中國一線城市的二手房交易量正超過新房，人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、住房需求飽和及城鎮(zhèn)化趨緩，壓縮了新增住房需求，推動了存量房，特別是二手房時代的到來。

于是，一種觀點認(rèn)為，當(dāng)賣新房的少了，賣二手房的多了，火了多年的房地產(chǎn)可能會從買方市場到賣方市場，房價也會跟著松動。

但也有這樣一種觀點：960多萬平方公里，我們?nèi)钡貑?？為何房價如此高預(yù)期房價還是要漲？因為一旦跌了寧可不賣，而是拿著，等行情轉(zhuǎn)暖了再賣。所以樓市基本上不會跌。

哪種分析更靠譜一點？或者說，二手房時代的房價邏輯將幫我們著手賣房，還是幫我們繼續(xù)囤房？

三大房價杠桿的衰落

過去，無論房價漲跌，我們始終有一百個不賣房而觀望的理由，比如剛需、二孩、農(nóng)民進(jìn)城，地王推動。

隨著中國一線城市陸續(xù)進(jìn)入二手房時代，市場主體、貨幣供應(yīng)方式與土地流轉(zhuǎn)都在悄然發(fā)生變化。房價是否可以逐漸擺脫一直以來非市場因素，或者說房價杠桿的影響，而結(jié)合國情與經(jīng)濟(jì)形勢向市場化定價規(guī)則發(fā)展，下面不妨細(xì)探。

1. 房地產(chǎn)市場的主體在變小

二手房存量與交易量趕超了一手房，其實市場最大的變化不在于房子賣了幾手，而是賣房人換成了誰。

在中國房地產(chǎn)黃金十年的頂峰2012年，中國房企數(shù)量曾接近9萬家。不過，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，在未來20年里，中國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將大大減少，大約70～80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著被兼并、合并的風(fēng)險。最后很可能剩下不到1000家。

今年起，全國房地產(chǎn)開工數(shù)據(jù)也跟著回落，恒大、萬達(dá)以及萬科這些地產(chǎn)大佬們則忙著向體育、醫(yī)療、影視等其他行業(yè)轉(zhuǎn)型?？偨Y(jié)說，二手房時代，地產(chǎn)商減少將是趨勢。

取而代之的是，二手房登記量在北京、上海、深圳等地已超過交易量的五成，也就是說，有越來越多的二手房業(yè)主進(jìn)入房屋交易市場來。

市場交易主體從組織變?yōu)閭€人，影響房價的規(guī)模與方式也在隨之改變。

過去，因為開發(fā)商的存在，土地政策與金融資本可以通過它串聯(lián)起來，助推房價上漲。開發(fā)商作為有組織的賣方，則能成規(guī)模的捂盤惜售，再把房價向上推一把。

可二手房時代，開發(fā)商漸漸失去市場主導(dǎo)，大批二手房“散戶”成為市場交易的主力軍。由此，房價的基尺，未來不再是少數(shù)人的決定影響多數(shù)人，而是逐漸反過來。

如果說，未來樓市中的“少數(shù)人”還有誰？那非國企莫屬了。

近幾年，無論地價多高，拿著國家貸款，財大氣粗的央企始終在各地攪動著土地市場。比如2016年上半年，全國涌現(xiàn)205宗地王，國企占據(jù)了半壁江山。

媒體曾報道說，有一家名為信達(dá)的財政部直屬企業(yè)，最近一直在各地不顧成本與風(fēng)險地制造地王，可拍下來的地塊自己卻基本不開發(fā)。

這或許就是國企目前在各地樓市扮演的角色。然后地價高過房價，房價焉能不漲？

但作為市場中特殊的“少數(shù)人”，央企還有一種玩法，多數(shù)人玩不了。

很多人會認(rèn)為央企是中國房地產(chǎn)最后，也是最穩(wěn)固的托市者，可還記得2015年末上海發(fā)生的央企退地、土地流拍的事么？其背景正是二手房成交總量已經(jīng)超過新房成交量。

那個時候，或許只有央企可以說走就走，但跟風(fēng)者們就不一定了。

還有人說，未來地產(chǎn)商少了，還有二手房中介這個組織呢。

筆者認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式深入中國各個細(xì)分市場的今天，或許10個連鎖二手房中介都頂不過一家二手房APP。

而互聯(lián)網(wǎng)平臺帶來的是市場交易與價格的透明與扁平化，并非扮演價格托市者的角色，因此指望電商來繼續(xù)托市也不現(xiàn)實。

正如那句廣告詞說，“個人賣家賣給個人買家，沒有中間商賺差價。”

2. 信貸主體與規(guī)模的變化

市場主體的變化自然帶來信貸主體與規(guī)模的變化。

一手房“做主”的時代，銀行可以給開放商一次性貸款數(shù)十億拿地，推高地價與房價。房產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生更直言不諱地說：中國房價的本質(zhì)上是一個貨幣現(xiàn)象。

以今年上半年為例，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219幅，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了109幅，溢價率超過50%的地塊更是多達(dá)167幅。今年前6個月，全國主要50大城市合計土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史首次突破萬億。

如果將開發(fā)商手中的貸款放到一個更大的背景中介紹，那便是M2。

業(yè)內(nèi)權(quán)威統(tǒng)計，自1990年來中國貨幣供應(yīng)量持續(xù)激增，1990年12月廣義貨幣M2為1.53萬億，截至2016年1月激增至141.63萬億，26年間增長近100倍。

業(yè)內(nèi)人士張大偉認(rèn)為，正是因為貨幣供應(yīng)過多，開發(fā)商才有實力制造地王，捂盤惜售；貨幣過剩，導(dǎo)致房地產(chǎn)事實上成為了貨幣的蓄洪池。

那進(jìn)入到二手房時代以后呢？

我們可以進(jìn)行這樣一個假設(shè)，銀行雖然還能放貸數(shù)十億，可這一次必須先要湊夠成千上萬個普通購房者。由此信貸主體的變化，支撐貨幣“開閘放水”的閘門是否變小，渠道變窄，周期變長？

比如在今年一季度巨量的房地產(chǎn)信貸中，居民中長期貸款僅占比20%。也就是說，居民的購房熱情始終不是巨量貨幣直接投入樓市的主要渠道。

第二，當(dāng)信貸規(guī)模本身開始緊縮，支持房價上漲的貨幣動力是否也因此后勁不足了呢？

我國從4、5月份起，M2增速分別降至12.8%和11.8%，人民幣新增貸款分別降至5642億元和9855億元，其中4月新增貸款同比降幅高達(dá)20%。這也意味著，過去助推房價上漲的貨幣量開始走弱。

總而言之，二手房時代可能出現(xiàn)這樣一種趨勢：貨幣杠桿不可能再像過去那樣有組織、成規(guī)模地向房地產(chǎn)市場提供彈藥了。

可如果二手房中介聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)，聯(lián)合推動信貸量繼續(xù)向樓市輸送彈藥呢？

不過，前提是玩轉(zhuǎn)債務(wù)貨幣。玩轉(zhuǎn)債務(wù)貨幣有兩個前提條件;舉債購買的商品一定抗跌沒有泡沫,是舉債人一定要抗壓。

否則，一旦市場出現(xiàn)波動，舉債人斷供，金融機(jī)構(gòu)就會產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

2008年，制造全球金融危的始作俑者就是美國的兩個二手房中介，他們那時做了一件蠢事，便是在房價處于高泡沫期時，把房子賣給了承壓能力最差的人。

隨著中國部分省份近期調(diào)低工資指導(dǎo)線，相信用高杠桿貸款買房的人將越發(fā)謹(jǐn)慎。將來中國的銀行與二手房中介是不是在高房價時代玩得起這樣的杠桿，拿中國百姓的工資與一線城市房價比一比就知道了。

3. 土地供應(yīng)化整為零，擺脫壟斷

聶梅生認(rèn)為，今年仍然出現(xiàn)很多地王，這與市場供給不足有很大關(guān)系。如果繼續(xù)下去，房價就不可能下來，因為土地價格下不來。

直說吧，地價仍在推高房價，而推高地價的則是土地制度。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)把土地推高房價的根源分為兩個，第一是地方政府對土地一級市場的壟斷。他認(rèn)為，在70年的土地使用期限下，地方政府不僅采用了可能產(chǎn)生高價土地的“招拍賣”制度，而且人為控制賣地的時間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模。第二則是人為劃分土地類別，進(jìn)一步造成土地的短缺。

因此，雖說貨幣在制造地王，但土地壟斷才是地王之母。

然而，隨著二手房時代的到來，政府對土地供應(yīng)的壟斷局面，悄然被大量進(jìn)入市場的二手房打破了。

聶梅生剛才的結(jié)論忽視了這樣一個事實，那就是二手房市場其實同樣在向市場“變相”供應(yīng)土地。雖說只有不到70年的變相土地供應(yīng)權(quán)，但這種自由度仍舊能產(chǎn)生足以改變市場走向的變化。

一個數(shù)據(jù)顯示，2015年十大標(biāo)志性城市銷售二手房99.5萬套，以每套100平米的面積計算，其向市場變相供應(yīng)的“土地”面積達(dá)1億平米，占今年上半年全國300個城市各類用地面積的八分之一。

也就是說，隨著二手房市場供應(yīng)量擴(kuò)大，一級土地供應(yīng)減少不僅不會推高地價，反而會隨著其市場占比下降而逐漸減弱對房價的影響，土地壟斷這一非市場化因素也有望被市場化供需邏輯徹底替代。

那時的房價，雖然仍受供求關(guān)系影響，但已顯然不是一級土地市場說了算了。

綜上所言，二手房時代對房價最大的影響是市場因素在替代過去地產(chǎn)商、信貸供應(yīng)與土地供應(yīng)三個高房價杠桿，削弱了央企、超發(fā)貨幣以及土地壟斷這三大非市場因素對樓市的影響。上個世紀(jì)，香港、日本、美國的房地產(chǎn)市場也曾經(jīng)歷房價暴漲，正是后來的二手房時代，才讓樓市漸趨理性、穩(wěn)定。

那么接下來的問題是，對于中國老百姓手中的二手房，今后是賣，還是繼續(xù)囤？

在此，筆者要說一個事實，與一個大背景。

一個事實是，對于當(dāng)前絕大多數(shù)中國家庭來說，是否房子是家庭中最大的資產(chǎn)，特別是在一線城市，是否一套房子凝結(jié)了一個家庭前30年的財富積累，以及后30年部分勞動所得？

如果是這樣，可否下這樣一個結(jié)論：高房價時代的房屋資產(chǎn)是中國改革開放以來帶給千家萬戶最大，也是最切實的改革紅利。

可一個大背景是，我們手中房屋的資產(chǎn)價值，是由過去高企的房價推動，而房價則是由流通到市場上的超量貨幣來支撐。

那什么是超量貨幣呢？

上面已然介紹了一部分，簡單說就是本來市場上沒有那么多錢，卻非要多印刷出那么多錢來刺激流動性。本質(zhì)上這也是一種杠桿，但多印刷的錢太多了，貨幣就有了泡沫。

過去中國超發(fā)了多少貨幣呢？

吳敬璉計算過，從1990年至2011年，人民幣供應(yīng)量翻89倍。而美國貨幣總量同期只增加了1.99倍。

朱镕基之子朱云來曾在綠公司年會上披露，今年一季度全國實際新增的GDP是1萬億左右。但是同期，貨幣增量卻達(dá)到了6萬億。幾乎是6比1。

人們或許會問，多印了這么多錢，過去為什么沒有引發(fā)通脹？

有一種解釋是土地本身具有價值。但筆者認(rèn)為，過去超發(fā)的貨幣量正是通過房屋與貨幣交換，用本不值那么多錢的房子套取了中國絕大多數(shù)家庭前30年的財富積累以及后30年的部分勞動所得，因此才避免了通脹的發(fā)生。

吳敬璉先生說，超發(fā)貨幣是一種赤裸裸的搶劫，一點也不假。

那么如果將上述一個事實與一個大背景結(jié)合起來，我們會得出什么結(jié)論呢？

答案是，我們家庭最大的資產(chǎn)目前建立在貨幣泡沫的基礎(chǔ)上。而這層泡沫能否延續(xù)下去不破，目前取決于百姓的勞動所得以及實際支付能力能否繼續(xù)支撐房價上行。

可如果房價繼續(xù)走高，百姓支付能力下降，或工資與其它財產(chǎn)收入漲幅跟不上房價漲幅，都可能最終導(dǎo)致泡沫的破裂。

可怕的是，最開始被貨幣泡沫摧毀的或許不是幣值，而是人們還能買得起房，還得起貸款的信心。

因此，隨著二手房時代到來，以及房產(chǎn)稅征收，支撐房價上漲的要素已經(jīng)脫離需求市場。屆時我們要賣房，或是囤房，切莫等到房屋資產(chǎn)變現(xiàn)能力變差時再動手。