8月3日，國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)一篇題為《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用》的文章（該文在下午有所修改），引起廣泛關(guān)注。

源自國(guó)家發(fā)改委研究室的這篇文章，在展望“下一步工作”時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了具體建議：“因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房?！边@些說(shuō)法并不新穎。

近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控貫徹的原則是“因城施策”。這顯然是因應(yīng)于我國(guó)一二線城市與三四線城市迥異的市場(chǎng)表現(xiàn)而制定的正確指引。

中央政治局7月26日召開(kāi)會(huì)議提出，要全面落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，而降成本的重點(diǎn)之一是抑制資產(chǎn)泡沫。這是近幾年來(lái)首次在政治局會(huì)議里提出抑制資產(chǎn)泡沫的說(shuō)法。

就兩大主要資產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前股市最需要的不是抑制泡沫，而是要努力呵護(hù)、穩(wěn)定發(fā)展。存在泡沫的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)早已呈現(xiàn)分化之勢(shì)，不是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是泡沫，存在泡沫的，是一線和二線熱點(diǎn)城市。其中尤以土地價(jià)格暴漲最為明顯。地價(jià)與房?jī)r(jià)的交替上漲、互為推動(dòng)，已成為這些城市令人矚目的泡沫化表征。發(fā)改委前述文章建議這些城市，要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。

一線城市和二線熱點(diǎn)城市的樓市泡沫，是貨幣吸納和資產(chǎn)荒雙重作用下的結(jié)果。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引力有限，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匱乏的背景下，資本仍然選擇了不動(dòng)產(chǎn)，在保值的基礎(chǔ)上尋求溢價(jià)。今年一季度新增信貸有三分之一，二季度新增信貸有約四分之一，以各種形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但資金在樓市的流向并非均衡分布，而是主要被一二線城市瓜分。

這就出現(xiàn)了所謂樓市冷熱兩重天的現(xiàn)象。2014年下半年以來(lái)，除一線城市外，樓市限購(gòu)政策普遍取消，首套和二套房的稅收、信貸政策調(diào)整等，這一系列利好政策，似乎只在一二線城市見(jiàn)到了顯著成效，呈量?jī)r(jià)齊漲，而三四線城市依然在掙扎徘徊。

2015年3月以來(lái)，即使一線和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)接棒上漲，我們多次重申，樓市仍然面臨去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，主要就是指三四線城市。而事實(shí)上，早在2014年下半年各地調(diào)整樓市調(diào)控政策時(shí)，不少地方即出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的措施，其中就包括直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，或者財(cái)政減免、補(bǔ)貼契稅等。先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式購(gòu)房等，住建部也曾發(fā)文鼓勵(lì)推廣。甚至有專家建議，以個(gè)稅抵扣房貸利息。

三四線城市，促進(jìn)住房消費(fèi)，消化庫(kù)存的措施，我們不能說(shuō)它們并非毫無(wú)作用，但從近兩年來(lái)的實(shí)際效果看，很不理想。有些中小城市在2013年到達(dá)樓市的高點(diǎn)后，成交和價(jià)格一直處于下行通道。去化不彰，商品房庫(kù)存維持高位。

如果說(shuō)，一二線城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，更多是一種貨幣和資產(chǎn)荒的疊加，那么，三四線城市則主要是受供求關(guān)系左右。說(shuō)到底還是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)赜行枨蟆：芏嘀行〕鞘械拇笈唐贩宽?xiàng)目，是在2012-2013年這一波樓市高峰時(shí)期供應(yīng)的，以當(dāng)年火熱的去化速度是沒(méi)太大問(wèn)題的，但沒(méi)想到甫一進(jìn)入2014年即轉(zhuǎn)入冷淡，有些地方政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商將透支的購(gòu)房需求誤認(rèn)為常規(guī)需求，太過(guò)自信、輕率。

三四線城市的樓市高庫(kù)存，還與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。經(jīng)濟(jì)下行，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型艱難，新興產(chǎn)業(yè)尚在尋找和培育，經(jīng)濟(jì)活躍度不高，必然影響到居民收入的增長(zhǎng)。同時(shí)，人口凈流出，新增需求低緩。輻射到樓市，庫(kù)存消化就沒(méi)那么容易。這些城市，住房新增需求和改善性需求都十分有限。

雖然我們一再痛陳土地財(cái)政和房地產(chǎn)“拐杖”的弊病，但客觀地說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，短時(shí)期內(nèi)仍離不開(kāi)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。然而，如同經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要較為漫長(zhǎng)的過(guò)程一樣，樓市去庫(kù)存也需要時(shí)間，需要耐心。這個(gè)時(shí)期，要防止有些地方過(guò)于急躁，以致出臺(tái)動(dòng)作變形的政策。譬如，可以鼓勵(lì)農(nóng)民到城里購(gòu)房、入戶，但同時(shí)需做好教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等方面的配套措施，不能為了短期目標(biāo)而埋下長(zhǎng)期隱患。我們尤其反對(duì)樓市去庫(kù)存下硬性指標(biāo)的做法，這會(huì)導(dǎo)致作假和急功近利現(xiàn)象的泛濫。這方面的教訓(xùn)不可謂不深刻。