北京（樓盤）樓市調(diào)控仍會從緊，二套非普宅首付若提高將對改善市場形成重壓

近日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)白皮書》，重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”房地產(chǎn)市場總體思路。其中最為吸引眼球的無疑是其中“適度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”一條。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，提高二套非普通住宅首付比例并非北京首先提出，上海（樓盤）已有先例，這也正是針對“高端市場”進(jìn)行調(diào)控的針對性條款，由此也可以看出，在嚴(yán)厲限購政策實施多年之后，未來北京住宅市場調(diào)控力度，尤其是高端市場調(diào)控力度仍不會有所放松，反而將繼續(xù)收緊。這一政策預(yù)期也釋放出決策層對于一線城市樓市過熱的擔(dān)憂，開發(fā)商豪賭一線城市造成地王頻出、房價預(yù)期高企，是泡沫滋生，樓市不穩(wěn)定的重要因素之一，加強對于中高端市場的調(diào)控力度，有助于房企回歸理性，減少對于影響后市預(yù)期的價格信號，有利于房地產(chǎn)市場恢復(fù)常態(tài)。

而從對市場的實際影響來看，郭毅認(rèn)為，影響面較為廣泛。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，按照目前北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年以來五環(huán)內(nèi)成交的住宅產(chǎn)品基本均可歸屬至非普通住宅行列，而五六環(huán)之間非普宅占比也高達(dá)60%左右，六環(huán)以外非普宅占比也超過四成，從整體市場來看，今年來非普宅成交占比已高達(dá)近六成。而第二套購買這些非普通商品住宅產(chǎn)品未來均將受到政策影響。

不過郭毅同時認(rèn)為，這一政策預(yù)期對于豪宅市場影響相對較小，因為豪宅產(chǎn)品涉及金額較大，因此多為分期付款，或首付分期，并不過度依賴于銀行貸款。但是對于大面積改善型住宅影響相對較大，尤其是總價1000萬左右，或面積超過140平米以上的住宅產(chǎn)品，這類產(chǎn)品客群首付能力多受限制。如果按照上海先例，首付由目前的五成提升至七成，按照1000萬元總價計算，首付要多出200萬元，對于客戶的承受能力是一大考驗，對項目銷售也將造成不小的壓力，屆時分期首付的對策或?qū)⒅匦嘛L(fēng)靡市場。

普宅、非普宅區(qū)別化調(diào)控，京津冀或?qū)⒓{入“一攬子調(diào)控”

而除去二套非普宅調(diào)控預(yù)期之外，《白皮書》中還提出將對住宅與非住宅實施區(qū)別化調(diào)控措施。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前市場當(dāng)中，除通州商住已實施限購之外，其他區(qū)域商住類產(chǎn)品尚未納入到調(diào)控范圍之內(nèi)，按照《白皮書》中的說法，商住市場未來全面調(diào)控的可能性仍較大。郭毅指出，這一方面是迎合“大力發(fā)展租賃市場”的政策方向，促進(jìn)商住開發(fā)商作為經(jīng)營主體，將商住項目“由售改租”；另一方面也是為了更好的推動“首都功能定位”中控制常住人口的目的。2015年底北京常住人口為2170.5萬人，2016年，北京市計劃將常住人口規(guī)?？刂圃?200萬人以內(nèi)，城六區(qū)常住人口將比2015年下降3%。而在2016年僅7個月的時間商住類產(chǎn)品即實現(xiàn)成交3.8萬余套，可為近10萬人提供常住居所。

另外《白皮書》當(dāng)中多次提出“首都功能”，為實現(xiàn)這一定位，北京商辦市場發(fā)展方向應(yīng)主打總部效應(yīng)，郭毅認(rèn)為，而目前大量小面積、散售型為主的商辦市場并不利于引進(jìn)大型企業(yè)，因此未來商辦市場也或?qū)⒂瓉碚{(diào)控手段，大力推行商辦物業(yè)的自持或減少散售規(guī)?；?qū)⒊蔀檎{(diào)控方向。

除此之外，《白皮書》當(dāng)中還屢次提到京津冀協(xié)同發(fā)展，并專門指出要“加強通州及周邊區(qū)域市場研究，堅決遏制投機投資性購房需求?！?/p>

由此可以看出，在京津冀協(xié)同發(fā)展的大格局之下，雖然北京周邊“津冀”承擔(dān)了承接非首都功能外溢的功能，但是這些區(qū)域房價的過快上漲也引發(fā)了高層的關(guān)注，郭毅認(rèn)為，尤其是通州周邊的“北三縣”，由于通州“城市副中心”傳言的正式落地，距離其最近的河北三縣（三河、大廠、香河）房價出現(xiàn)快速上漲，由于不受限購政策制約，這些區(qū)域投資投機性需求異常旺盛，因此也觸發(fā)了限貸等初步收緊調(diào)控的政策。而基于這些區(qū)域與北京市場相互影響、密不可分的關(guān)系，因此未來也可能會出現(xiàn)京津冀“一攬子”調(diào)控政策，以打擊投機類需求，穩(wěn)定周邊市場房價，更好的實現(xiàn)首都人口外移的目的。

住宅用地供應(yīng)持續(xù)減少，高地價之外住宅建安成本攀升

《白皮書》中北京“首都功能”的不斷強調(diào)，產(chǎn)業(yè)、人口外遷計劃的逐漸實施，再結(jié)合今年北京土地供應(yīng)計劃，可以看出，未來北京住宅用地供應(yīng)仍將持續(xù)減少。即便是重中之重的保障住房安居工程，也不斷推進(jìn)貨幣化進(jìn)程，其目的就是推動人口外移，緩解北京“大城市病”的癥狀，加快北京城市轉(zhuǎn)型速度。

另外，在加大政策性住房保障方面，《白皮書》指出將“加大在軌道交通沿線、站點周邊的供地力度”，而由于目前保障性住房多為配建，因此也可以判定未來商品住宅用地供應(yīng)也將多集中在軌道交通，尤其是郊區(qū)縣軌道交通周邊，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出。從2016年已出讓土地情況來看，7宗住宅用地當(dāng)中有5宗均集中在地鐵沿線，供應(yīng)極度稀缺再加上供應(yīng)土地周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，也將使得未來土地成本繼續(xù)攀升。

而除去高價地帶來的項目成本攀升之外，《白皮書》中所提出的大力發(fā)展節(jié)能建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化以及“積極發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)建筑”等行業(yè)方向，也將使得開發(fā)企業(yè)建安成本不斷提升，其中鋼結(jié)構(gòu)相比目前鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)綜合成本要高出30%-40%。郭毅認(rèn)為，上述對于住宅建筑的新要求其目的是為“建設(shè)生態(tài)文明、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化節(jié)能綠色低碳發(fā)展、應(yīng)對氣候變化及防治大氣污染等”，實際對于購房者來說其居住舒適度也會相應(yīng)有所提升，但是對于開發(fā)企業(yè)而言，則要面對出地價成本之外，更多建安成本的提升，使得高價地之下的高端市場價格風(fēng)險進(jìn)一步提升。