樓房低層返水誰擔責？

2016-07-28 來源：

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目前我國城市住宅小區(qū)一般采用“自然落差排水法”，每個單元一側或兩側住戶室內由上至下使用一個下水管道。低層住戶由于在排水管道的最末端，直接連接公共排水管道，一旦發(fā)生管道堵塞，往往容易造成屋內返水，財產遭受損失，此時被淹業(yè)主如何最大限度保護自己的合法權益呢？

　　隨意傾倒建筑垃圾要擔責

　　依據建設部發(fā)布的《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，任何單位和個人不得隨意傾倒、拋撒、堆放建筑垃圾，否則罰款。我國對建筑垃圾的分類、裝運、處理、回收利用等是有專門規(guī)定的。如果樓上業(yè)主隨意將裝修過程中產生的建筑垃圾通過排水管道傾倒，本身即存在過錯，一旦造成管道堵塞和返水，應當承擔相應的賠償責任。

　　餐廚垃圾如何進行收集、分類投放，目前在我國仍處于倡導和推廣階段，對于哪些垃圾能夠直接通過下水道排出，哪些必須通過垃圾桶投放未形成明確標準。如果疏通出來的堵塞物均為正常向下水管道排放的餐廚垃圾，其中并無大塊特殊物品，就不能認定樓上住戶未盡到注意義務。如果堵塞物中有鋼絲球等不應當從下水管道傾倒的垃圾或者其他大塊垃圾，就應當認定樓上住戶未盡到注意義務，應承擔侵權責任。

　　物業(yè)公司會不會構成侵權

　　訴訟中，物業(yè)公司往往認為其與業(yè)主之間只是物業(yè)服務合同關系，只要報修后及時疏通清理，就無需承擔損害賠償責任。即便造成損失，也只是承擔合同項下的違約責任，而非侵權責任。

　　合同法第122條規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任?！?如果物業(yè)服務企業(yè)未盡到相應的注意義務和職責，對小區(qū)公共設施維護管理不當，不僅違反了合同約定的主要義務，同時也可能侵害業(yè)主的財產和人身權利而構成侵權。低層住戶可以自主選擇物業(yè)公司承擔違約責任，或者要求其承擔侵權責任。

　　雖然物業(yè)服務合同約定了物業(yè)管理企業(yè)為維修養(yǎng)護責任單位，但并不能認為一旦出現問題就一定是物業(yè)管理企業(yè)的責任，具體還需關注合同的細節(jié)約定和物業(yè)管理企業(yè)的行為作出認定。

　　如果物業(yè)服務合同中對物業(yè)公司維護、養(yǎng)護、疏通下水管道的義務及物業(yè)公司的責任豁免等事項作出了詳細約定，而物業(yè)公司已經按照該約定定期對管道進行了檢查清理、維修養(yǎng)護，或者采取其他措施盡量避免損害發(fā)生，那么出現問題就可以據此減免物業(yè)公司的責任；如果雙方物業(yè)合同并無詳細約定，物業(yè)公司也未能舉證證明其已經盡到相應職責，那么即使其及時進行維修疏通，避免了損失的繼續(xù)擴大，也會因未按照物業(yè)服務標準履行疏通管道、維護管道暢通的義務，而應當向返水住戶承擔財產損害賠償責任。

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