專家建議推進房地產供給側結構性改革

2016-08-02 來源：

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多位業(yè)內人士7月30日在網(wǎng)易經濟學家年會夏季論壇上表示，房地產投資歷史需求峰值已過，需繼續(xù)推進房地產供給側結構性改革以及土地供地改革。同時，可推動以新市民為重點的新住房制度改革，化解去庫存問題。但房地產去庫存是短期任務，房地產健康持續(xù)發(fā)展才是中長期任務。

推進供給側結構性改革

原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，從大的判斷來說，房地產投資歷史需求峰值已過。城鎮(zhèn)居民住宅構成房地產投資的70%，歷史需求峰值是1200到1300萬住戶，這在2014年已經達到。達到峰值后，房地產投資總量從持平開始逐步回落，房地產投資增速也從過去的百分之二三十甚至更高下降到去年的2%。自去年9月份以來，房地產投資的當月同比已出現(xiàn)負增長。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，因為峰值已經過去，所以房地產投資增長、銷售增長、房價增長不可能像過去那樣翻番。房地產市場的投資最多可達到GDP增速，但能否繼續(xù)保持增長，已不僅是房地產的問題。

顧云昌表示，目前房地產行業(yè)面臨兩方面改革，一是房地產的供給側結構性改革，整個房地產改革必須是“疏”而不是“堵”，可從人口、產業(yè)、城市構造等方面進行疏導；二是土地供給改革，不能僅把土地作為地方財政收入的問題來解決，而是將土地資源分配、城鄉(xiāng)資源之間生產要素的配置是否合理、對房地產是否有利相結合來看待土地問題。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵認為，以北京為例，房價未來仍會處于上漲趨勢，一是因為北京的公共服務水平是全中國最高，二是因為通州副中心將低端產業(yè)和低端人口遷出，主城區(qū)的各種基礎設施水平會大幅提升，公共福利也通過二次收入分配大幅提高，生態(tài)環(huán)境得以改善，霧霾也有治理好的預期。由此看出，需改變城市格局和布局，尊重市場規(guī)律進行基礎設施建設，通過周邊空間的緩解，才有可能調整房價問題。

推動新市民住房制度改革

劉世錦認為，下一個五年，中國城市的發(fā)展或有兩種不同的模式：一是保持目前的發(fā)展模式，但城市中心房價會越來越高；二是開放城鄉(xiāng)之間的要素市場，使土地、資金、人員可以流動，城鄉(xiāng)逐步一體化，成為統(tǒng)一的要素市場。

顧云昌表示，消化庫存可能是下一個經濟增長周期的動力，一是來自原市民住房問題的改善，二是新市民的住房問題。

中國房地產開發(fā)集團理事長孟曉蘇表示，推動以新市民為重點的新住房制度改革，不僅可以通過住房制度改革更好地為農民營造入住條件，還可以通過住宅建設用地的流轉，縮小農民進城的購房和收入比，同時為城市人口提供廣闊的居住空間。

對于當前房地產去庫存，孟曉蘇表示，房地產去庫存是短期任務，而房地產的健康持續(xù)發(fā)展才是中長期任務。未來五年乃至二十年，中國城鎮(zhèn)化會平穩(wěn)、有序和快速地發(fā)展，它將帶來房地產的利好，而房地產業(yè)主引擎的重新啟動會拉動國民經濟保持持續(xù)、健康發(fā)展。

此外，對于征收房產稅問題，孟曉蘇表示，可學習國外的制度經驗。按照國外的標準來看，一是所有城鎮(zhèn)住房都要征稅；二是退稅制度，根據(jù)家庭條件、婚姻狀態(tài)、子女、養(yǎng)老退稅，鼓勵贍養(yǎng)家庭；三是差別稅率，按照房屋不同的品質和來源確定稅率；四是可按照購置原則而不是按照評估來交稅；五是可先從小產權房開始起征房產稅，既可解決違法問題，也可解決政府稅源問題，同時，還可從土地出讓年限到期的城市起征房產稅。

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