作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的指示標(biāo)之一，土地的供應(yīng)和斷供牽動(dòng)著每一方的神經(jīng)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年截止到7月25日，全國(guó)又拍出34宗地王地塊，但處于一線城市的北京仍處于斷供狀態(tài)。自4月29日掛牌3宗住宅土地后，截止到7月25日，北京的土地已近3個(gè)月之久，北京已經(jīng)無(wú)住宅土地新增掛出。

談及該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因時(shí)，正在參加博鰲論壇的新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷表示，北京的土地供應(yīng)少與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策有關(guān)。國(guó)家政策用于控制特大城市的城市邊界和人口規(guī)模的增長(zhǎng)，因此導(dǎo)致了一二線城市土地供應(yīng)的不可增加。

對(duì)于火熱的北京房地產(chǎn)體系而言，暫停土地供應(yīng)固然是個(gè)降溫手法，但對(duì)于想要占據(jù)北京市場(chǎng)更大份額的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻是十分糾結(jié)。

“北京是個(gè)很糾結(jié)的地方，在北京要拿一塊地非常困難。雖然現(xiàn)在北京并不是拿地的好時(shí)機(jī)，但企業(yè)的未來(lái)發(fā)展需要這樣的市場(chǎng)，畢竟在北京搶到地就是搶占了市場(chǎng)資源?！?/p>

面對(duì)如今的土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商普遍焦慮并尋找新的擴(kuò)張路徑。

近幾年北京市成交土地的歷史走勢(shì)圖，如實(shí)呈現(xiàn)了供應(yīng)量、成交量逐年走低的趨勢(shì)。

土地供應(yīng)創(chuàng)新低

事實(shí)上，土地停頓近2個(gè)月在北京市場(chǎng)并不少見(jiàn)，但如此少的供應(yīng)卻是第一次。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京共成交23宗土地，同比下降39.5%，是2010年以來(lái)首次低于30宗的半年數(shù)據(jù)。其中住宅用地僅為7宗，亦創(chuàng)造了近年來(lái)的新低。

“一方面，政府在高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的輿論壓力下，為了減少影響，會(huì)暫時(shí)控制土地出讓?zhuān)硪环矫?，隨著近20年來(lái)北京城市的高速開(kāi)發(fā)建設(shè)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地資源日漸稀缺，在沒(méi)有充足規(guī)劃的前提下，不會(huì)輕易出讓土地?！币晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商告訴記者。

然而，土地供應(yīng)的不足，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稀缺的住宅用地資源爭(zhēng)奪更加激烈，從而導(dǎo)致“地王”頻出，樓面價(jià)不斷上漲，即使六環(huán)外的土地都能創(chuàng)造出新地王。

從偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016上半年住宅用地的平均樓面價(jià)為19972元/平米，同比上漲44.2%，住宅用地的土地溢價(jià)率為34.5%，均創(chuàng)造歷史新高。

“北京人口在增加，但土地供應(yīng)不增加，供求矛盾被激化，加劇了供求失衡的緊張關(guān)系?！?歐陽(yáng)捷如是說(shuō)。

地王頻現(xiàn)，地價(jià)高于房?jī)r(jià)的畸形發(fā)展下，未來(lái)北京土地市場(chǎng)的走向問(wèn)題引發(fā)廣泛關(guān)注。

談及目前的北京土地市場(chǎng)的投資態(tài)度，迦南資本創(chuàng)始人李曉東在接受樂(lè)居記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)在大家都很迷茫，不敢投資。三四線不敢投，一二線也不敢投。市場(chǎng)好的地方地價(jià)高，地價(jià)高的地方市場(chǎng)不好?！?/p>

李曉東表示，“之前從來(lái)沒(méi)有在如此不確定的市場(chǎng)情況下投資。目前的北京市場(chǎng)無(wú)法判斷，因?yàn)榈赝醯男纬刹皇抢硇苑治?，而是在賭大小，目前北京市場(chǎng)已失去剛需生存空間，未來(lái)市場(chǎng)暫不明朗，也不樂(lè)觀。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，隨著“京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃”、“五環(huán)內(nèi)禁新增建設(shè)用地”等規(guī)定的出臺(tái)，北京未來(lái)的土地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)維持低水平。

地價(jià)出現(xiàn)泡沫 部分房企陷入焦慮狀態(tài)

值得注意的是，相比于新房成交的競(jìng)爭(zhēng)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)火藥味更濃。

對(duì)比今年上半年土地競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)不難發(fā)現(xiàn)，每一塊土地都引來(lái)數(shù)十家房企的爭(zhēng)奪，尤其是住宅地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，開(kāi)發(fā)商都卯足了全力，已然不在乎溢價(jià)率。

然而，僧多肉少，雖熱在土地市場(chǎng)表現(xiàn)的淋漓盡致，但對(duì)于許多企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地已經(jīng)越發(fā)困難。

據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年在北京的土地市場(chǎng)只有13家企業(yè)有所斬獲，能拿到地的基本以聯(lián)合體和國(guó)企為主。

“今年的土地市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)比預(yù)期當(dāng)中要少，在北京拿地已經(jīng)進(jìn)入高難度的狀態(tài)，我對(duì)今年土地市場(chǎng)是處在一種焦慮狀態(tài)?！北本┨旌阒脴I(yè)集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興在接受記者采訪時(shí)說(shuō)道。

2015年在北京拿下3塊地的旭輝在上半年也沒(méi)有收獲，對(duì)此，旭輝北京總經(jīng)理孔鵬表示，上半年旭輝在北京不是沒(méi)有動(dòng)作，而是沒(méi)有成功拿地。目前在北京的市場(chǎng)，并不是拿地的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)樯习肽晁型瞥龅耐恋鼗径际堑赝酢?/p>

“所有的土地旭輝都去現(xiàn)場(chǎng)了，我們始終在監(jiān)控著市場(chǎng)，但地價(jià)觸及了旭輝的利潤(rùn)紅線，所以還在尋找合適的投資時(shí)機(jī)。”

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前表示，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的地價(jià)是有泡沫的，土地價(jià)格漲得太高，價(jià)格過(guò)高。融創(chuàng)在內(nèi)部暫停了在全國(guó)的土地拍賣(mài)，有點(diǎn)看不清，有必要停一停，觀察一下。

“地價(jià)高于房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)下，地價(jià)存在明顯泡沫。泡沫問(wèn)題實(shí)際上屬于貨幣量的問(wèn)題，大量資金流入土地市場(chǎng)造就了土地價(jià)格高位。有泡沫不一定是壞事，希望泡沫能夠通過(guò)相關(guān)政策調(diào)整被吸收，而非單純打破?！弊〗ú孔》空邔?zhuān)家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示。

“土地供小欲求，應(yīng)該是政府下了決定要調(diào)整市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，但在調(diào)整過(guò)程中，由于土地市場(chǎng)是受?chē)?yán)重調(diào)控的市場(chǎng)，是壟斷賣(mài)家，如果過(guò)度的供小于求之后，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)扭曲，后續(xù)的操作對(duì)開(kāi)發(fā)商也好，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)也好，不是一個(gè)良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

房企的應(yīng)對(duì)之策之抓住時(shí)機(jī)

事實(shí)上，身處在土地供不應(yīng)求的北京市場(chǎng)，如何抓住拿地時(shí)機(jī)已經(jīng)成為企業(yè)要多思考的問(wèn)題。

在2015年的土地大戰(zhàn)中，有幾家企業(yè)的拿地節(jié)點(diǎn)與拿地技巧一直被外界津津樂(lè)道。其中就包括2015年在北京拿了5塊地的天恒與拿了3塊地的旭輝。

“踩點(diǎn)準(zhǔn)確，在激烈競(jìng)爭(zhēng)前提前布局，避免拿到高價(jià)地塊，是我們的一個(gè)投資邏輯?！敝芘d表示。

據(jù)周興介紹，預(yù)判區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間，隨后進(jìn)行大規(guī)模投入，爭(zhēng)取在土地價(jià)格還沒(méi)大漲之前成為比較早的進(jìn)入者，是天恒的拿地策略。

“前兩年天恒在北京南城的拿地投入，都是提前布局，現(xiàn)在南城的土地價(jià)格跟前兩年比已經(jīng)有了一個(gè)較大的漲幅。未來(lái)在別的區(qū)域也發(fā)現(xiàn)這樣的價(jià)值機(jī)會(huì)，我們也會(huì)毫不猶豫提前進(jìn)入，不會(huì)受制太多土地溢價(jià)率。”周興如是說(shuō)。

去年土地市場(chǎng)的黑馬旭輝在近日接受記者采訪時(shí)也談到了拿地策略。

“對(duì)于拿地來(lái)說(shuō)，對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握是非常重要的能力，旭輝提前做到了這一點(diǎn)?！笨座i告訴記者。去年旭輝拿的地塊，現(xiàn)在大家都覺(jué)得很便宜，旭輝北京今年想做到80-100億，其實(shí)由那段時(shí)間的投資奠定的。

同時(shí)他表示，投資不是持續(xù)性的行為，應(yīng)該是一波一波的事情，當(dāng)窗口期打開(kāi)，就使勁做，投資窗口關(guān)閉時(shí)就忍住自己的投資沖動(dòng)。“我們不追求在尖上拿到地，可能是在趨勢(shì)當(dāng)中拿”，這是旭輝做的，要么不拿，要么拿好幾塊。

每家房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)都有一個(gè)預(yù)判，然而在北京的土地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者眾，什么樣的投資邏輯能等到想等的時(shí)機(jī)，一切都是未知。

房企的應(yīng)對(duì)之策之并購(gòu)

數(shù)據(jù)顯示，今年北京拍出的土地地價(jià)已經(jīng)普遍高于周邊二手房房?jī)r(jià)。這也意味著開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)城區(qū)內(nèi)改造項(xiàng)目比土地市場(chǎng)的成本低，也就意味著作為大型開(kāi)發(fā)商，通過(guò)并購(gòu)獲得的利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地。

較早開(kāi)始布局的萬(wàn)科以及融創(chuàng)已經(jīng)在并購(gòu)上走出了自己的一條路。

今年年初，融創(chuàng)公告顯示在北京又收購(gòu)了昌平東方普羅旺斯和懷柔長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目，合計(jì)收購(gòu)獨(dú)棟別墅260棟。其中昌平東方普羅旺斯項(xiàng)目已經(jīng)改名為北京壹號(hào)莊園，并已在近期入市，第一次開(kāi)盤(pán)便實(shí)現(xiàn)日光。

通過(guò)這樣的并購(gòu)，融創(chuàng)快速進(jìn)入了中國(guó)多個(gè)城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前融創(chuàng)在中國(guó)6個(gè)區(qū)域、23個(gè)城市布局，共計(jì)有126個(gè)高端項(xiàng)目。

“目前我們有三分之二的土地都是通過(guò)并購(gòu)獲得，通過(guò)并購(gòu)的方式擴(kuò)大一線城市的規(guī)模使我們的計(jì)劃，尤其是收購(gòu)的價(jià)錢(qián)都很合理，利潤(rùn)也比較高，未來(lái)一段時(shí)間是已收購(gòu)為主?！睂O宏斌如是說(shuō)。

萬(wàn)科也在近年開(kāi)始了收購(gòu)的步伐，其中北京萬(wàn)科更是針對(duì)土地儲(chǔ)備匱乏問(wèn)題，在今年打造了曼哈頓計(jì)劃。

“收購(gòu)城市核心區(qū)項(xiàng)目，以相對(duì)低價(jià)獲取相對(duì)稀缺地段的存量物業(yè)，進(jìn)行改造從而獲取溢價(jià)，是曼哈頓計(jì)劃的策略?！比f(wàn)科北京總經(jīng)理劉肖曾表示。

據(jù)悉，位于奧林匹克森林公園北側(cè)的翡翠公園以及位于國(guó)貿(mào)附近的大都會(huì)這兩個(gè)地段較好的項(xiàng)目，均是萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)方式獲得。此外，曾有媒體報(bào)道，萬(wàn)科已經(jīng)和四個(gè)項(xiàng)目達(dá)成了并購(gòu)意向。

“并購(gòu)、收購(gòu)雖然可行，但無(wú)論是收購(gòu)公司、項(xiàng)目還是地塊前期都需要解決各種各樣的問(wèn)題，首先自身的股權(quán)和債權(quán)都需要梳理清楚，如果出現(xiàn)法律或其它方面的問(wèn)題，不僅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)大，這些項(xiàng)目也都沒(méi)法上市并表?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示。

對(duì)此，孫宏斌表示，并購(gòu)的項(xiàng)目一定有問(wèn)題，要么是團(tuán)隊(duì)有問(wèn)題，要么是項(xiàng)目本身有問(wèn)題，因此需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)操作，也就給了大型房企機(jī)會(huì)去通過(guò)操盤(pán)獲取利潤(rùn)。

目前，北京已經(jīng)逐漸進(jìn)入了都市再造和都市更新的范疇，土地價(jià)格的倒掛也帶來(lái)了開(kāi)發(fā)商在投資思路上的根本邏輯上的改變，并購(gòu)或收購(gòu)或?qū)⒊蔀榇笮头科罄^招拍掛后又一個(gè)重要的擴(kuò)張途徑。