最近，小伙伴們都很焦慮，大家在探討一個問題，今年房地產(chǎn)大賣，明年會不會是小年？如果是這樣的話，明年什么時候是買房的好時機？能在哪里買？

開發(fā)商們也在琢磨，前幾天，中國指數(shù)研究院的黃院長來上海，和在滬開發(fā)商們有一個小范圍的交流，大家都在探討，宏觀調(diào)控還會不會增強？從什么地方集中火力？還會持續(xù)多久？

金融界的朋友也在擔心，這樣調(diào)控下去，銀行沒事兒做了，信托沒市場了，發(fā)債不審批了，大家可以歇歇年假了。也有朋友說，銀行的錢放不出去了，今年的獎金也沒了，連房地產(chǎn)業(yè)也不好了，現(xiàn)在辭職都沒個地方去了。

熱點城市政府部門也忙得很，天天都會有人去每個樓盤明察暗訪，聽說有的項目總價700萬元，只高出限價一萬元，就被公開通報譴責，或許有點矯枉過正的意思，在上海這樣的房子單價都在5萬元以上，1萬元也只有0.2平米，算起來還是在銷售面積的誤差之內(nèi)。政府嚴厲問責，其實就是想通過調(diào)控，讓市場回歸到規(guī)范的軌道上。

調(diào)控永遠是新一波的市場機會，不論是國內(nèi)還是海外，能夠抓住行情的企業(yè)就可以彎道超車，能夠抓住機會的個人就可以抄底市場，而誤判形勢、應對失當?shù)钠髽I(yè)房企將被市場無情淘汰，個人又將錯失機會、痛悔不已。

那么，現(xiàn)在的調(diào)控究竟是一個怎樣的目標？近兩年的走勢又會如何演變？

其實調(diào)控的目標非常清楚，既不希望樓市火爆、地市瘋狂，也不希望市場冰凍、房價大跌，按照克強總理的要求，就是要“促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，其實這是中央政府一貫以來的既定方針，并沒有發(fā)生根本性的變化。

雖然，出于穩(wěn)增長、保就業(yè)的目的，政策上不但寬松貨幣、大水漫灌，而且居民部門加杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，社會資金被吸引到房地產(chǎn)行業(yè)，造就了如去年股市瘋狂一樣的樓市瘋狂。這次樓市瘋狂的肇事主角不再專指房企，地方政府、金融體系、中介公司、不良媒體的責任都被暴露出來，土地供求失衡、資金違規(guī)放貸、場外亂加杠桿、輿論推波助瀾，地市樓市幾近失控，好在中央政府依然是強有力并且政令暢通的，為一二線城市這群脫韁的野馬又重新帶上了馬轡，強化了地方政府的主體責任，糾正了金融體系的違規(guī)挪用信貸資金，對中介的弄虛作假、擾亂市場展開整頓風暴，對自媒體傳播謠言、炒作市場封號、關停，當然，房企的違規(guī)操作和不正當經(jīng)營也同樣受到治理。

應該說：本輪調(diào)控指向是精準的，其中限購限貸打壓投資客，延后改善客，限制土地資金違規(guī)使用，收窄房企資金渠道，治理場外杠桿、虛假廣告、違規(guī)銷售，市場炒作、并出臺落戶與人地掛鉤政策，應該都是正確并有效的措施。

調(diào)控的期望只有兩條：

一.調(diào)整預期

市場預期必須向下，才能防止樓市再次迅速轉暖，因此，熱點城市銷量與房價一定會出現(xiàn)環(huán)比下降，一方面確實是由于調(diào)控導致高端需求受限、客戶減少，并且熱點城市可售面積、新開工面積、土地儲備面積均嚴重不足，市場“無房”可售，自然降溫。另一方面則是政府限制了商品房申報價格、網(wǎng)上備案數(shù)量與價格，統(tǒng)計數(shù)據(jù)會讓中央滿意、讓社會預期下降，國家統(tǒng)計局意外地發(fā)布10月上半月的15個熱點城市房價環(huán)比，就是希望市場預期降溫。而加大媒體的監(jiān)管力度更讓輿情成為單邊的預期。

市場預期下調(diào)對于穩(wěn)定樓市特別是土地市場是極有好處的，在熱點城市調(diào)控之前，一些項目的土地溢價率遠遠超過新三板股票的市盈率，并且受到銀行資金和各路資本的追捧，土地市場的泡沫遠遠超過我們的想象力。調(diào)控雖然來的遲了，但來了終究還是好的，不然的話，市場已接近喪心病狂。

二.規(guī)范市場

資本市場、土地市場、中介服務、媒體傳播、房企銷售都加大了整頓和監(jiān)管力度，流向房地產(chǎn)的定向資金渠道已經(jīng)收窄，資金發(fā)放更為審慎；土地融資成為整頓對象，利用銀行資金高價搶地將越來越少，中介、房企的違規(guī)宣傳和銷售都被嚴厲監(jiān)管和處罰。

歷次正向調(diào)控都是在市場火爆之時先治理整頓，雖然火爆時候的不規(guī)范行為大家都心知肚明，但只有火爆變成瘋狂的時候才會重手治理整頓，才會把規(guī)范市場提到社會穩(wěn)定的政治高度。既然提到社會穩(wěn)定的政治高度，那么可以想象，整頓的力度不會小，整頓的時間不會短。

調(diào)控周期會有多久？

我們相信，明年兩會之前不會有絲毫放松，兩會之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會也不能有任何閃失，各地黨政都會繃緊神經(jīng)，因此，調(diào)整周期最少還有18個月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

調(diào)控之后誰在焦慮？

最焦慮的是三四線城市政府，中央推動“去庫存、降杠桿”，結果被熱點一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，地方債也還沒消化，這一輪小周期就結束了。中小城鎮(zhèn)已經(jīng)失去人口內(nèi)生性增長和外來性導入的機會，除了拆遷幾乎再沒有新增住房消費，而拆遷需要更多的土地財政支持，地方政府只有通過出讓土地獲得拆遷改造資金，但又陷入加庫存的囚徒陷阱。

未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機會了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源（礦產(chǎn)將逐漸喪失資源的原有價值），中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續(xù)的土地財政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。

更焦慮的是中小開發(fā)商，還沒有分享到普照的陽光就又見夕陽西斜了，市場的增長都被大房企拿走了，熱點城市中小房企迎來轉手退出的歷史最佳時機，但轉眼良機不再。有位同行朋友在上半年在談一個并購項目，馬上要簽約了，一個地王出來，小房企心態(tài)變了、價格漲了，只好重新談判。好不容易又談成了，又一個地王出來，再次重談?，F(xiàn)在的情景又不一樣了，心態(tài)還會重新調(diào)整，價格也得回調(diào)。當然，三四線城市的中小房企就沒有這樣好的運氣了。

現(xiàn)在熱點城市的市場雖然降溫，但是小房企的心態(tài)還沒有完全降溫，明年的市場不會等待，對于想賣地賣項目的小房企來說，心理價位預期需要重新調(diào)整，非熱點城市機會更是越來越少，樓市降溫、市場規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來越窄，現(xiàn)金流隨時可能斷裂。

比較焦慮的是金融機構，銷售增速下滑已成現(xiàn)實，居民加杠桿顯然正在收縮，按揭貸款增速已經(jīng)從5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然還是繼續(xù)下滑的。開發(fā)貸增速本就幾近零增長，主要是大房企轉而利用成本更低的公司債，小房企已經(jīng)被銀行拋棄、只收不放，四季度也不會有明顯增加。銀行理財資金嚴禁違規(guī)進入房地產(chǎn)領域，理財產(chǎn)品無處可去，收益率也會降低。房地產(chǎn)信托業(yè)務重新強調(diào)合規(guī)經(jīng)營，未來信托市場也難以擴大。錢還在，人沒了（客戶），在資金潮、資產(chǎn)荒、負利率的時代，金融機構賺錢已經(jīng)很難，再失去房地產(chǎn)的銀礦，錢無處可投、人無事可做，職工未來沒有保障，下崗裁員或將是早晚的事。

最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、現(xiàn)金充沛，銷售已經(jīng)遠超預期，20強房企僅上半年就增長了80%，比全國平均銷售額增速高了40個百分點，新城控股也增長了144%。房企發(fā)債也同樣抓住了市場機遇，今年房企發(fā)債已經(jīng)超過9600億元。雖然目前國內(nèi)發(fā)債暫停，但海外發(fā)債又會卷土重來，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價拿地、并購重組的絕佳機遇，也是擴展市場、延攬人才的最好時機。

樓市調(diào)控已經(jīng)明顯見效，熱點城市房價環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，地王潮也已經(jīng)消散，我們預計，調(diào)控的范圍不會繼續(xù)擴大，除非個別城市仍然出現(xiàn)頂風漲價，但出來一個就會按住一個。調(diào)控的力度也不會繼續(xù)加強，現(xiàn)行的政策還會繼續(xù)嚴格執(zhí)行。土地供應會有所增加，特別是二線的省會和特大城市。

明年是關鍵的一年，應對調(diào)控，房企有什么策略呢？

1.讀懂政策，研透市場

中央政府既希望房地產(chǎn)托住GDP，又不愿經(jīng)濟“脫實向虛”，既希望房地產(chǎn)消化超發(fā)貨幣，又不能容忍資產(chǎn)價格泡沫破裂的風險，平衡實在不易。而熱點城市地方政府土地財政盆滿缽滿，沒有與中央政府博弈的動力，也不想當問責的出頭鳥，維持樓市穩(wěn)定是當前最大的政治正確。今年市場大幅增長，明年必然面臨深度調(diào)整，所謂深度并不意味著銷量和房價的大幅下探，而是周期較長，考驗房企的不是群狼般的抗壓能力而是駱駝隊在沙漠中的耐饑渴能力。

市場分化依然繼續(xù)，“人、地、錢”的匹配關系不僅體現(xiàn)在大城市，也體現(xiàn)在中小城市，還體現(xiàn)在區(qū)域板塊，城市研究要深入到城市及板塊的人口流動、市場供求、政策走向、政府動作，特別是人口、待售、新開工、土地購置、房企的存量與增量。

2.聚焦東南、重點省會

人口仍然流向胡煥庸線東南的長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)的超大特大城市及其周邊的中小城鎮(zhèn)，國務院《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》更使得省會和特大城市獲得新一輪人口增長的機遇，中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口將更有意愿落戶大城市進而獲得職業(yè)成長、教育公平、醫(yī)療保障、改變命運的機會，人口帶著資本流動到這些城市，未來這些城市會隨著人地掛鉤而增加土地供應，并增加限購城市不限購的戶籍人口購房需求，超大特大城市與中小城鎮(zhèn)的馬太效應將愈發(fā)明顯。

一二線城市的銷售額已經(jīng)超過50%，這些東南省會城市也是未來房企的主戰(zhàn)場。人地掛鉤將改變特大城市土地減量化供應格局，二線熱點城市土地市場或將增加供應，也會促進住房銷售并穩(wěn)定房價。

3.有保有壓、因城施策

城市分化已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的房價馬太效應，一線城市未來不會增加土地供應，京滬深的供應及成交還會繼續(xù)呈現(xiàn)減量化趨勢，因此在目前限價政策下，一些房企已經(jīng)在考慮調(diào)整建設進度、延緩開工開盤、實行保價策略。

二線熱點調(diào)控城市，由于限購限貸限價政策，高價土地將面臨要么延遲開工、要么調(diào)整產(chǎn)品的命運，對于看重現(xiàn)金流的房企，或將針對最大基數(shù)的剛需客戶群體重新制訂或調(diào)整規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)品，為明年的市場和企業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴張做好準備。而落戶政策帶給二線城市更多的購房需求，這些城市住房供應增加不會很快見效，供不應求的局面仍會持續(xù)相當長的時間，當然房價也不會真實的下降。

三四線城市，房企只能采取割韭菜的模式開發(fā)銷售，一茬收獲之后，至少需要三年才能培養(yǎng)新的批量客戶。有個同行朋友問我，庫存大的城市如何去化？我答：對于5年內(nèi)看不到市場反轉前景的，只有一個字：“逃”！當然，除非你能調(diào)整產(chǎn)品進而獲得差異化競爭優(yōu)勢，那確是有本事、值得點贊的。不過，恐怕客戶群基數(shù)不會太大。

4.搶抓銷售、回籠現(xiàn)金

這個就不用說了，現(xiàn)金流一旦斷裂，所有金融機構都會擠兌、所有供應商都會列隊、所有客戶都會群訴、所有媒體都會搶報、所有政府部門都會如臨大敵，只有自己救自己，但一定是斷流之前。

5.質量優(yōu)先、提升滿意

雖然明年的市場不會再現(xiàn)2008年，但也不會風平浪靜，工程進度還要抓緊，工程質量也不能下降。明年很可能會有大房企搶先降價、搶占市場，也會有小房企挺不住、甩貨出逃，而一旦形成降價風波，就會引發(fā)針對產(chǎn)品質量的群體性投訴，影響客戶滿意度，更干擾正常的銷售節(jié)奏，這是品牌房企的大忌。

6.看準時機、適時補倉

前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家都很焦慮，現(xiàn)在熱點城市正在經(jīng)歷調(diào)控，但多數(shù)房企依然處于饑渴之中，對未來土地市場依然一致看好（詳見10月16日文章“樓市調(diào)控，早比晚好”），目前房企在熱點城市依然存在補倉的強烈意愿，地價雖然不會再瘋狂，但搶地依舊。越是大多數(shù)房企一直看好，越是要謹慎拿地。

到明年中期，實力不濟的房企將無力再拿土地，土地市場終究還要回歸土地投資價值體系，一般城市市場價占房價1/3、一線城市地價占預期房價50%將逐漸成為公認的合理價值邏輯。

7.增加融資、確保現(xiàn)金

在一些熱點城市，住房已經(jīng)不是建筑產(chǎn)品，而是標準的金融產(chǎn)品，因為建安成本只有4000元/平米左右，而樓面價達到了3-5萬元/平米，房企資金支出主要用于土地和稅收，如果想要保持繼續(xù)增長，就必須多渠道融資，市場調(diào)整期間，越是手持大把現(xiàn)金的公司，越是可能在彎道實現(xiàn)更快的發(fā)展。

目前融資渠道收緊，會對房企產(chǎn)生一些明顯影響，一是部分房企原有發(fā)債、增發(fā)的融資計劃基本暫停，融資目標難以兌現(xiàn)，現(xiàn)金流需要重新測算、維持平衡。二是資金渠道收窄，銀行貸款又將成為大房企開發(fā)資金的主要來源，開發(fā)貸或將從接近零增長重新回升。信托資金也可能又會成為香餑餑，一些房企需要信托作為過橋資金，另一些房企儲備現(xiàn)金以備拿地、并購。其它融資渠道也會成為發(fā)債暫停之后新的選擇。三是資金成本肯定會上升，銷售減速，回籠放緩，但土地款不能緩付、工程款不能拖欠，沒有了低成本公司債，銀行資金和信托資金的高利率將明顯拉升整體財務成本。

但是，不論如何，手中有糧、心里不慌，在調(diào)控周期，不僅要保持現(xiàn)金流的平衡，更需要儲備余糧，在緊要關頭，不僅能救自己，還能撿便宜。