中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)何去何從，這個(gè)疑問(wèn)已發(fā)酵7個(gè)月之久。

今年年初，原董事長(zhǎng)寧高寧帶著11年奮斗史轉(zhuǎn)戰(zhàn)中化集團(tuán)，中糧集團(tuán)正式進(jìn)入趙雙連時(shí)代。7月18日，中糧集團(tuán)與中紡集團(tuán)在北京召開(kāi)大會(huì)啟動(dòng)戰(zhàn)略重組，并公布了中糧國(guó)有資本投資公司改革試點(diǎn)方案。

履新半年的趙雙連祭出“瘦身健體”的改革計(jì)劃，顛覆了寧高寧時(shí)代為補(bǔ)足全產(chǎn)業(yè)鏈條而不斷“增肥”的戰(zhàn)略路徑。變革背后，曾被寧高寧寄予厚望的中糧集團(tuán)地產(chǎn)王國(guó)似乎真的走到了關(guān)口。

根據(jù)中糧集團(tuán)的“十三五”規(guī)劃，中糧集團(tuán)將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊2019年整體上市。目前，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有 中糧地產(chǎn) （000031.SZ）與大悅城（00207.HK）兩大上市平臺(tái)的內(nèi)部整合是否已進(jìn)入時(shí)間軌道？能否在時(shí)間表2020年前完成？

“內(nèi)部整合，某種程度上會(huì)服從中糧集團(tuán)的改革意志?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)，這兩個(gè)平臺(tái)如何在項(xiàng)目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，如何在團(tuán)隊(duì)和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團(tuán)在頂層設(shè)計(jì)上作出具體規(guī)劃和安排。

輕資產(chǎn)與混改

“輕資產(chǎn)”突圍路上，大悅城再落一子，擇址貴陽(yáng)。

7月26日，貴州省委常委、貴陽(yáng)市委書(shū)記陳剛與中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周政握手言歡。周政帶來(lái)的大悅城品牌，將輸出落地在貴州恒豐地產(chǎn)旗下的貴陽(yáng)中心。

這里是貴州省規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體之一，大悅城的任務(wù)是交出貴陽(yáng)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的購(gòu)物中心標(biāo)桿。大悅城是否入股，雙方還沒(méi)有定論。

大悅城是中糧集團(tuán)的金字招牌，名字靈感源于《論語(yǔ)》中“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”，由寧高寧一手締造。時(shí)間拉回到2004年，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧空降中糧集團(tuán)，就任董事長(zhǎng)一職。

中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷經(jīng)多年盤(pán)整，最終形成中糧地產(chǎn)和大悅城兩大平臺(tái)，并分別在A(yíng)股、H股借殼上市，這背后寫(xiě)滿(mǎn)了寧氏印跡。

從2007年第一座大悅城落戶(hù)北京西單至今，9年時(shí)間里，大悅城并沒(méi)有遍地開(kāi)花，自持項(xiàng)目目前僅有8個(gè)，其中7個(gè)開(kāi)業(yè)，1個(gè)在建，離寧高寧曾布置的“5年20城”目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

外界對(duì)大悅城發(fā)展速度過(guò)慢的質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)重負(fù)荷及“萬(wàn)年沉疴”資本市場(chǎng)難題，都迫使其給出答案。大悅城的解惑路徑是輕資產(chǎn)，并在2015年底落地了首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目—天津和平大悅城，而上文的貴陽(yáng)大悅城是其第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

在貴陽(yáng)，周政對(duì)大悅城的輕資產(chǎn)思路有過(guò)些許表態(tài)，“入個(gè)小股，大悅城可以收取品牌管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)；如果項(xiàng)目做得好，大悅城可以以進(jìn)入時(shí)的價(jià)格適當(dāng)增加股權(quán)；如果項(xiàng)目做得特別好，我們也可以全部收購(gòu)”。

在周政看來(lái)，輕資產(chǎn)輸出是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理和投資的過(guò)程，而通過(guò)輸出品牌的低成本方式去發(fā)展，大悅城既可以獲得增值管理收益，也可以獲得評(píng)估增值的溢價(jià)。

輕資產(chǎn)被定義為大悅城未來(lái)之路的重要索引。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，對(duì)于自持存量資產(chǎn)，大悅城正在控制權(quán)范圍內(nèi)，引入外部投資者，為下一步擴(kuò)張張羅糧草。

周政一口氣把所有自持大悅城項(xiàng)目都擺上了貨架，他期許遇見(jiàn)的，是有大胃口吞下近百億標(biāo)的的“財(cái)主”。

7月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上掛出了大悅城的三則股權(quán)叫賣(mài)信息，其三家子公司各掛出了49%股權(quán)，掛牌價(jià)分別為78.41億元、10.78億元和3.7億元。大悅城要求接盤(pán)方一并吃下這三家公司股權(quán)，并一次性付款。

十天后，接盤(pán)方之一浮出水面。7月29日，大悅城公告稱(chēng)，全資附屬公司恒瑞作為普通合伙人，與兩家機(jī)構(gòu)投資者就Joy City Commercial Property Fund（大悅城商業(yè)基金）定立有限合伙協(xié)議。這兩家機(jī)構(gòu)投資者將分別認(rèn)購(gòu)63.33億元及31.66億元的基金權(quán)益，該基金擬參與競(jìng)標(biāo)上述三家公司各49%股權(quán)。

“大悅城輕資產(chǎn)更近一步，‘瘦身’之后，一增一減之間緩解了資金壓力，”克而瑞研究中心分析師房玲告訴時(shí)代周報(bào)記者，而通過(guò)品牌輸出撬動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，“5年20城”不再遙不可及。

2015年末，大悅城持有現(xiàn)金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而企業(yè)總有息負(fù)債則達(dá)到了247.96億元，同比增長(zhǎng)2.89%，現(xiàn)金短債比為0.88，企業(yè)持有現(xiàn)金并不充裕。

在房玲看來(lái)，輕資產(chǎn)“無(wú)本生意”，也將提高大悅城整體收益回報(bào)率。2015年，大悅城地產(chǎn)的核心凈利率約為9.3%，而凈資產(chǎn)回報(bào)率僅為2.2%。

當(dāng)然，這也被視作是大悅城混合所有制改造的關(guān)鍵進(jìn)展。

中糧集團(tuán)是央企53家特大型企業(yè)之一，也是六家國(guó)有企業(yè)改革試點(diǎn)企業(yè)之一。

“我們探索的是一條有進(jìn)有退的優(yōu)化資本布局之路，”在7月18日并進(jìn)中紡集團(tuán)后，現(xiàn)任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)趙雙連有過(guò)表態(tài)，中糧集團(tuán)分類(lèi)分層地推進(jìn)混合所有制與股權(quán)多元化，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過(guò)混合所有制改革優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升盈利水平。

早在去年的大悅城2015年中業(yè)績(jī)會(huì)上，周政也已有所透露，中糧集團(tuán)目前仍占大悅城66.73%的股份，股權(quán)比例還是比較大的。下一步，將穩(wěn)妥地尋找合作伙伴，推進(jìn)混合所有制改革。從股權(quán)多元化入手，中糧集團(tuán)的改革方向是引入產(chǎn)業(yè)、基金、民營(yíng)、外資等資本來(lái)優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。

整體上市信號(hào)

在“十三五”開(kāi)局之年與國(guó)資改革落地實(shí)施的第一年中，中糧集團(tuán)成為了2016年第一艘駛向新海域的大船。

中糧集團(tuán)的畫(huà)圈還沒(méi)有繪完。2016年1月5日，寧高寧帶著遺憾卸任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù)，他的使命將有趙雙連繼續(xù)下去。

7月20日晚，美國(guó)《財(cái)富》雜志發(fā)布了2016“世界500強(qiáng)”排行榜，中糧集團(tuán)連續(xù)23年入圍，今年名列榜單第121位，比上年的272位上升151個(gè)名次，成為排名上升最快的中國(guó)企業(yè)。

在世界農(nóng)糧企業(yè)中，中糧集團(tuán)的排名僅次于A(yíng)DM公司。另外三家世界級(jí)糧商分別排在五百?gòu)?qiáng)的第112、第157及第214名。

“十三五”期間，中糧集團(tuán)有著更宏大的目標(biāo)。時(shí)代周報(bào)記者了解到，中糧集團(tuán)提出了2020年關(guān)鍵性指標(biāo)，其中營(yíng)業(yè)收入將達(dá)7500億元，總資產(chǎn)6000億元，利潤(rùn)總額150億元。

除了要做全產(chǎn)業(yè)鏈的國(guó)際化大糧商，國(guó)有資本糧油食品業(yè)務(wù)占比達(dá)到80%之外，中糧集團(tuán)未來(lái)還將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市。其中，“十三五”期間，中糧集團(tuán)將致力打造2-3個(gè)營(yíng)收超1000億元規(guī)模，4-5個(gè)超500億元規(guī)模的專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)）。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中糧集團(tuán)正按照“小總部、大產(chǎn)業(yè)”的原則進(jìn)行改革，搭建“集團(tuán)總部資本層-專(zhuān)業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”的三級(jí)架構(gòu)，目的是把資本與資產(chǎn)管理分開(kāi)，厘清權(quán)責(zé)。

依據(jù)業(yè)務(wù)聚焦原則，中糧集團(tuán)組建了18個(gè)專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)），人權(quán)、資產(chǎn)配置權(quán)、生產(chǎn)和研發(fā)創(chuàng)新權(quán)、考核評(píng)價(jià)權(quán)及薪酬分配權(quán)等五大類(lèi)關(guān)鍵權(quán)力會(huì)下放給專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)）。

“中糧地產(chǎn)與大悅城就在18個(gè)專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)中?！薄侗本┥虉?bào)》援引中糧集團(tuán)內(nèi)部人士消息稱(chēng)，未來(lái)肯定要整合在一起。

事實(shí)上，早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)（大悅城前身）兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。但種種原因擱置，中糧系地產(chǎn)整體上市計(jì)劃未能成行。

雖然寧高寧為中糧系地產(chǎn)板塊的統(tǒng)籌發(fā)展頗費(fèi)心思，但兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營(yíng)。在規(guī)模和排名方面，沒(méi)有得到集團(tuán)實(shí)質(zhì)性的提振。

從成長(zhǎng)性來(lái)看，大悅城營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率低于行業(yè)平均水平。2015年，大悅城地產(chǎn)三組數(shù)據(jù)分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業(yè)平均為13.66%、27.58%、20.79%。

中糧地產(chǎn)的核心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力在央企中全面落后，幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。2015年，中糧地產(chǎn)凈利潤(rùn)7.22億元，如果扣除非經(jīng)常性損益僅有1.05億元。在非主營(yíng)業(yè)務(wù)中，中糧地產(chǎn)持有的金融資產(chǎn)和負(fù)債取得的投資收益高達(dá)8.82億元，占利潤(rùn)總額的63.02%。

新華網(wǎng)文章指出，中糧集團(tuán)從來(lái)沒(méi)有放棄對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重構(gòu)、整合與改革。

一個(gè)很明顯的線(xiàn)索是，中糧系在主線(xiàn)大悅城旗艦商業(yè)以外，中糧地產(chǎn)還在發(fā)展祥云小鎮(zhèn)這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

可以窺探的是，在中糧地產(chǎn)和大悅城內(nèi)部，對(duì)兩者的綜合盤(pán)算已經(jīng)展開(kāi)。對(duì)中糧集團(tuán)而言，中糧地產(chǎn)和大悅城各自為戰(zhàn)的時(shí)候，一個(gè)輕、一個(gè)重，它們只有在集團(tuán)統(tǒng)一核算的時(shí)候才一起平衡著資本。

但當(dāng)雙方都在一定階段內(nèi)完成了各自的品牌使命后，隨著中糧集團(tuán)打造全產(chǎn)業(yè)鏈訴求的強(qiáng)烈以及國(guó)資委推動(dòng)的國(guó)企混合所有制改革的頂層設(shè)計(jì)要求，中糧集團(tuán)改革地產(chǎn)業(yè)務(wù)就再合理不過(guò)了。

大悅城、中糧地產(chǎn)方面回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者提綱稱(chēng)，目前暫未了解到業(yè)務(wù)整合的相關(guān)信息。大悅城是專(zhuān)注于現(xiàn)有綜合體和其他核心商用物業(yè)的境外上市平臺(tái)，與中糧地產(chǎn)有明確業(yè)務(wù)區(qū)分，不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。

關(guān)鍵先生周政

如果按照寧高寧當(dāng)初的計(jì)劃，中糧系地產(chǎn)內(nèi)部整合分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，兩家上市公司“人事的一體化結(jié)合”已有苗頭，周政就是關(guān)鍵先生。

2012年11月起，周政就開(kāi)始擔(dān)任中糧集團(tuán)副總裁一職，但更重要的職務(wù)仍是中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)，2013年起兼任中糧置地（現(xiàn)為大悅城地產(chǎn)）董事長(zhǎng)，2014年起任中糧集團(tuán)黨組成員。

今年2月，大悅城地產(chǎn)原總經(jīng)理韓石跳槽龍湖之后，周政除了擔(dān)任其董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事之外，還兼任了總經(jīng)理一職。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，人事鋪路之后，在政府與企業(yè)推動(dòng)下，內(nèi)部股權(quán)與資產(chǎn)整合完成是遲早的事情。

值得注意的是，按照大悅城、中糧地產(chǎn)2015年的53.74億元和135億元營(yíng)收來(lái)看，這相加的“一條線(xiàn)”至少翻2.6倍才能達(dá)到500億元規(guī)模。

2016年風(fēng)風(fēng)火火的國(guó)企整合浪潮中，地產(chǎn)央企間整合大幕也早已拉開(kāi)，中海中建合并、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合并蛇口，每一宗交易都波濤洶涌。

中糧地產(chǎn)也屢屢傳出“被整合”。今年3月及6月，保利地產(chǎn)、 招商蛇口 先后與中糧地產(chǎn)傳出收購(gòu)“緋聞”。時(shí)代周報(bào)記者拿到的一份內(nèi)部資料里，周政對(duì)此事有過(guò)解釋。

“‘十三五’期間，中糧集團(tuán)已確定了4大中心板塊定位，‘強(qiáng)地產(chǎn)’是其一?！敝苷Q(chēng)，集團(tuán)會(huì)支持地產(chǎn)板塊做強(qiáng)、做優(yōu)、做大，也可以與業(yè)內(nèi)企業(yè)合作，但是主導(dǎo)權(quán)不能丟。

周政明確表態(tài)，一線(xiàn)城市將是中糧地產(chǎn)未來(lái)的主要方向之一，深圳舊改也是今年中糧地產(chǎn)的重頭戲，東莞、惠州、廣州、珠海等珠三角城市都在中糧地產(chǎn)逐步進(jìn)入范圍內(nèi)。

今年，中糧地產(chǎn)曾募資50億元支持北京等地項(xiàng)目發(fā)展。今年樓市回暖，中糧地產(chǎn)也借此贏(yíng)得市場(chǎng)紅利。2016年上半年房企百?gòu)?qiáng)榜中，中糧地產(chǎn)以128.3億元排名行業(yè)第57位，和 金融街 、禹州等躋身同一段位。

土地市場(chǎng)上，中糧地產(chǎn)也加緊步伐，上半年在深圳、成都、上海均獲取新的土地。其中最為轟動(dòng)的一宗，今年6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。

這意味著，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)何去何從，這個(gè)疑問(wèn)已發(fā)酵7個(gè)月之久。

今年年初，原董事長(zhǎng)寧高寧帶著11年奮斗史轉(zhuǎn)戰(zhàn)中化集團(tuán)，中糧集團(tuán)正式進(jìn)入趙雙連時(shí)代。7月18日，中糧集團(tuán)與中紡集團(tuán)在北京召開(kāi)大會(huì)啟動(dòng)戰(zhàn)略重組，并公布了中糧國(guó)有資本投資公司改革試點(diǎn)方案。

履新半年的趙雙連祭出“瘦身健體”的改革計(jì)劃，顛覆了寧高寧時(shí)代為補(bǔ)足全產(chǎn)業(yè)鏈條而不斷“增肥”的戰(zhàn)略路徑。變革背后，曾被寧高寧寄予厚望的中糧集團(tuán)地產(chǎn)王國(guó)似乎真的走到了關(guān)口。

根據(jù)中糧集團(tuán)的“十三五”規(guī)劃，中糧集團(tuán)將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊2019年整體上市。目前，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有 中糧地產(chǎn) （000031.SZ）與大悅城（00207.HK）兩大上市平臺(tái)的內(nèi)部整合是否已進(jìn)入時(shí)間軌道？能否在時(shí)間表2020年前完成？

“內(nèi)部整合，某種程度上會(huì)服從中糧集團(tuán)的改革意志?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)，這兩個(gè)平臺(tái)如何在項(xiàng)目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，如何在團(tuán)隊(duì)和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團(tuán)在頂層設(shè)計(jì)上作出具體規(guī)劃和安排。

輕資產(chǎn)與混改

“輕資產(chǎn)”突圍路上，大悅城再落一子，擇址貴陽(yáng)。

7月26日，貴州省委常委、貴陽(yáng)市委書(shū)記陳剛與中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理周政握手言歡。周政帶來(lái)的大悅城品牌，將輸出落地在貴州恒豐地產(chǎn)旗下的貴陽(yáng)中心。

這里是貴州省規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體之一，大悅城的任務(wù)是交出貴陽(yáng)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的購(gòu)物中心標(biāo)桿。大悅城是否入股，雙方還沒(méi)有定論。

大悅城是中糧集團(tuán)的金字招牌，名字靈感源于《論語(yǔ)》中“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”，由寧高寧一手締造。時(shí)間拉回到2004年，國(guó)資委一紙任命，46歲的華潤(rùn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理寧高寧空降中糧集團(tuán)，就任董事長(zhǎng)一職。

中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷經(jīng)多年盤(pán)整，最終形成中糧地產(chǎn)和大悅城兩大平臺(tái)，并分別在A(yíng)股、H股借殼上市，這背后寫(xiě)滿(mǎn)了寧氏印跡。

從2007年第一座大悅城落戶(hù)北京西單至今，9年時(shí)間里，大悅城并沒(méi)有遍地開(kāi)花，自持項(xiàng)目目前僅有8個(gè)，其中7個(gè)開(kāi)業(yè)，1個(gè)在建，離寧高寧曾布置的“5年20城”目標(biāo)尚遠(yuǎn)。

外界對(duì)大悅城發(fā)展速度過(guò)慢的質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)重負(fù)荷及“萬(wàn)年沉疴”資本市場(chǎng)難題，都迫使其給出答案。大悅城的解惑路徑是輕資產(chǎn)，并在2015年底落地了首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目—天津和平大悅城，而上文的貴陽(yáng)大悅城是其第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

在貴陽(yáng)，周政對(duì)大悅城的輕資產(chǎn)思路有過(guò)些許表態(tài)，“入個(gè)小股，大悅城可以收取品牌管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)；如果項(xiàng)目做得好，大悅城可以以進(jìn)入時(shí)的價(jià)格適當(dāng)增加股權(quán)；如果項(xiàng)目做得特別好，我們也可以全部收購(gòu)”。

在周政看來(lái)，輕資產(chǎn)輸出是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理和投資的過(guò)程，而通過(guò)輸出品牌的低成本方式去發(fā)展，大悅城既可以獲得增值管理收益，也可以獲得評(píng)估增值的溢價(jià)。

輕資產(chǎn)被定義為大悅城未來(lái)之路的重要索引。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，對(duì)于自持存量資產(chǎn)，大悅城正在控制權(quán)范圍內(nèi)，引入外部投資者，為下一步擴(kuò)張張羅糧草。

周政一口氣把所有自持大悅城項(xiàng)目都擺上了貨架，他期許遇見(jiàn)的，是有大胃口吞下近百億標(biāo)的的“財(cái)主”。

7月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上掛出了大悅城的三則股權(quán)叫賣(mài)信息，其三家子公司各掛出了49%股權(quán)，掛牌價(jià)分別為78.41億元、10.78億元和3.7億元。大悅城要求接盤(pán)方一并吃下這三家公司股權(quán)，并一次性付款。

十天后，接盤(pán)方之一浮出水面。7月29日，大悅城公告稱(chēng)，全資附屬公司恒瑞作為普通合伙人，與兩家機(jī)構(gòu)投資者就Joy City Commercial Property Fund（大悅城商業(yè)基金）定立有限合伙協(xié)議。這兩家機(jī)構(gòu)投資者將分別認(rèn)購(gòu)63.33億元及31.66億元的基金權(quán)益，該基金擬參與競(jìng)標(biāo)上述三家公司各49%股權(quán)。

“大悅城輕資產(chǎn)更近一步，‘瘦身’之后，一增一減之間緩解了資金壓力，”克而瑞研究中心分析師房玲告訴時(shí)代周報(bào)記者，而通過(guò)品牌輸出撬動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張，“5年20城”不再遙不可及。

2015年末，大悅城持有現(xiàn)金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而企業(yè)總有息負(fù)債則達(dá)到了247.96億元，同比增長(zhǎng)2.89%，現(xiàn)金短債比為0.88，企業(yè)持有現(xiàn)金并不充裕。

在房玲看來(lái)，輕資產(chǎn)“無(wú)本生意”，也將提高大悅城整體收益回報(bào)率。2015年，大悅城地產(chǎn)的核心凈利率約為9.3%，而凈資產(chǎn)回報(bào)率僅為2.2%。

當(dāng)然，這也被視作是大悅城混合所有制改造的關(guān)鍵進(jìn)展。

中糧集團(tuán)是央企53家特大型企業(yè)之一，也是六家國(guó)有企業(yè)改革試點(diǎn)企業(yè)之一。

“我們探索的是一條有進(jìn)有退的優(yōu)化資本布局之路，”在7月18日并進(jìn)中紡集團(tuán)后，現(xiàn)任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)趙雙連有過(guò)表態(tài)，中糧集團(tuán)分類(lèi)分層地推進(jìn)混合所有制與股權(quán)多元化，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過(guò)混合所有制改革優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升盈利水平。

早在去年的大悅城2015年中業(yè)績(jī)會(huì)上，周政也已有所透露，中糧集團(tuán)目前仍占大悅城66.73%的股份，股權(quán)比例還是比較大的。下一步，將穩(wěn)妥地尋找合作伙伴，推進(jìn)混合所有制改革。從股權(quán)多元化入手，中糧集團(tuán)的改革方向是引入產(chǎn)業(yè)、基金、民營(yíng)、外資等資本來(lái)優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。

整體上市信號(hào)

在“十三五”開(kāi)局之年與國(guó)資改革落地實(shí)施的第一年中，中糧集團(tuán)成為了2016年第一艘駛向新海域的大船。

中糧集團(tuán)的畫(huà)圈還沒(méi)有繪完。2016年1月5日，寧高寧帶著遺憾卸任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù)，他的使命將有趙雙連繼續(xù)下去。

7月20日晚，美國(guó)《財(cái)富》雜志發(fā)布了2016“世界500強(qiáng)”排行榜，中糧集團(tuán)連續(xù)23年入圍，今年名列榜單第121位，比上年的272位上升151個(gè)名次，成為排名上升最快的中國(guó)企業(yè)。

在世界農(nóng)糧企業(yè)中，中糧集團(tuán)的排名僅次于A(yíng)DM公司。另外三家世界級(jí)糧商分別排在五百?gòu)?qiáng)的第112、第157及第214名。

“十三五”期間，中糧集團(tuán)有著更宏大的目標(biāo)。時(shí)代周報(bào)記者了解到，中糧集團(tuán)提出了2020年關(guān)鍵性指標(biāo)，其中營(yíng)業(yè)收入將達(dá)7500億元，總資產(chǎn)6000億元，利潤(rùn)總額150億元。

除了要做全產(chǎn)業(yè)鏈的國(guó)際化大糧商，國(guó)有資本糧油食品業(yè)務(wù)占比達(dá)到80%之外，中糧集團(tuán)未來(lái)還將推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市。其中，“十三五”期間，中糧集團(tuán)將致力打造2-3個(gè)營(yíng)收超1000億元規(guī)模，4-5個(gè)超500億元規(guī)模的專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)）。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中糧集團(tuán)正按照“小總部、大產(chǎn)業(yè)”的原則進(jìn)行改革，搭建“集團(tuán)總部資本層-專(zhuān)業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”的三級(jí)架構(gòu)，目的是把資本與資產(chǎn)管理分開(kāi)，厘清權(quán)責(zé)。

依據(jù)業(yè)務(wù)聚焦原則，中糧集團(tuán)組建了18個(gè)專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)），人權(quán)、資產(chǎn)配置權(quán)、生產(chǎn)和研發(fā)創(chuàng)新權(quán)、考核評(píng)價(jià)權(quán)及薪酬分配權(quán)等五大類(lèi)關(guān)鍵權(quán)力會(huì)下放給專(zhuān)業(yè)化公司（平臺(tái)）。

“中糧地產(chǎn)與大悅城就在18個(gè)專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)中?！薄侗本┥虉?bào)》援引中糧集團(tuán)內(nèi)部人士消息稱(chēng)，未來(lái)肯定要整合在一起。

事實(shí)上，早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)（大悅城前身）兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。但種種原因擱置，中糧系地產(chǎn)整體上市計(jì)劃未能成行。

雖然寧高寧為中糧系地產(chǎn)板塊的統(tǒng)籌發(fā)展頗費(fèi)心思，但兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營(yíng)。在規(guī)模和排名方面，沒(méi)有得到集團(tuán)實(shí)質(zhì)性的提振。

從成長(zhǎng)性來(lái)看，大悅城營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率低于行業(yè)平均水平。2015年，大悅城地產(chǎn)三組數(shù)據(jù)分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業(yè)平均為13.66%、27.58%、20.79%。

中糧地產(chǎn)的核心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力在央企中全面落后，幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。2015年，中糧地產(chǎn)凈利潤(rùn)7.22億元，如果扣除非經(jīng)常性損益僅有1.05億元。在非主營(yíng)業(yè)務(wù)中，中糧地產(chǎn)持有的金融資產(chǎn)和負(fù)債取得的投資收益高達(dá)8.82億元，占利潤(rùn)總額的63.02%。

新華網(wǎng)文章指出，中糧集團(tuán)從來(lái)沒(méi)有放棄對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重構(gòu)、整合與改革。

一個(gè)很明顯的線(xiàn)索是，中糧系在主線(xiàn)大悅城旗艦商業(yè)以外，中糧地產(chǎn)還在發(fā)展祥云小鎮(zhèn)這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

可以窺探的是，在中糧地產(chǎn)和大悅城內(nèi)部，對(duì)兩者的綜合盤(pán)算已經(jīng)展開(kāi)。對(duì)中糧集團(tuán)而言，中糧地產(chǎn)和大悅城各自為戰(zhàn)的時(shí)候，一個(gè)輕、一個(gè)重，它們只有在集團(tuán)統(tǒng)一核算的時(shí)候才一起平衡著資本。

但當(dāng)雙方都在一定階段內(nèi)完成了各自的品牌使命后，隨著中糧集團(tuán)打造全產(chǎn)業(yè)鏈訴求的強(qiáng)烈以及國(guó)資委推動(dòng)的國(guó)企混合所有制改革的頂層設(shè)計(jì)要求，中糧集團(tuán)改革地產(chǎn)業(yè)務(wù)就再合理不過(guò)了。

大悅城、中糧地產(chǎn)方面回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者提綱稱(chēng)，目前暫未了解到業(yè)務(wù)整合的相關(guān)信息。大悅城是專(zhuān)注于現(xiàn)有綜合體和其他核心商用物業(yè)的境外上市平臺(tái)，與中糧地產(chǎn)有明確業(yè)務(wù)區(qū)分，不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。

關(guān)鍵先生周政

如果按照寧高寧當(dāng)初的計(jì)劃，中糧系地產(chǎn)內(nèi)部整合分三步，即人員整合、股權(quán)整合、資產(chǎn)整合。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，兩家上市公司“人事的一體化結(jié)合”已有苗頭，周政就是關(guān)鍵先生。

2012年11月起，周政就開(kāi)始擔(dān)任中糧集團(tuán)副總裁一職，但更重要的職務(wù)仍是中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)，2013年起兼任中糧置地（現(xiàn)為大悅城地產(chǎn)）董事長(zhǎng)，2014年起任中糧集團(tuán)黨組成員。

今年2月，大悅城地產(chǎn)原總經(jīng)理韓石跳槽龍湖之后，周政除了擔(dān)任其董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事之外，還兼任了總經(jīng)理一職。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，人事鋪路之后，在政府與企業(yè)推動(dòng)下，內(nèi)部股權(quán)與資產(chǎn)整合完成是遲早的事情。

值得注意的是，按照大悅城、中糧地產(chǎn)2015年的53.74億元和135億元營(yíng)收來(lái)看，這相加的“一條線(xiàn)”至少翻2.6倍才能達(dá)到500億元規(guī)模。

2016年風(fēng)風(fēng)火火的國(guó)企整合浪潮中，地產(chǎn)央企間整合大幕也早已拉開(kāi)，中海中建合并、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合并蛇口，每一宗交易都波濤洶涌。

中糧地產(chǎn)也屢屢傳出“被整合”。今年3月及6月，保利地產(chǎn)、 招商蛇口 先后與中糧地產(chǎn)傳出收購(gòu)“緋聞”。時(shí)代周報(bào)記者拿到的一份內(nèi)部資料里，周政對(duì)此事有過(guò)解釋。

“‘十三五’期間，中糧集團(tuán)已確定了4大中心板塊定位，‘強(qiáng)地產(chǎn)’是其一。”周政稱(chēng)，集團(tuán)會(huì)支持地產(chǎn)板塊做強(qiáng)、做優(yōu)、做大，也可以與業(yè)內(nèi)企業(yè)合作，但是主導(dǎo)權(quán)不能丟。

周政明確表態(tài)，一線(xiàn)城市將是中糧地產(chǎn)未來(lái)的主要方向之一，深圳舊改也是今年中糧地產(chǎn)的重頭戲，東莞、惠州、廣州、珠海等珠三角城市都在中糧地產(chǎn)逐步進(jìn)入范圍內(nèi)。

今年，中糧地產(chǎn)曾募資50億元支持北京等地項(xiàng)目發(fā)展。今年樓市回暖，中糧地產(chǎn)也借此贏(yíng)得市場(chǎng)紅利。2016年上半年房企百?gòu)?qiáng)榜中，中糧地產(chǎn)以128.3億元排名行業(yè)第57位，和 金融街 、禹州等躋身同一段位。

土地市場(chǎng)上，中糧地產(chǎn)也加緊步伐，上半年在深圳、成都、上海均獲取新的土地。其中最為轟動(dòng)的一宗，今年6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平方米。

這意味著，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。