7月26日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，中房網(wǎng)、地產(chǎn)人網(wǎng)主辦的“2016中國房地產(chǎn)人力資源高峰論壇（半年度）”在北京召開，會議以“2016上半年房企薪酬數(shù)據(jù)分析及市場行情總結(jié)”為主題，詳細(xì)發(fā)布了“2015-2016中國房地產(chǎn)上市企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)”。萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、融僑地產(chǎn)、融創(chuàng)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)等120余家房企200余位代表參加論壇。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰蒞臨現(xiàn)場并發(fā)表題為《為房地產(chǎn)新發(fā)展提供人才支撐》的演講。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰講話

各位新老朋友：下午好！

很高興在房地產(chǎn)人力資源高峰論壇與大家見面，論壇從2014年起辦了三次，我一次都沒落，主要想聽聽房地產(chǎn)人力資源需求方面的情況，尤其是來自企業(yè)一線的用人情況。分析研究房地產(chǎn)人力資源的情況，是了解掌握房地產(chǎn)市場的重要依據(jù)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)總體發(fā)展良好，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映，上半年，房地產(chǎn)同比增幅在各行業(yè)中排第一，但也出現(xiàn)了一些新情況：一是城市間房地產(chǎn)分化越來越明顯，一線城市和部分二線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。6月份，南京、廈門、合肥房價(jià)同比漲幅均接近30%，取代了前期漲幅較大的上海、深圳等一線城市和蘇州、杭州等部分二線城市。二是三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力仍然很大，但情況不同，江蘇、浙江、福建、四川、湖北等一些三四線城市，由于接受輻射的能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)配套好、就業(yè)機(jī)會多，去庫存效果顯現(xiàn)；東北、中西部等一些三四線城市，由于城市吸附力弱、人口凈流出，去庫存進(jìn)展緩慢，同樣是三四線城市，也不能一概而論。三是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓空置率高、去化難度大，但特色小鎮(zhèn)、青年公寓、休閑地產(chǎn)和整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等資源的跨界地產(chǎn)發(fā)展良好，正在實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)力的轉(zhuǎn)換。四是房地產(chǎn)杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍未消除，但代建管理、資產(chǎn)經(jīng)營、項(xiàng)目收購、房地產(chǎn)剝離物業(yè)上市發(fā)展服務(wù)業(yè)形成的增長點(diǎn)，拓寬了資金來源、增厚了企業(yè)效益。五是中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營普遍困難，上半年房地產(chǎn)用人需求減少30%，但行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，萬科、恒大、萬達(dá)三家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，第一次進(jìn)入世界500企業(yè)排行榜。面對新情況，房地產(chǎn)人才發(fā)展戰(zhàn)略也要有新適應(yīng)和變化：

一、為房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革培養(yǎng)人才

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不僅僅是政府的事，也是市場和企業(yè)的事。當(dāng)前房地產(chǎn)供給側(cè)改革領(lǐng)域急需兩方面人才：一是深刻理解和把握房地產(chǎn)政策的人才。這類人才既能吃透中央對房地產(chǎn)工作的總要求，又能掌握各地因城施策、分類施策出臺的政策，制定適合企業(yè)在所在地區(qū)和城市發(fā)展的策略。在房地產(chǎn)供給方面，土地制度創(chuàng)新是改革的關(guān)鍵，但上半年，50個(gè)主要城市土地出讓金總額突破一萬億元，去年同期為6973億元。土地成本上升使企業(yè)成本增加，普通住宅供應(yīng)不足，高端項(xiàng)目去化壓力加大。因此，在土地競拍中，企業(yè)要培養(yǎng)有成本管控意識和鑒別金融風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)人才，使土地競買更有前瞻性、預(yù)警性。二是深刻理解和把握城市規(guī)劃的人才。規(guī)劃是生產(chǎn)力，也是住宅供給規(guī)模和供應(yīng)形態(tài)的決定性要素。企業(yè)要培養(yǎng)這方面的人才，既能看到城市的生產(chǎn)空間、工作空間，也能看到生活空間、休閑空間和生態(tài)空間。一個(gè)看不懂城市規(guī)劃的地產(chǎn)人，眼光會受到限制。同樣一塊地，有個(gè)項(xiàng)目周邊有學(xué)校、醫(yī)院，有個(gè)項(xiàng)目周邊沒學(xué)校、醫(yī)院，差別很大，很多無效供應(yīng)都是規(guī)劃缺失造成的。還要看到所在城市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，一座城市未來適合發(fā)展什么，不適合發(fā)展什么，城市文化有哪些等等，都與居住有關(guān)系。河北華夏幸?；鶚I(yè)就十分注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，從規(guī)劃開始就制定準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位、人口結(jié)構(gòu)和年齡比例，形成了以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。由于有產(chǎn)業(yè)支撐，住房供求關(guān)系相對平衡，庫存風(fēng)險(xiǎn)降低。最近，國家從供給側(cè)入手，準(zhǔn)備到2020年培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn)。浙江規(guī)定特色小鎮(zhèn)建設(shè)的新增用地，優(yōu)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及供地手續(xù)，并按實(shí)際使用指標(biāo)的50%配套獎(jiǎng)勵(lì)，滿足新市民特別是小鎮(zhèn)青年返鄉(xiāng)的住房需求。企業(yè)要參與這項(xiàng)開發(fā)，就要培養(yǎng)既懂休閑旅游、商貿(mào)物流，又懂教育科技、傳統(tǒng)文化的人才，目前，浙江藍(lán)城集團(tuán)已先行一步，開始在成都、合肥建設(shè)特色小鎮(zhèn)，并在當(dāng)?shù)嘏嘤?xùn)和輸送人才。

二、為房地產(chǎn)盤活庫存提供人才

庫存問題是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的客觀現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，無法像工業(yè)那樣“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”，但可以盤活。怎么盤活庫存？需要三方面人才：首先是復(fù)合型人才，既要會整合教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)等跨界資源，也能協(xié)調(diào)生產(chǎn)、生活、生態(tài)三者關(guān)系，為優(yōu)化居住環(huán)境做出完整的解決方案，引入有效需求去庫存。杭州臨安有個(gè)別墅項(xiàng)目，庫存占項(xiàng)目總量的50%。2014年銷售為零。為什么近在杭州咫尺的項(xiàng)目得不到消費(fèi)者認(rèn)同？藍(lán)城集團(tuán)接手后，從供給側(cè)入手，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，把原來500平方米左右的大面積、毛坯房別墅進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，改為83平方米的精裝修+中式小別墅，增加了一系列配套服務(wù)。通過“一減一增”，讓滯銷產(chǎn)品變成了暢銷產(chǎn)品。其次是金融專業(yè)人才。四川眉山的住房消費(fèi)中，農(nóng)民工占50%以上，在鼓勵(lì)新市民住房需求方面很了不起，其中有一條重要的經(jīng)驗(yàn)，就是農(nóng)業(yè)銀行發(fā)起了“農(nóng)民安家貸”，支持農(nóng)民進(jìn)城買房。這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)者如果不懂金融，很難與銀行方面合作。三是服務(wù)型人才。當(dāng)前，房地產(chǎn)不是需求過剩，而是需求變了，供給沒變，質(zhì)量和服務(wù)跟不上，有些住宅沒形成有效需求，是缺少配套服務(wù)。例如北京動(dòng)批市場搬遷，改變了過去命令式的做法，結(jié)合大城市人口疏解計(jì)劃，協(xié)助商戶在天津、河北等地先找市場和客戶，再在產(chǎn)業(yè)搬遷中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和人口遷移。一些庫存成功盤活的項(xiàng)目，往往都是提高了服務(wù)功能，把一盤死棋變成了活棋。

三、為房地產(chǎn)補(bǔ)短板輸送人才

這次論壇，還要發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)人力資源供給和需求的研究報(bào)告，以及哪些是緊缺人才。報(bào)告中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)最缺三種人才：一是設(shè)計(jì)人才，二是產(chǎn)品營銷人才，三是住區(qū)規(guī)劃人才。人社部最新發(fā)布的“10大城市崗位需求和求職排行榜”里，房地產(chǎn)業(yè)的普通用人需求雖然有所下降，但住宅設(shè)施管理和社區(qū)服務(wù)人員、房地產(chǎn)工程技術(shù)人員的需求卻明顯增加，表明新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新業(yè)態(tài)的形成，對房地產(chǎn)的用人需求也產(chǎn)生了變化。這與我們前一段時(shí)間在第八屆房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，分析房地產(chǎn)有設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、住區(qū)規(guī)劃、技術(shù)四個(gè)短板的判斷差不多。其中，人才的制約，在很大程度上加深了這些短板。怎么補(bǔ)足這些短板，還要靠人才？

第一，發(fā)揮人才作用補(bǔ)設(shè)計(jì)短板。分析一些城市庫存大的原因，設(shè)計(jì)單一是先天性短板，但如果設(shè)計(jì)好了，就能將普通的住宅產(chǎn)品變成城市的經(jīng)典作品。要做到這一點(diǎn)，設(shè)計(jì)人員首先要將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合；其次，設(shè)計(jì)人員要會兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，二者合一，同步完成；三是設(shè)計(jì)人員要特別重視預(yù)制構(gòu)配件設(shè)計(jì)，補(bǔ)齊主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與預(yù)制構(gòu)配件設(shè)計(jì)分離的短板，由既懂結(jié)構(gòu)受力計(jì)算和構(gòu)件分解，又懂構(gòu)件制造工藝和裝配施工的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來完成項(xiàng)目。如江蘇龍信建設(shè)集團(tuán)設(shè)計(jì)人員，在設(shè)計(jì)建造過程中將施工主體結(jié)構(gòu)和構(gòu)配件形成有效對接，既提高了住宅品質(zhì)，也降低了開發(fā)成本。設(shè)計(jì)人員是企業(yè)不可或缺的人才，要尊重他們的創(chuàng)造和勞動(dòng)。

第二，發(fā)揮人才作用補(bǔ)產(chǎn)品短板。住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)和管理人員，要利用新技術(shù)促進(jìn)住宅升級換代。一方面，要掌握綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑的技能，建立智能舒適、健康愉悅的居住和生活環(huán)境；另一方面，要善于依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)跨界合作，促進(jìn)房地產(chǎn)與健康醫(yī)療、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)融合，滿足群眾對不同業(yè)態(tài)的需求，使住宅的服務(wù)價(jià)值得到拓展。

第三，發(fā)揮人才作用補(bǔ)住區(qū)配套短板。房地產(chǎn)從業(yè)人員也要懂住區(qū)規(guī)劃，讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明。早在15年前，萬科的設(shè)計(jì)和施工人員就吸收國外經(jīng)驗(yàn)，打破常規(guī)，設(shè)計(jì)了街坊式的住區(qū)規(guī)劃，建成后的住區(qū)尺度適宜、配套完善、安全便捷，至今還保持著良好的環(huán)境和服務(wù)。同時(shí)要讓商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

第四，發(fā)揮人才作用補(bǔ)技術(shù)短板。過去房地產(chǎn)找策劃和營銷人才，現(xiàn)在找產(chǎn)業(yè)化、集成化、標(biāo)準(zhǔn)化人才。萬科最近與鏈家在全裝修方面合作，首先提出要高薪聘請標(biāo)準(zhǔn)化人才。

四、為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展儲備人才

人才儲備關(guān)系到房地產(chǎn)未來。儲備哪些人才？也要加以重視。我認(rèn)為，要儲備一批互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟(jì)、智能化人才；要儲備一批金融和保險(xiǎn)人才；要儲備一批擅長代建管理和技術(shù)、品牌輸出的人才。這次進(jìn)入世界500強(qiáng)的三家房地產(chǎn)企業(yè)，都在人才儲備方面有著長期的積累，例如萬科在城市運(yùn)營方面，萬達(dá)在商業(yè)百貨、電影娛樂方面，恒大在二三線城市開發(fā)和材料采購方面，都儲備了不少人才。但人才儲備，不是靠某個(gè)人、某個(gè)方面，而是團(tuán)隊(duì)的儲備。房地產(chǎn)業(yè)身處經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的舞臺中心，是各類資源要素集中的地方，一個(gè)善于整合各類資源的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，其作用往往比資本的力量還大?？傊纬晒礁偁?、優(yōu)勝劣汰的選人、用人、育人機(jī)制，將人才用在最需要和最能發(fā)揮作用的地方。