隨著樓市的上漲和調(diào)控，住建部等部門針對樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項規(guī)范和整頓行動。

樓市整頓風(fēng)起

今年以來，伴隨著樓市上漲和調(diào)控，住建部等部門針對樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項規(guī)范和整頓行動，從10月起，整頓行動更為嚴(yán)厲。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，北京要求沒有業(yè)主手寫委托書、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架等，而類似的要求不僅僅發(fā)生在北京，記者查閱某大型中介網(wǎng)站，房源下架明顯增多，甚至出現(xiàn)某個小區(qū)房源全部下架。另外，在開發(fā)商銷售方面也不斷規(guī)范，記者以購房者身份實地走訪了順義區(qū)商住樓盤。這些樓盤表現(xiàn)都非常謹(jǐn)慎，不再設(shè)置或開放樣板間和沙盤。業(yè)內(nèi)人士表示，多部門聯(lián)合執(zhí)法對于市場規(guī)范很有幫助。市場調(diào)控監(jiān)管應(yīng)當(dāng)制定一個長效的政策，更日?；@樣更有利于市場的長期穩(wěn)定。

在北京市通州玉橋東路一隅，兩家房產(chǎn)中介門店格外扎眼。與往常不同的是，兩家門店大大的玻璃櫥窗上如今空蕩蕩。以往，這里掛滿了房源信息。透過玻璃櫥窗，便能望見穿著西服的中介銷售人員。

今年以來，住建部等各部門就開始對中介行業(yè)不規(guī)范行為進(jìn)行嚴(yán)查整頓;四季度，伴隨各個熱點(diǎn)城市的集中調(diào)控，房企也面臨史上最為嚴(yán)厲的企業(yè)行為規(guī)范的整頓。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括上海、武漢、成都、北京、杭州、深圳、鄭州、廈門、石家莊等城市紛紛在嚴(yán)查房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，并處以史上最為嚴(yán)厲的懲罰。

“行業(yè)整體的嚴(yán)查規(guī)范實際上是利好購房者的措施?！眮喓朗袌隹偙O(jiān)郭毅認(rèn)為，從新房市場整頓情況看，嚴(yán)查規(guī)范等措施讓新房市場的銷售說辭更加真實可信。與之前相比，公示的房源數(shù)量也更加公開透明。這不僅可以令市場秩序更加合理，同時也讓購房者的知情權(quán)得到了保障。

從整體市場層面看，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)的不規(guī)范行為事實上放大了市場的恐慌情緒。實際上，過去十年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范條款非常多，但是執(zhí)行力度不夠。有法可依，但是執(zhí)法不嚴(yán)。此次嚴(yán)查整頓對于房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范具有積極意義。

“假房源”曾充斥市場

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于中介的嚴(yán)查整頓自今年年初開始。

今年十二屆全國人大四次會議期間，住建部副部長陸克華指出，中介行業(yè)確實存在一些不良的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，甚至違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，通過各種方式謀取不正當(dāng)利益，坑害消費(fèi)者權(quán)益。據(jù)他介紹，住建部將在今年開展專項規(guī)范和整頓行動。

隨后，住建部在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專項整治工作。北京、上海、深圳、成都、武漢、天津、蘇州、南京、無錫、杭州、廈門、福州、濟(jì)南、合肥、鄭州、重慶、石家莊等各地紛紛出臺相關(guān)治理措施。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在住建部網(wǎng)站看到，今年5月和8月，住建部分別發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例的通報》。其中包括違規(guī)招攬業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷售、違規(guī)賺取差價、違規(guī)挪用交易資金等方面。

今年10月份，住建部查處了45家失信中介。這些中介主要通過發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動消費(fèi)者購房，以達(dá)到其抬高房價、牟取私利的目的。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從北京市中介行業(yè)了解到，北京在10月初對中介行業(yè)進(jìn)行更大力度的整頓。口頭通知要求“沒有業(yè)主手寫委托書、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架、中介行業(yè)不允許渲染學(xué)區(qū)房”。

一位中介行業(yè)資深人士透露，這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補(bǔ)齊資源的房源。該人士稱，中介公司內(nèi)網(wǎng)會有百萬套房源，這些房源有真有假。但以往，公司對此并不進(jìn)行管理，經(jīng)紀(jì)人在對外發(fā)布時會依據(jù)個人需求轉(zhuǎn)發(fā)。這其中也包括一些經(jīng)紀(jì)人通過虛假便宜的房源吸引購房者。

這位資深人士進(jìn)一步表示，究竟市場上有多少假房源很難統(tǒng)計，但從總數(shù)來看，假房源的數(shù)量不會少。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在某大型中介網(wǎng)站看到，該網(wǎng)站北京區(qū)域至少下架了半數(shù)以上的房源。有些小區(qū)全部消失。

記者在該網(wǎng)站上搜索經(jīng)常查看的“常楹公元”小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)相關(guān)的二手房為0套。另外，記者發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站公示的石家莊區(qū)域，除了還有5個在售樓盤，新房市場看不到其他房源。知情人士透露，該區(qū)域新房市場多數(shù)屬于五證不全，該網(wǎng)站應(yīng)該是進(jìn)行了自查后下架。

記者以業(yè)主身份走訪了北京市位于通州區(qū)域的鏈家中介門店。一位中介人員稱，現(xiàn)在掛牌房源需要更為復(fù)雜的流程?！笆紫纫扰c業(yè)主簽委托合同，同時業(yè)主出示身份證、房產(chǎn)證等信息。然后再讓業(yè)主去做核驗。”以前，掛牌房源并不需要如此詳細(xì)的信息，業(yè)主只需要口頭告知中介想要掛牌的房源信息便可。

不過，記者在走訪一些中介門店時發(fā)現(xiàn)，仍然有中介頂風(fēng)作案，在業(yè)主無法出示房產(chǎn)證的情況下仍然可以掛牌出售。

新房整頓直指“要害”

多年來，新房市場的不規(guī)范行為令購房者一直處于弱勢地位。而住建部此次關(guān)于新房市場的整頓直指開發(fā)商“要害”。檢查內(nèi)容包括銷售誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則移送司法機(jī)關(guān)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解到，目前，各地對于新房市場均進(jìn)行了近年來最大力度的整頓。一些企業(yè)不僅責(zé)令整改，還遭遇了暫停網(wǎng)簽的處罰。

截至目前，上海已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展立案調(diào)查工作，并已暫停涉案項目網(wǎng)簽資格;武漢保利康橋房地產(chǎn)公司因擅自向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，被扣3分。目前武漢已查處發(fā)現(xiàn)存在各類違法違規(guī)問題的項目115個，已對其中的47家開發(fā)企業(yè)下達(dá)了《整改通知書》;成都則在10月19日，對中海、保利、朗基、萬達(dá)、世聯(lián)行等共計9家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在商品房銷售市場違規(guī)行為進(jìn)行處理。

北京一位開發(fā)商透露，近期，北京市對幾家房企進(jìn)行了約談。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，約談內(nèi)容主要對以往要求的規(guī)范行為進(jìn)行了進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，但要求更為具體。

同時，北京市住建委明確9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處。

其中包括：

發(fā)布虛假房源信息和廣告;

通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;

未取得預(yù)售許可證銷售商品房;

不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價格;

捂盤惜售或變相囤積房源;

商品房銷售不予明碼標(biāo)價，在標(biāo)價之外加價出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用;

以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格;

將已作為商品房銷售合同標(biāo)的物的商品房再銷售給他人等。

該開發(fā)商透露，北京市特別強(qiáng)調(diào)了開發(fā)商不允許開盤搖號、不允許排卡、**等行為、不允許現(xiàn)場銷售向客戶傳遞離婚提議;不允許捆綁精裝等。

上述人士透露，北京市此次整頓在過往都有強(qiáng)調(diào)，但這一次力度更大?！斑@次經(jīng)常是多部門執(zhí)法。比如建委和工商部門。另外，對于廣告法的執(zhí)行力度也非常嚴(yán)格?！?/p>

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者以購房者身份實地走訪了順義區(qū)商住樓盤。這些樓盤表現(xiàn)都非常謹(jǐn)慎，不再設(shè)置或開放樣板間和沙盤。不過，個別樓盤仍然表示可以“排卡”。甚至還暗示購房者可以“多排幾個號，增加選房位置靠前幾率”。

在現(xiàn)場走訪時，順義一家商住項目銷售員低聲對佯裝購房者的記者表示，“現(xiàn)在市場上便宜一些的新房大多數(shù)是50年的商住新房，但是幾乎都沒有樣板間可看了。因為查的嚴(yán)，商住是不允許做住房樣式的樣板間的。之前有項目有樣板間，但現(xiàn)在也不讓看了?！?/p>

記者走訪另外一家在建中的商住項目發(fā)現(xiàn)，該項目連正經(jīng)的售樓處都沒有?！艾F(xiàn)在查的嚴(yán)，只有個臨時的售樓部，也沒有沙盤，也沒有樣板間能看。”銷售人員悄悄地表示。

行業(yè)痼疾需長效政策

事實上，多年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直詬病頗多。開發(fā)商和中介行業(yè)時常采取不規(guī)范的銷售行為來制造市場的恐慌，引起購房者的恐慌情緒。

比如，樓盤會采用“饑餓營銷”的方式，通過捂盤惜售、開盤搖號、集中選房等方式，在某種程度上制造“一房難求”的恐慌。

以某樓盤開盤為例。當(dāng)天該樓盤僅推出200套房，但排號人數(shù)高達(dá)600人，房源被一搶而空。然而，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者登錄當(dāng)?shù)亟灰坠芾砭W(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤實際取證套數(shù)為666套。如果這些房源一次性全部公開，恐慌性搶房局面就會大大減弱。

另外，在推廣宣傳中，開發(fā)商會有意放大樓盤優(yōu)勢，并在推廣和銷售說辭中進(jìn)行夸張。這些虛假信息會對購房者決策過程中造成一定程度誤導(dǎo)。而在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商通過一系列排卡等行為，對猶豫的購房者進(jìn)行逼定。而這些都不利于購房者做出理智決策。

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)整頓是必然之舉。房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，10萬億級別的市場此前的確有不少不規(guī)范的亂象?！胺康禺a(chǎn)發(fā)展到新常態(tài)，調(diào)控政策已經(jīng)基本都覆蓋，但是為什么還是出現(xiàn)部分城市漲幅過快。這和房地產(chǎn)的不規(guī)范行為有很大關(guān)系?！?/p>

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)的不規(guī)范行為事實上放大了市場的恐慌情緒。比如，中介通過虛假房源誤導(dǎo)市場，吸引刺激房主與客戶，從而制造市場的恐慌情緒。開發(fā)商通過捂盤惜售制造恐慌等行為。

郭毅認(rèn)為，多部門聯(lián)合執(zhí)法對于市場規(guī)范很有幫助。她認(rèn)為，市場調(diào)控監(jiān)管應(yīng)當(dāng)制定一個長效的政策，更日?；?，這樣更有利于市場的長期穩(wěn)定。