房企再融資僅限項目建設這是消滅“地王”的節(jié)奏？

2016-08-01 來源：

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再融資將收緊？昨日（7月28日）上午，人民網(wǎng)援引證監(jiān)會官員在周一的保薦機構(gòu)專題培訓會議上的會議紀要報道稱，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。該會議紀要特別關照房地產(chǎn)，“不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款?！?/p>

記者注意到，人民網(wǎng)的該報道內(nèi)容似乎并非空穴來風，7月27日的《中國證券報》上刊發(fā)了一篇《證監(jiān)會窗口指導再融資大股東不得通過通道參與定增》的文章，嗅覺敏銳的市場人士不難發(fā)現(xiàn)，該報道提及證監(jiān)會對具體行業(yè)再融資作了具體規(guī)定。比如，房地產(chǎn)上市公司，募集資金不得補充流動資金和償還銀行貸款。

“地王”惹的禍？

外界猜測，當前證監(jiān)會釋放上述監(jiān)管新規(guī)的信號，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)的表態(tài)，或許就是2014年房企再融資逐步開閘以來的小翻轉(zhuǎn)。

記者注意到，2014年以來，像天津松江等諸多上市房企曾多次披露定增方案，除了針對具體的募投項目之外，不少還涉及償還金融機構(gòu)借款及補充流動資金等。

去年底，綠地控股曾拋出了300億元的定增預案，除了投向地產(chǎn)項目與大金融項目之外，剩余90億元將用于償還銀行借款。今年5月底，綠地控股主動撤回了該定增預案。

年初以來，隨著上海、深圳等一線城市房價迎來新一輪暴漲，典型一二線房企銷售業(yè)績集體飄紅的同時，紛紛加入搶地大戰(zhàn)，“地王”頻出，迅速蔓延至蘇州、南京、杭州、合肥等。

有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國出現(xiàn)了單宗地價超過10億元的205宗高價“地王”，二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場。其中，144宗溢價率超過50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價率超過100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。

去年底至今年上半年，已多次搶下上海、杭州等多個“地王”的信達地產(chǎn)及其背后的“中國信達系”，一時間名聲大振。不差錢的信達地產(chǎn)，去年10月以來就在積極籌備20億元定增方案。信達地產(chǎn)公開稱，“目前我國土地價格不斷攀升，土地出讓金及開發(fā)建設資金支付要求日趨嚴格，公司如果同時從事多個項目開發(fā)及增加合理的土地儲備，將進一步加大預售項目資金回籠壓力。因此充足的資金支持對公司發(fā)展至關重要?！?/p>

對哪些房企有影響？

當前，證監(jiān)會新任主席劉士余對A股市場發(fā)展的一個核心基調(diào)即為加強A股市場的監(jiān)管。證監(jiān)會如果明確收緊A股企業(yè)再融資，尤其是限制上市房企再融資募投資金的用途，是否會打亂他們的陣腳？

最近，像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項目及金額之外，償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

今年一季度末，天津松江的資產(chǎn)負債率達到88.41%，創(chuàng)歷史新高，同比增加5.5個百分點。

今年以來，已公告定增及配套融資預案但暫未被審核通過的重點上市房企如中糧地產(chǎn)、中洲控股。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機構(gòu)借款15億元。

不過，像魯能系旗下的廣宇發(fā)展，按其最新披露的重大資產(chǎn)重組及再融資的預案表述，除了資產(chǎn)重組之外，涉及定增再融資高達87.29億元，扣除發(fā)行費之后將全部用于募投項目建設，中弘股份擬定增募資最高36億元，也將全部用于旗下5個項目建設。

東方證券一位地產(chǎn)分析師表示，如果證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項目建設，估計一些房企可能會繼續(xù)調(diào)整方案，畢竟房企降低負債率的意愿更強一些，如果調(diào)整后能順利通過也不錯。當前，在滬深交易所發(fā)債融資相對寬松，對大型房企影響不是特別大。

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