近幾個(gè)月，買房，對(duì)于家住大興區(qū)黃莊的王先生來說，可謂是一種難以抉擇的煎熬。

在房山去往六里橋的835路公交車上，王先生并沒有在座位上閉目養(yǎng)神，而是在不停地接聽著中介公司打來的各種購(gòu)房信息的電話。

接聽完電話后，王先生一臉無奈地抱怨說，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，一套比一套高，還讓不讓人活了。

在談起買房的話題，王先生倒苦水般地說，放眼整個(gè)北京城周邊，也只有房山區(qū)一些交通不方便的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)相比市里及郊區(qū)房?jī)r(jià)便宜些，即使再便宜，一套80平米的房子也要100多萬，對(duì)于一個(gè)生活在一線城市的普通工薪族來說，面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，買房已然是一種奢望。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京在去年上半年，二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)每平方米56243元，今年上半年漲至72752元，同比漲幅達(dá)29.4%，景山西街、西四、西單等區(qū)域的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)超過10萬元。

該數(shù)據(jù)還顯示，漲幅居其次的為二環(huán)至三環(huán)之間，由去年上半年的每平方米47132元漲至目前的57759元，同比漲幅為22.5%。受通州、大興等區(qū)域利好影響，五環(huán)至六環(huán)之間的房?jī)r(jià)漲幅位列第三，同比上漲22.2%，超過了三環(huán)至五環(huán)之間的漲幅。

一線城市土地供應(yīng)緊張

土地的量多或量少是牽動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方利益的“神經(jīng)”。有數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)明顯減少的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，由于土地供應(yīng)量的明顯減少，北京市總的土地出讓金在2015年6月25日前只有648.22億元。

記者在采訪中了解到，北京市自今年4月29日掛牌出讓三宗地之后，北京土地市場(chǎng)僅供應(yīng)一宗內(nèi)定的通州綜合用地，截至目前，北京已3個(gè)月無新增土地供應(yīng)。

實(shí)際上，早在2009年，北京市區(qū)三環(huán)以內(nèi)，就基本沒有住宅用地供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年，北京土地市場(chǎng)成交刷新歷史最低值。1-7月份，北京市僅成交7宗住宅用地，供應(yīng)的規(guī)劃建筑面積僅105萬平方米。

資料顯示，按照北京市2016年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)總量為4100公頃，其中住宅用地1200公頃，當(dāng)下土地供應(yīng)僅完成不到全年的10%。在還剩下5個(gè)月的情況下，今年北京土地市場(chǎng)供應(yīng)稀缺已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

近日，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)撰文表示，目前，土地的使用模式和中國(guó)人多地少的基本國(guó)情完全違背。開發(fā)商為了收益最大化，盡可能地開發(fā)別墅或者大戶型的高檔住宅。以別墅用地為例，2004年到2007年，別墅用地4795畝，只能解決不到3萬人的居住需求，而這些土地如果用來蓋高層普通建筑，按照90平米計(jì)算，則可以解決32萬人的居住問題。也就是說，高檔別墅，大戶型的住宅在土地稀缺的情況下更加劇了土地的短缺，如果按照目前的住房結(jié)構(gòu)，大戶型和高檔住宅用地依然占一半以上，到2040年，則會(huì)多用2億畝的土地，很顯然，這是中國(guó)的土地供應(yīng)無法滿足的。

馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，政府壟斷了一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)，在70年的土地使用期限下，為了追求土地價(jià)值的最大化，不但采用了可能產(chǎn)生高價(jià)的土地“招拍賣”制度，而且人為控制賣地的時(shí)間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模，土地的供應(yīng)并沒有隨著建設(shè)用地而相應(yīng)增加，反而為了拍出高價(jià)而肆意調(diào)控拍賣土地的時(shí)間，開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，只能囤地來和政府的“囤地”行為博弈，更加劇了土地的短缺。

稀缺資源下的“地王”頻現(xiàn)

層出不窮的高價(jià)拿地創(chuàng)造了“地王”的同時(shí)，也成為了一二線城市豪宅的“溫床”。今年上半年，我國(guó)50多個(gè)主要城市共誕生的“地王”多達(dá)219宗。而在去年上半年，全國(guó)成交地塊只有110宗，2016年同比上漲了82%。

從全國(guó)各地的土地拍賣來看，可以用高單價(jià)、高溢價(jià)、高總價(jià)來形容。據(jù)記者了解，拍賣地塊不僅僅只出現(xiàn)在北京、上海、廣州這樣的一線城市，甚至出現(xiàn)在南京、廈門、杭州等城市，其中武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

毫無疑問，從上述數(shù)據(jù)來看，由于一線城市在土地日益緊缺的情況下，“地王”們也將目光從一線城市向二線城市蔓延。

機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，2016年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為10818億元，同比增長(zhǎng)34%。

值得注意的是，房地產(chǎn)的火熱，也支持了我國(guó)財(cái)政的增長(zhǎng)。一組數(shù)據(jù)顯示，2016年最新的財(cái)政收入顯示，今年上半年，我國(guó)契稅2163億元，同比增長(zhǎng)14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長(zhǎng)13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長(zhǎng)8.5%；耕地占用稅1086億元，同比下降4.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1149億元，同比增長(zhǎng)1.6%。

針對(duì)上述數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，一方面是受上年基數(shù)較低影響，另一方面，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分支撐了財(cái)政收入的增長(zhǎng)。

“豪宅化”已成趨勢(shì)

近日，機(jī)構(gòu)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，一線城市住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)。上半年一線城市住宅價(jià)格累計(jì)漲幅，明顯高出二三線城市房?jī)r(jià)5.33%和4.27%的累計(jì)漲幅。在一線城市房?jī)r(jià)攀高的大背景下，“豪宅化”趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。

那么，何謂“豪宅化”呢？在近日召開的京西南城市生態(tài)豪宅區(qū)域發(fā)展高峰論壇上，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志用了“好”、“大”、“少”、“貴”四個(gè)量化指標(biāo)來解讀了“豪宅化”概念。

陳志在會(huì)上表示，作為“豪宅”，首先要夠“好”,即在空間、環(huán)境、設(shè)備、服務(wù)等多方面擁有量化優(yōu)勢(shì)，比如區(qū)位優(yōu)越不可替代，或者具有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境；“大”即為空間夠大，對(duì)資源占有率較高，滿足購(gòu)房者的改善性需求；“少”是指同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型的稀缺；而“貴”就是價(jià)格定位會(huì)較普通住宅更高。

某平臺(tái)發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)行政區(qū)住宅區(qū)房?jī)r(jià)排行榜中，全國(guó)最貴的22個(gè)市轄區(qū)被北京、上海、深圳三個(gè)一線城市包攬，其城市中心區(qū)住宅每平米單價(jià)均已超過7萬元。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)者、樓市春天掌門人陳寶存在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上，“豪宅化”并不是真的在需求方面，而是在土地供應(yīng)方面。以北京市為例，北京市土地資源太緊缺了，也直接造成北京不可能擁有普通住宅。

“其實(shí)，北京市供需矛盾失衡在多年前就已經(jīng)出現(xiàn)?！标悓毚嫣寡裕@是一個(gè)連鎖效應(yīng)，也是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。目前，北京、上海、廣州、杭州、廈門、合肥、南京這些城市房?jī)r(jià)上漲也是最快的?！标悓毚媾e例說，以北京為例，目前，剛需改善型需求年度需求大約在50萬套，可是面臨的一個(gè)尷尬是，北京的商品房還不到2萬套。

這也意味著，北京市的土地供應(yīng)緊缺，也帶動(dòng)了北京市及周邊區(qū)縣地塊價(jià)格“水漲船高”。土地供應(yīng)空間有限，也造成了地塊價(jià)格“飆升”，在土地稀缺的助推下，造成了一些樓盤項(xiàng)目定位高端，高價(jià)位，從而也帶動(dòng)了北京周邊的普通住宅價(jià)格上揚(yáng)。

坊間有消息稱，未來，即將有亦莊板塊的兩宗容積率為1.2的土地入市，綜合北京新房市場(chǎng)成交、土地供應(yīng)稀缺以及房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性等情況來看，預(yù)計(jì)樓面價(jià)將超過6萬元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉日前公開表示，從未來預(yù)期看，北京、上海等城市待售土地并不大，特別是北京。

陳寶存認(rèn)為，未來，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)新增土地供應(yīng)越來越少，土地價(jià)格越來越貴，房?jī)r(jià)“被豪宅化”的趨勢(shì)也越來越明顯。

有業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，今年，北京樓市8萬+，10萬+項(xiàng)目的成交均刷新了歷史新高，北京市場(chǎng)高端化趨勢(shì)明顯。從均價(jià)看，單價(jià)在8萬以內(nèi)的物業(yè)，成交均價(jià)只有31731元每平米，也就是說，8萬+項(xiàng)目的成交部分拉漲了全市均價(jià)的9.6%，環(huán)比2015年的5.8%，足足上漲了近4個(gè)百分點(diǎn)。

來自偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，6月，北京新建商品住宅中（不含保障房）總價(jià)在1000萬以上的豪宅共交易708套，這一數(shù)據(jù)不僅是2016年的最高值，也是2010年以來千萬級(jí)豪宅的單月高大交易量。

在中研普華研究院研究員危仁鵬看來，高端房地產(chǎn)未來投資潛力大于中低端地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是一線城市。

危仁鵬在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)也認(rèn)為，城市發(fā)展到一定的程度，土地市場(chǎng)日漸飽和，地價(jià)逐漸走高，開發(fā)商高價(jià)拿地后就會(huì)通過高端產(chǎn)品來推盤，因此，一線城市豪宅化存在必然性。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，北京市成交的商品房住宅中1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達(dá)11.1%，而2015年這一比例為5.8%。上海方面，據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，6月第四周（6月20日-6月26日）單價(jià)8萬元平方米以上的高端住宅共成交154套，較前周增加67套。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅曾公開表示，以北京地區(qū)為例，整個(gè)五環(huán)商品住宅套平均總價(jià)基本在600萬-900萬之間。從西北五環(huán)到東北五環(huán)，基本上總價(jià)都在1500萬以上甚至更貴，僅西南五環(huán)板塊的總價(jià)較低，可以說，是黃金五環(huán)上唯一的價(jià)值高地和價(jià)格洼地。

數(shù)據(jù)顯示，4、5月份，北京千萬元級(jí)豪宅成交套數(shù)同比翻番有余，尤其是2000萬至3000萬元以上的產(chǎn)品成交增幅最大，前5月累計(jì)成交88套，創(chuàng)下2010年樓市調(diào)控之后，同期成交量的新高。截至5月底，北京在售單價(jià)10萬/平方米以上的超級(jí)豪宅項(xiàng)目有10多個(gè)。