告別野蠻生長(zhǎng)以及黃金時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的節(jié)奏，分化、并購(gòu)、轉(zhuǎn)型、跨界、多元化、出海、回歸一二線等，房企的選擇五花八門、不一而足。近日在海南舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為今年上半年樓市已形成周期性高點(diǎn)，今年下半年及明年初將呈下行趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)樓市下行趨勢(shì)形成

“由于房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在日前舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上做出上述表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3％，是迄今為止成交面積最高的一年。而今年上半年全國(guó)商品房銷售面積已達(dá)64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9％，但增速比1－5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。

“房地產(chǎn)有一個(gè)短周期，這個(gè)周期大約是3年左右，其中包括上漲和回落。各城市情況不同，一二線城市可能會(huì)更貼近市場(chǎng)波動(dòng)，三四線城市可能會(huì)滯后一些?！鳖櫾撇f(shuō)，“由于房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在下行過(guò)程中，購(gòu)買力將會(huì)下降，觀望情緒會(huì)加重，這種特點(diǎn)，將會(huì)在三四線中小城市更為明顯。”

對(duì)此判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅已形成階段性高點(diǎn)，未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)趨緩已形成趨勢(shì)。

迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)焦點(diǎn)城市過(guò)熱、次要城市過(guò)冷的階段，建銀精瑞資本作為一家房地產(chǎn)基金管理公司，近年來(lái)逐漸縮減國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)。

“如果現(xiàn)在讓您選擇國(guó)內(nèi)一個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資，您會(huì)選擇哪個(gè)城市？”“我選擇一個(gè)都不投?！崩顣詵|如此作答，“北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點(diǎn)城市，目前看市場(chǎng)面比較好，但成本高，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大；三四線城市，作為房地產(chǎn)基金管理的公司，我們更不敢進(jìn)?！崩顣詵|表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目越來(lái)越難找。

市場(chǎng)分化后泥沙俱下

對(duì)于2016年上半年地王頻出的現(xiàn)象，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，地王造就樓王，同時(shí)擠出普通商品房供應(yīng)拉高房?jī)r(jià)，未來(lái)中低端的產(chǎn)品越來(lái)越少，價(jià)格也會(huì)越來(lái)越高。

新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)有三個(gè)調(diào)整同時(shí)來(lái)襲：一是“周期性調(diào)整”，而企業(yè)的對(duì)策是等待；二是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，企業(yè)的對(duì)策是轉(zhuǎn)型；三是“趨勢(shì)性調(diào)整”，企業(yè)的對(duì)策是創(chuàng)新。

在一系列分化下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是泥沙俱下。

聶梅生指出，如今政府在提倡租售并舉，確實(shí)滿足了居住使用的需求，這種去庫(kù)存方式是良性健康的。但另一種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起警惕，去庫(kù)存確實(shí)把房子賣光了，但購(gòu)買者大多都是投資客，很多房子沒人住，造成了房地產(chǎn)高空置率，長(zhǎng)此以往，那就是惡性去庫(kù)存，只是房子從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了投資客手中，讓庫(kù)存搬了一次家，不是真正意義上的去庫(kù)存。

顧云昌表示，地方政府在去庫(kù)存的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)解決配套建設(shè)問(wèn)題，采取一些新穎的模式，解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置，對(duì)于投資客造成的高空置率，應(yīng)該警惕其對(duì)樓市未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

去年全國(guó)商品房均價(jià)創(chuàng)新高，今年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)又上了新臺(tái)階，這超過(guò)了行業(yè)人士的預(yù)期。首開集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)潘利群認(rèn)為，市場(chǎng)上悲觀聲音不少，主要源于對(duì)中國(guó)持續(xù)增長(zhǎng)的擔(dān)憂，包括勞動(dòng)力供給減少，投資違約度下降，技術(shù)創(chuàng)新乏力，國(guó)際市場(chǎng)萎縮等，這些支撐過(guò)去高增長(zhǎng)的動(dòng)力正在減弱。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致去庫(kù)存陷入困境，已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去，另一部分庫(kù)存是最大的存量部分，即新開工面積中沒有被銷售掉的面積，這塊占比也非常高。第三部分是土地儲(chǔ)備面積，據(jù)統(tǒng)計(jì)，24家上市房企土地儲(chǔ)備面積2.39億平方米，所以實(shí)際庫(kù)存應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的表面庫(kù)存。

“地王項(xiàng)目越來(lái)越多，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王，而在曾經(jīng)最好的樓市時(shí)代，全國(guó)也只有幾十個(gè)地王。地王項(xiàng)目能否賺錢，要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續(xù)?！崩顣詵|表示。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮，有政府保障和去化保障的地王才可靠。

后市政策微調(diào)可能性加大

REICO工作室在論壇上發(fā)布的《2016年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》對(duì)三季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)認(rèn)為，市場(chǎng)發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松，市場(chǎng)維持低增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢(shì)，投資增速、銷售增幅、房?jī)r(jià)漲幅將逐步回落。

與會(huì)嘉賓認(rèn)為，此前房地產(chǎn)一有異動(dòng)，政策就會(huì)接踵而來(lái)。未來(lái)根據(jù)不同區(qū)域制定不同的微調(diào)政策，在必要時(shí)因城施策，這一可能性或?qū)⒓哟蟆?/p>

聶梅生提出，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，必須從三個(gè)方面入手：“第一是土地供給側(cè)改革，政府應(yīng)該積極推動(dòng)同地、同權(quán)、同價(jià)農(nóng)地入市；第二，房地產(chǎn)投融資體制改革，必須加大直接融資比例，建立各地房地產(chǎn)投資資金；第三，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，針對(duì)企業(yè)而言，應(yīng)該將土地出讓金與稅費(fèi)并軌，規(guī)范納稅?！?/p>

顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策，應(yīng)該更細(xì)化，從分城施策到一城一策，中央要進(jìn)一步下放權(quán)力和責(zé)任到地方政府，更大地利用市場(chǎng)進(jìn)行資源配置。以北京及周邊區(qū)域?yàn)槔櫾撇硎?，熱點(diǎn)區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策。

“房地產(chǎn)稅可能沖擊樓市去庫(kù)存的問(wèn)題一直有人提，但是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的背景下，可以選擇分區(qū)域、分城實(shí)施?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康表示，推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施是不可避免的，只是時(shí)間問(wèn)題。

賈康表示，對(duì)于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市，特色小鎮(zhèn)、宜居小鎮(zhèn)建設(shè)將成為化解庫(kù)存的一個(gè)有效良方，“目前長(zhǎng)三角許多城市都在實(shí)施特色小鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，盡可能將人穩(wěn)定在宜居小鎮(zhèn)中”。

“三四線城市的去庫(kù)存問(wèn)題，更多地可采用政策杠桿，比如共有產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，減輕購(gòu)房者壓力，因?yàn)檫@些城市的購(gòu)買力依然較低，有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿?！辟Z康表示。