者增資3.92億元持有49%的項目公司股權(quán)，并且向北京中糧瑞府項目公司提供9.08億元的股東貸款，年利率10%。

　　今年3月下旬，北京中糧瑞府項目公司繼續(xù)宣布向建信信托申請不超過20億元貸款，這筆貸款用于北京中糧瑞府項目的開發(fā)建設(shè)及償還股東借款。