930新政出臺以后，北京房價的走勢成為關(guān)注的焦點(diǎn)。調(diào)控政策來得突然，很多新房開發(fā)商第一時間選擇“停盤”應(yīng)對。在新房市場，除了一些已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目已經(jīng)陷入停滯。調(diào)控新政對于這些項(xiàng)目價格的影響暫時無法觀察到，而買賣雙方相對自由，價格變動容易的二手房就成為觀察政策影響的主要風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，上周（10月31日-11月6日），北京市二手住宅共網(wǎng)簽4870套，環(huán)比下降17%。這已經(jīng)是二手房網(wǎng)簽量的連續(xù)第三周下跌。時隔930新政出臺一個月有余，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)開始斷崖式下滑。不過不少購房者期待中的二手房降價潮尚未出現(xiàn)，而一些賣家因市場波動暫停了賣房的計劃，而對中介的加強(qiáng)監(jiān)管也讓一些手續(xù)不規(guī)范的房源短時間內(nèi)下架。

換房優(yōu)質(zhì)房源選擇少

“想買房，但根本沒有選擇。”這是趙女士最近看房后發(fā)出的感慨。

趙女士目前居住在北五環(huán)某入住未滿五年的小區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)的變化讓她想在同小區(qū)內(nèi)置換一套大戶型四居。930新政出臺后，她覺得換房的機(jī)會來了，就開始在小區(qū)內(nèi)尋找合適的房源。一個月時間過去了，小區(qū)符合她需求的房源仍是只有一套。

據(jù)她的經(jīng)紀(jì)人介紹，由于這是該小區(qū)目前對外出售的唯一一套四居，這套房源已經(jīng)有三十多個買家去現(xiàn)場看過，但都沒有確定購買意向，主要原因就是業(yè)主守價格守得很死?！皹I(yè)主本身不住在這里，房子一天沒有住過，不著急用錢。”

《廣廈時代》在某房產(chǎn)中介官網(wǎng)上查詢到，該小區(qū)目前只有四套在售房源，而且掛牌時間都在一個月左右，報價相對前期成交房源均有小幅度的提升。致電置業(yè)顧問，大都表示，議價空間較小。

類似趙女士居住小區(qū)這樣的還有很多，在一些出房本就很少的次新房小區(qū)，由于房源品質(zhì)較好，一直是換房人群的重要目標(biāo)。由于這些小區(qū)業(yè)主入住時間短，換房需求小，對于房源價格比較堅持，雖然政策有所調(diào)整，但尚未到能影響他們降價的階段。尤其是一些大戶型房源，在這一波改善型人群購房的推動下，此前部分成交單價就已經(jīng)超過了小戶型房源，目前的價格也保持堅挺。

一位二手房中介內(nèi)部人士透露，目前北京二手房市場觀望情緒很濃，尤其是一些手握優(yōu)質(zhì)房源的業(yè)主，在當(dāng)下的市場環(huán)境下是難以接受以降價換成交的。而一些位置較偏，年代久遠(yuǎn)且配套較差的房源，前期的價格主要源于市場的整體上漲。在目前的市場情況下，這類房源的價格比較容易受影響。

賣房人說現(xiàn)在看房人少手續(xù)多

“麻煩您帶著房本和身份證，重新來店里簽一份房源委托書?！鼻皫滋?，中介致電李先生，通知他之前委托要出售的房源，需要房主本人重新到店里辦理下委托手續(xù)。

李先生告訴《廣廈時代》，此前他打算賣房的時候，他就已經(jīng)在店里簽過委托書，但確實(shí)沒有提供所有的證件，現(xiàn)在中介告訴他，如果不重新簽署，提供所有需要的證件，房源就要被下架。李先生表示，從他把房源掛到中介那里到現(xiàn)在已經(jīng)半個月，但來看房的人寥寥，一只手就可以數(shù)過來了。而且感覺上，特別有意向購買的基本沒有。

《廣廈時代》向某中介內(nèi)部人士求證得知，重新簽署房源委托書主要是由于930新政后，政府加大了對各中介的檢查和查處力度。9月30日，北京發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》中明確指出，將在全市全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，受客戶委托對外發(fā)布真實(shí)的房源和價格信息，不得違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價，不得利用虛假或容易使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和方式等進(jìn)行價格欺詐。嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

因此，各中介都開始在規(guī)范自身行為，避免被查處。該人士透露，其實(shí)該項(xiàng)規(guī)定在大型中介中早就存在，只不過落到各個門店上執(zhí)行力度較弱，得過且過。經(jīng)紀(jì)人為了籠絡(luò)更多的房源，在實(shí)際執(zhí)行上對于很多細(xì)節(jié)都沒有注意，而對于中介公司來說，這些曾經(jīng)沒注意的細(xì)節(jié)，都是“隱患”?，F(xiàn)在各大中介公司都把“合規(guī)”作為第一要求，避免被政策“點(diǎn)名”，被查處。

《廣廈時代》走訪了幾家中介門店，都可以明顯發(fā)現(xiàn)，中介公司的經(jīng)紀(jì)人明顯“謹(jǐn)慎”了起來，無論是對于買家還是賣家的問題，回答都“滴水不漏”。曾經(jīng)在中介那里常見的拍胸脯打包票基本都不見了。

市場價格趨穩(wěn) 成交量繼續(xù)下跌

買家尋找不到合適的房源，賣家不愿降價完善手續(xù)，買賣雙方的博弈下，北京二手房的成交量繼續(xù)一路向下。

據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為20950套，環(huán)比下降31.35%，同比去年上漲45.67%。10月去除小長假影響，8日-31日日均成交864套，和9月日均相比環(huán)比下降15%，市場依然呈現(xiàn)下降趨勢。

據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的樣本樓盤數(shù)據(jù)顯示：10月北京城六區(qū)中高檔二手商品住宅成交均價為76755元/平方米，二手商品住宅買賣領(lǐng)先指數(shù)為543.2點(diǎn)，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個百分點(diǎn)。

由于網(wǎng)簽有一定滯后性，11月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)930新政對于市場的影響。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2016年第45周（10月31日-11月6日），北京市二手住宅共網(wǎng)簽4870套，環(huán)比第44周下降17%。其中11月1日僅網(wǎng)簽646套。與新政出臺前，工作日動輒千套以上的熱度相比，市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降溫。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，9月30日出臺的“京八條”新政對穩(wěn)定市場預(yù)期，抑制樓市過熱，起到了立竿見影的效果，10月份北京二手房市場的實(shí)際合同簽訂量大幅下滑。不過，受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后性影響，10月北京二手住宅的網(wǎng)簽量下降態(tài)勢并不明顯，經(jīng)過一個月的緩沖之后，北京二手住宅的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在11月初已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑的態(tài)勢。

胡景暉認(rèn)為，在新政強(qiáng)有力的調(diào)控下，北京二手住宅市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房客戶在首付比例提高、樓市降溫預(yù)期增強(qiáng)的情況下大大減少，市場需求轉(zhuǎn)為觀望，因此，市場實(shí)際簽單量、網(wǎng)簽量的數(shù)據(jù)下滑實(shí)屬必然?？偟膩碚f，上周網(wǎng)簽量的下滑還只是開始，隨著新政的進(jìn)一步實(shí)施落地，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還將進(jìn)一步下滑。供求逆轉(zhuǎn)的情況下，一些業(yè)主開始主動降價尋求出手，因此，二手住宅的價格接下來也將出現(xiàn)回調(diào)。

北京中原市場研究部也分析指出，10月22日，銀監(jiān)會首度對樓市發(fā)聲，要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。目前政府加大對市場的宏觀調(diào)控，抑制資產(chǎn)泡沫，控制市場升溫。從10月市場反應(yīng)來看，市場熱度已減，購房者普遍開始觀望，期待房價有所回落。預(yù)計第四季度二手住宅市場將持續(xù)降溫，成交量或跌破2萬套，成交價格將逐步趨穩(wěn)。