上海二手房指數辦公室今天發(fā)布月度報告顯示，2016年7月，上海二手房指數為3784點，比上月上升98點，環(huán)比上漲2.57%，漲幅擴大1.02個百分點，環(huán)比漲幅在連續(xù)四個月收窄后出現反彈。

2016年7月，上海二手住宅成交突破3.5萬套，量價同向強勁，其中7月下半月成交量出現快速增長。上海二手房指數辦公室認為，“3.25”政策邊際效應減弱，市場觀望情緒漸退，部分成交價格已坐實3月最高峰的掛牌價。市場特征表現為：一、在連續(xù)4個月價格漲幅收窄之后，出現漲幅擴大走勢，市場震蕩中房價進入新一輪的高位運行；二、量價同向強勁，成交量作為市場原動力，本月環(huán)比上漲40%，支撐了房價漲幅的反彈，這種升勢或是后市大熱的前兆；三、市場情緒扭轉，入市欲望提升，一季度的高成交量中，部分賣房置換案例已在6、7月完成前部分，拿到現金的置換者見市場企穩(wěn)、價格坐實紛紛購入；四、上海一手普通住宅在售不足2萬套，有效供應緊缺加上開盤價格高企，不少剛需買家分流至二手房市場，300萬元以內新興城區(qū)剛需房成為交易主力；五、7月地王現象頻現，市場“恐漲”情緒再起，不少鄰近地王板塊的二手房價格出現3-5%的漲幅。截至2016年7月31日，全市二手住宅掛牌量為146634套，較上月上升0.51%。其中，內環(huán)內掛牌量為34026套，較上月下降1%，內外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為79529套、33079套，較上月分別上升0.19%、2.9%。內環(huán)內掛牌量持續(xù)下降，供應端區(qū)域分化可見。

7月22日，中共上海市委、市政府舉行“崇明撤縣設區(qū)”工作大會，對于提升崇明在全市的地位、加快發(fā)展有重大利好。崇明的第二、三產業(yè)得到增長，生態(tài)立島的戰(zhàn)略將使崇明房地產邁開大步。前不久長興島兩宅地均以超200%的溢價率拍出，軌交19號線規(guī)劃已定，崇明房價補漲即在眼前。

地王效應持續(xù)發(fā)酵

報告顯示，2016年7月，市區(qū)（全部7個區(qū)及浦東內環(huán)）整體上漲2.62%，漲幅較上月擴大0.91個百分點。其中，市中心4區(qū)及浦東內環(huán)整體上漲2.65%，漲幅較上月擴大0.85個百分點。

7月，市區(qū)內浦東內環(huán)、靜安、黃浦改善居多，分別上漲2.95%、2.63%、2.61%；楊浦、普陀剛需集中，分別上漲2.62%、2.54%。熱門區(qū)域新增掛牌減少，其中，內環(huán)附近的改善型房源，600-1000萬的大二房及小三房成交較好，議價空間幾乎關閉。究其原因，內環(huán)內一手改善住宅供應均處低位且價格高企，一些樓盤更是出現“日光”現象；二手房適銷對路房源維持漲價，平均幅度在2%-3%，市場風向由雙方博弈轉為賣家強勢。買家搶房、賣家跳價等頻現，少數熱門板塊的改善成交比例達到4成以上，驅動量價強勢向上。而中環(huán)附近的300萬以內的二室戶老工房（售后公房）成交抬頭，觀望氣氛逐漸退去，中介帶看出現3成增長，一些觀望客開始看房選房。80后買家成交占比超5成且購房首選二房戶型。不少投資型買家著眼于較高的租金回報率，選擇購入市區(qū)老工房（售后公房）。

7月，新興城區(qū)整體上漲2.52%，漲幅較上月擴大1.17個百分點。寶山、閔行、嘉定、松江近市區(qū)部分成交集中，分別上漲2.59%、2.57%、2.51%、2.45%。成交案例中剛需房源比例明顯提升。新興城區(qū)6、7月來的多宗土地高溢價成交，房價預期不及樓板價刷新，致使板塊及周邊帶看升溫3成以上。抽樣顯示，300萬以內的次新二房最受買家青睞，其中，嘉定、松江的主城區(qū)板塊成交集中，占比近三成，一套房源多個客戶看房。首批社保滿期的外省市在滬人員入市成為需求補充。另外，軌交房中軌交8號線沿線板塊成交量大，熱門小區(qū)掛牌量出現2-3成的縮小。

7月，非新興城區(qū)整體上漲2.53%，漲幅較上月擴大1.48個百分點。金山、奉賢成交升溫，分別上漲2.38%、2.18%。主要受主城區(qū)大量需求入市推動所致，調查顯示，金山新城和奉賢南橋占全區(qū)成交6成以上，分別上漲2.95%、2.18%。究其原因，這些板塊內2萬左右的單價成為不少買家心中的價格洼地，購房需求不斷涌入。而崇明受撤縣設區(qū)利好，整體上漲1.55%，區(qū)域內長興島和堡鎮(zhèn)分別上漲2.85%、2.79%，投資兼帶養(yǎng)老、度假性質的購房成為主流。浦東外環(huán)外如祝橋等板塊，受88億年內總價地王拉動，上漲2.97%。

上漲板塊達八五成

報告顯示，2016年7月，全市130個板塊中，上漲板塊111個，占比85.4%；下跌板塊12個，占比9.2%；持平板塊7個，占比5.4%。

上漲板塊平均上漲2.81%，漲幅環(huán)比擴大0.52個百分點。上漲板塊出現量價齊漲的現象，掛牌房源議價空間縮小甚至關閉，取而代之的是賣家紛紛提價，在市場震蕩向上的行情中，面對優(yōu)質房源買家也愿意接受。調查顯示，市區(qū)外圍板塊及新興城區(qū)鄰近市區(qū)的板塊漲幅較大，如普陀桃浦、青浦徐涇、浦東北蔡、嘉定南翔分別上漲3.09%、3.06%、3.01%、2.95%。其中，250-350萬的次新二室戶或二室?guī)d的老工房（售后公房）成交最為集中。而改善案例中，楊浦新江灣城、浦東聯洋、徐匯萬體館、長寧中山公園等板塊成交最熱，分別上漲3.12%、3.11%、3.04%、2.97%，在剛需逐漸釋放的情況下，置換改善交易周期縮短，600-1000萬的品牌次新二房或三房交易熱度也隨之升溫，其中不乏以二換一的置換。目前新江灣城地王效應也開始發(fā)酵。

持平板塊7個，較上月減少11個。漲跌相持板塊大幅減少，上漲占先，如大多賣家見成交復蘇，心態(tài)轉好，紛紛調整價格。一些外圍板塊走出持平行情，如青浦朱家角、松江新橋等板塊，價格紛紛由跌轉平

下跌板塊平均下跌0.34%，跌幅環(huán)比擴大0.04個百分點。下跌板塊數量較上月減少9個。市區(qū)如虹口曲陽、長寧仙霞、普陀真如分別下跌0.41%、0.39%、0.22%；新興城區(qū)如寶山通河、浦東航頭、青浦重固分別下跌0.51%、0.48%、0.37%。這些下跌板塊中的老工房（售后公房）及動遷房出現一波置換潮，不少置換客為能搶到心儀房源，愿意將持有的低總價房源以1%-3%讓利。而區(qū)域內次新房價格仍然堅挺，市場表現為分化行情。

上海二手房指數辦公室認為，“3.25”政策對樓市的影響正逐漸淡化，5、6月成交量相對4月份小幅反彈后，市場觀望情緒進一步沖淡。7月后，首批社保滿5年的外省市人員開始入市，加上一季度交易高峰中拋房的置換型客戶開始大批入市，7月成交出現暴漲屬情理之中。

伴隨著地王頻出對房價預期的刷新，加上目前一手房供應減少，二手房市場或走出政策調整期，迎來新一波需求的高峰。如果政府未出臺政策干預，樓市或在震蕩向上中重回上漲通道，量價齊升是大概率事件。