李宏，保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的第一代投資人。她曾在4年時(shí)間里，做成第一單保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃，第一單投資不動產(chǎn)股權(quán)產(chǎn)品，把基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)投資的規(guī)模從幾十億做到了千億規(guī)?！，F(xiàn)在她是嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司合伙人。因?yàn)樗J(rèn)為資產(chǎn)管理人的角色更有挑戰(zhàn)，更有技術(shù)含量。

她專業(yè)、專注，不像男性資產(chǎn)管理者那樣求規(guī)模，求做大。“我希望嘉豐達(dá)成為基金里面做得最好的之一。我們更強(qiáng)調(diào)追求品質(zhì)，希望做得更扎實(shí)和穩(wěn)健?！奔呜S達(dá)資產(chǎn)管理有限公司合伙人李宏在接受和訊房產(chǎn)專訪時(shí)說。

對于目前的市場現(xiàn)狀，李宏表示，住宅市場調(diào)控對做存量資產(chǎn)的平臺而言是利好，因?yàn)橘Y金總要有出口?！皬默F(xiàn)在開始到2017年，是一線城市做存量資產(chǎn)的機(jī)會?！崩詈暾f。

和訊房產(chǎn)：近幾年，房企轉(zhuǎn)型做資產(chǎn)管理漸成趨勢，您如何看待房企的這種轉(zhuǎn)型？

李宏：過去房企運(yùn)作普遍采用高杠桿，但經(jīng)歷幾輪調(diào)控之后，土地資源獲取越來越貴，地產(chǎn)公司之間的競爭越來越激烈，保險(xiǎn)資金也開始站在房企背后或者自己拿地運(yùn)作。上市房企每年都有銷售額和利潤增長的要求，但在現(xiàn)今這種市場情況下，很難實(shí)現(xiàn)銷售額和利潤保持持續(xù)高增長。

另外，從境外成熟市場的發(fā)展方向看，房企轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理是一個(gè)趨勢。境外的房企占比比較小，地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)是一個(gè)金融行業(yè)，屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，在境外主要由房地產(chǎn)基金操作。國外就有很多房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管理公司，比較典型的如鐵獅門。

我認(rèn)為，未來房企想要生存發(fā)展，向資管的方向走是個(gè)非常好的方向，這是一個(gè)趨勢。這個(gè)趨勢不太可能退回，就看誰下的決心大，誰就能成功。

和訊房產(chǎn)：房企在轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理公司過程中遇到最大的瓶頸是什么？我們看到，幾年前有很多房企成立基金公司，但幾年運(yùn)作下來，并沒有看到做得特別有特色，對此，您怎么看？

李宏：房企轉(zhuǎn)型資管公司最大的困境是如何站位問題，就是擺脫原來開發(fā)商的慣性思維模式，把自己放到一個(gè)公允的地位來做。

目前，很多房企在與資金方合作中，傾向于資金方的收益是可以鎖定的，即使做股權(quán)也希望是明股實(shí)債，往往把資本當(dāng)杠桿用。事實(shí)上，成熟的資管模式，應(yīng)該是為投資人找最好的項(xiàng)目，然后把項(xiàng)目做到最好，資管公司要做的事情是把價(jià)值最大化，然后把產(chǎn)生的利潤分配給投資人，資管則賺取其中的管理費(fèi)及超額溢價(jià)分成。但在實(shí)際運(yùn)作中，開發(fā)商轉(zhuǎn)型資管公司之所以費(fèi)勁，是因?yàn)殚_發(fā)商自己沒有站在資產(chǎn)管理人這樣的第三方來做，沒有擺脫把好的項(xiàng)目留給自己做，把不好的項(xiàng)目給投資人這樣的慣性思維模式。這就需要房企把自己和投資人放在同樣公平的位置上對待。

事實(shí)上，房企轉(zhuǎn)型做資管的優(yōu)勢在于在操作、運(yùn)營、管理開發(fā)、團(tuán)隊(duì)等方面積累了很多經(jīng)驗(yàn)，這是有一定規(guī)模的房企比資管公司占優(yōu)勢的地方。不過，對房企而言，放棄固有思維是最難的，只有放棄才能得到。

和訊房產(chǎn)：您如何看待房地產(chǎn)基金市場這幾年經(jīng)歷的變化？

李宏：在房地產(chǎn)市場暴漲時(shí)代，市場涌現(xiàn)出一批基金公司，除了房地產(chǎn)商，還有很多溫州（樓盤）老板、山西老板，他們也參與做基金，但實(shí)質(zhì)上，這些基金做的項(xiàng)目通常是給項(xiàng)目放高息債。那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場好，周轉(zhuǎn)率高，可以支撐這樣的高利率。但經(jīng)過這幾年房地產(chǎn)市場的起起伏伏，之前的這類基金，很多做不下去退出了。前兩年P(guān)2P大量涌現(xiàn)，有些資金則涌到了P2P領(lǐng)域。還有一些基金公司，隨著市場變化，也在逐漸做轉(zhuǎn)型。

從幾年前開始，成熟的機(jī)構(gòu)資金越來越注重資產(chǎn)本身的價(jià)值，開始在市場上購買資產(chǎn)。他們也會投權(quán)益類項(xiàng)目，看到好的項(xiàng)目更愿意分享股權(quán)收益。另外，高凈值的個(gè)人投資人現(xiàn)在對于好的項(xiàng)目，也愿意分享股權(quán)收益。大的機(jī)構(gòu)資金和高凈值客戶在投資現(xiàn)在更多會從資產(chǎn)配置的角度會投資一些策略型的基金，例如基金投資一定比例的核心型資產(chǎn)、價(jià)值增值型資產(chǎn)和機(jī)會型資產(chǎn)。

和訊房產(chǎn)：作為主要專注于以私募股權(quán)基金方式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)管理公司，嘉豐達(dá)的運(yùn)作特色是怎樣的？

李宏：嘉豐達(dá)運(yùn)作基金一開始是從一個(gè)比較艱難的角度切入，從股權(quán)投資和資產(chǎn)投資的角度出發(fā)，發(fā)掘項(xiàng)目價(jià)值，最終分享價(jià)值。我們的主要特色是在資產(chǎn)管理的方面：項(xiàng)目的定位、建設(shè)、招商、運(yùn)營中，會把服務(wù)這一端做到極致，幫客戶做到?jīng)]有能力或無暇去做的諸如跟產(chǎn)業(yè)打交道的各類證件等事情。另外，我們資產(chǎn)管理做得也非常深入。我們的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)比較大（投資團(tuán)隊(duì)和資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)比例約為1:4），而且有越來越大的趨勢。我們有些資產(chǎn)是做城市更新、做產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營，園區(qū)運(yùn)營的特點(diǎn)是對產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)的相關(guān)審核有要求，我們幫助挑選適合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，幫助企業(yè)做準(zhǔn)入，如果有上市需求，幫助引入投資人等事情，這些方面我們比一般基金做得更充分。

和訊房產(chǎn)：目前22個(gè)城市重啟調(diào)控政策，您對近兩年的市場如何判斷？嘉豐達(dá)未來的投資重點(diǎn)會如何側(cè)重？

李宏：對于我們這類在一線城市及周邊衛(wèi)星城做存量資產(chǎn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)業(yè)務(wù)的公司而言，住宅市場調(diào)控對我們并非利空，一定程度上是利好，因?yàn)橘Y金總要有出口。我認(rèn)為，從現(xiàn)在開始到2017年，是一線城市做存量資產(chǎn)和一線城市周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的窗口期。

嘉豐達(dá)未來的投資重點(diǎn)還是側(cè)重北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）這3個(gè)一線城市及3個(gè)一線城市周邊的衛(wèi)星城。近兩年，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不好，很多三四線城市的產(chǎn)業(yè)園建成卻成為空城，這種狀況需要一定的時(shí)間來消化解決。但目前在一線城市，隨著中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷疏解，中心城區(qū)留下很多需要改造的老舊資產(chǎn)。我們收購這些資產(chǎn)，然后根據(jù)區(qū)域定位重新做新規(guī)劃，進(jìn)行更新改造和運(yùn)營。經(jīng)過改造后的項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格及租金收益都可可以得到較大幅度的提升。這些就是源于專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。還有一類客戶，我們會從他們手里買下資產(chǎn)，然后幫其尋找符合產(chǎn)業(yè)政策的其他地方轉(zhuǎn)移入駐。