樓市調(diào)控要從機(jī)制性層面長期施策不能總在表層

2016-07-28 來源：

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過去的調(diào)控史表明，價格干預(yù)無法長期實施，常常會隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。在機(jī)制性層面長期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。

房價漲幅位居全國前列的南京，日前決定加大調(diào)控力度，對申報價格明顯過高、漲幅明顯的樓市項目，由多部門會商、多部門約談指導(dǎo)，并對熱點地區(qū)設(shè)置動態(tài)封頂價格，嚴(yán)控炒作性“樓王”再現(xiàn)。

不讓“地王”“樓王”燒熱樓市，是當(dāng)下不少地方政府樓市調(diào)控的重點。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國50個主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額突破1萬億元，比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、蘇州等熱門二線城市，同比漲幅更是超過200%?！暗赝酢鳖l出，對于樓市去庫存目標(biāo)有弊無益。一方面，去庫存不可能靠高昂的樓市價格引導(dǎo)，這只會逼退潛在的增量購房人群；另一方面，過度依賴土地的財富效應(yīng)有可能導(dǎo)致城市和大企業(yè)資源錯配，對優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動產(chǎn)業(yè)升級等主要命題造成障礙。這樣的事，在上一輪樓市泡沫期已經(jīng)發(fā)生，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)調(diào)整期大大推后，加重了產(chǎn)能過剩的嚴(yán)重程度，至今陣痛不止。今天還經(jīng)得起新的產(chǎn)能過剩、資源錯配的舊疾復(fù)發(fā)嗎？

也正是基于未雨綢繆的認(rèn)識，各地紛紛采取收緊政策的措施。有的出臺差異化信貸政策，截斷樓市的金融杠桿；有的開始考核土地開發(fā)時限，防止坐地漲價；南京則干脆對土地出讓實施了限價措施，價格控制，當(dāng)然是見效最快的手段，但當(dāng)時就不乏市場人士質(zhì)疑，價格干預(yù)是不是長久之計。

現(xiàn)在，價格干預(yù)又延伸到了熱點地區(qū)的高價樓盤，實施“動態(tài)封頂”措施。力度雖然夠大，但能起到多大作用讓人懷疑。過去的調(diào)控史表明，價格干預(yù)無法長期實施，常常會隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。一個不能制度化的政策對于樓市有多長時間、多大的導(dǎo)引作用，本身就是個問題。更大的問題是，即使干預(yù)臨時生效，但往往會成為下一輪樓市高燒的點火器。因為，正常的市場需求——無論是否有投機(jī)性，通常扭曲越嚴(yán)重，爆發(fā)的能量越大。更何況，對于價格管制，開發(fā)商不是沒有對策，延遲樓盤竣工時間，不申報價格銷售樓盤以待政策放寬，價格封頂損失在物業(yè)管理等環(huán)節(jié)找補(bǔ)等手段，過去就用過，現(xiàn)在還可以繼續(xù)用，價格封頂成為低效政策的可能性不是沒有。

不能不說，動輒選用價格干預(yù)的手段，有不尊重市場之嫌。總是希望樓市發(fā)展時時處在行政認(rèn)為恰當(dāng)?shù)某潭群凸?jié)奏中，而忽視了市場的自行規(guī)律。因此，往往造成市場和行政意志的不合拍。

怎么才能合拍？不是拿樓市價格說事，讓市場無所適從，而是讓行政著力點回到該發(fā)力的地方。比如，“地王”頻出，其中就包含土地出讓制度不合理的成分，擠出其中的制度性泡沫，減低地方對土地出讓金的渴求才是治本。又如，城市規(guī)劃不合理、周邊發(fā)展落后于中心城市，也是城市一些地段樓價飆高的內(nèi)在動力，加大住宅土地供應(yīng)，激活“睡城”，推動中心城市與周邊的協(xié)同發(fā)展，中心城市的樓價才不至于總是失真。

一句話，從簡單的管制思維中走出來，在機(jī)制性層面長期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。

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