老齡化提速背景下，“以房養(yǎng)老”為何裹足不前？

東地產(chǎn) 虞依唯

在當(dāng)前國(guó)內(nèi)老齡化日趨嚴(yán)重的情況下，基本每位老年人都獨(dú)自擁有一套住房，然而又有多少老年人愿意嘗試“以房養(yǎng)老”這種突破傳統(tǒng)養(yǎng)老理念的創(chuàng)新型養(yǎng)老方式呢？《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）為此展開采訪，發(fā)現(xiàn)老年人普遍對(duì)此持觀望態(tài)度?！耙苑筐B(yǎng)老”若想得到市場(chǎng)的認(rèn)可，或許還有待進(jìn)一步完善各項(xiàng)機(jī)制，避免房?jī)r(jià)問題與保險(xiǎn)機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)遇冷

近來，“以房養(yǎng)老”話題再次引起關(guān)注。

2014年6月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，正式啟動(dòng)為期兩年的住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)。然而兩年試點(diǎn)期已到，效果卻不如預(yù)期。截至2016年6月30日，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、武漢（樓盤）4個(gè)試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的城市，僅有42戶家庭57位老人參與并完成了承保手續(xù)。這讓社會(huì)開始反思國(guó)內(nèi)的“以房養(yǎng)老”方式，緣何國(guó)內(nèi)老年人對(duì)此持保留態(tài)度？

董阿姨告訴記者：“我哪里放心把房子做這種養(yǎng)老式抵押啊，房子還要留給兒子呢。”張阿姨則表示：“我寧愿給自己買保險(xiǎn)，也不會(huì)把房子抵押給銀行。這個(gè)房?jī)r(jià)說不清楚的，他說多少就多少啊?！?/p>

實(shí)施試點(diǎn)的4個(gè)城市已是國(guó)內(nèi)思想較為開放的城市，卻依舊呈現(xiàn)不受歡迎的狀態(tài)，可想而知，其他中小城市的開展更將是一大難點(diǎn)。目前在國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)企業(yè)中，也只有幸福人壽一家開展了該項(xiàng)業(yè)務(wù)，公司在售的“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)a款”是市面上唯一一款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。開發(fā)商也鮮有對(duì)此感興趣者。

國(guó)外先行

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”政策由來已久，美國(guó)政府自1989年開始試點(diǎn)運(yùn)行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項(xiàng)目，美國(guó)也算是該政策實(shí)行較為成功的國(guó)家。“以房養(yǎng)老”在美國(guó)被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”，也有人稱其為“倒按揭”，雖然較為成功，但在美國(guó)依然是小眾業(yè)務(wù)。

諸多業(yè)內(nèi)人士一直呼吁將發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)引入國(guó)內(nèi)?！耙苑筐B(yǎng)老”方案最早提出者孟曉蘇表示，在2億老年人中，多數(shù)65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯(cuò)過了商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)會(huì)，僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。

目前，國(guó)內(nèi)提出的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用；而美國(guó)提出的“以房養(yǎng)老”卻與傳統(tǒng)抵押貸款不同，“反向抵押貸款”不需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款，如果房產(chǎn)價(jià)值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人，如果房產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款本息，由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行，然后將房產(chǎn)贖回。

機(jī)制亟待完善

目前，保監(jiān)會(huì)已發(fā)布通知，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期限延長(zhǎng)至2018年6月30日，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東四省的部分地級(jí)市。

保監(jiān)會(huì)方面稱，由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、存續(xù)期長(zhǎng)，涉及房地產(chǎn)、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)流程管理和風(fēng)險(xiǎn)管控難度較大。因此，有必要在4個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，通過延長(zhǎng)試點(diǎn)期限、擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的方式，探索反向抵押保險(xiǎn)在不同地域、不同層級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的有效路徑。

《東地產(chǎn)》記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老年人對(duì)于“以房養(yǎng)老”的疑慮在于房?jī)r(jià)問題。董阿姨明確提到：“房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)跌宕起伏。保險(xiǎn)公司又沒有一種明確的規(guī)定，之前成都不就有個(gè)老人好幾年都只拿1000嗎？”

另一方面，由于按揭率是根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價(jià)值和老人的預(yù)期壽命來計(jì)算的，以保證放貸安全。但生老病死不可預(yù)測(cè)，保險(xiǎn)公司面對(duì)無限制的周期貸款和利率變化以及所抵押房產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，同樣存在貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司可能要吃虧。

據(jù)悉，在發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”有著成熟的運(yùn)作方式，比如，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，就有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，“以房養(yǎng)老”若想得到市場(chǎng)的認(rèn)可，或許還需進(jìn)一步借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善各項(xiàng)機(jī)制，避免房?jī)r(jià)問題與保險(xiǎn)機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)。