“我不贊成大家現(xiàn)在去買房，雖然這可能會(huì)影響到我的生意?！敝性瘓F(tuán)主席兼總裁施永青在受訪時(shí)坦言。

這位67歲的“房產(chǎn)中介教父”本已退居幕后，但在中介市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的態(tài)勢(shì)下，選擇在去年底火速重新回歸一線，帶領(lǐng)已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)38年的中原地產(chǎn)打一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。

施永青對(duì)香港樓市和內(nèi)地樓市鉆研頗深，常常發(fā)表獨(dú)到的見解。今年以來，他在多個(gè)場(chǎng)合公開評(píng)論內(nèi)地樓市：不想再看到“金九銀十”，政府應(yīng)早點(diǎn)出手；樓市再燒下去是對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞等。

國慶期間各地陸續(xù)出臺(tái)了密集的調(diào)控新政，對(duì)一二線市場(chǎng)的一二手房市場(chǎng)的成交和價(jià)格均帶來了影響。樓市下一步的趨勢(shì)是什么？作為老牌中介的中原地產(chǎn)相應(yīng)舉措是什么？如何看待與鏈家的競(jìng)爭(zhēng)？帶著這些問題，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家專訪了施永青。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：今年的這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，你覺得是什么原因造成的？

施永青：剛開始跟政府的政策也有一定的關(guān)系，降息降準(zhǔn)等，銀行的錢放出來，借貸的成本下降，社會(huì)可以動(dòng)用的資金增加，與此同時(shí)，中國的經(jīng)濟(jì)開始才行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)可以投資的機(jī)會(huì)減小，產(chǎn)能過剩，你沒有再投的空間，所以很多資金流進(jìn)房地產(chǎn)，這在初期對(duì)舒緩經(jīng)濟(jì)的壓力是有好處的。

其實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)大部分城市的居民是有好處的，因?yàn)橹袊鴵碛蟹康禺a(chǎn)的居民占有本地人口的百分之七八十，房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致他們的消費(fèi)能力和投資能力加強(qiáng)。所以地方政府是很樂于看到房地產(chǎn)價(jià)格上升的，內(nèi)需增加，另外地方政府很多的收入來源是賣地收入，房?jī)r(jià)升了地才能賣出去。

另外，一些地方的債務(wù)、信托產(chǎn)品、私人基金很多都是用房產(chǎn)做抵押品的，如果抵押品的價(jià)值下跌，就會(huì)引起債務(wù)問題，所以房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)于解決債務(wù)問題也有好處。所以中央出手之前，地方政府樂于看到房?jī)r(jià)上升的，也不是太愿意去降低房?jī)r(jià)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：國慶期間就陸續(xù)出臺(tái)政策了。

施永青：國慶節(jié)前其實(shí)中央已經(jīng)在開會(huì)研究，我們一些同事也會(huì)被喊去了解情況。了解情況后，會(huì)覺得已經(jīng)（漲得）有點(diǎn)太過分了。到了國慶期間，各地開始陸續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策。另外在廣告宣傳上，夸大的言辭都不能用了，到部分門店上門檢查，還嚴(yán)查預(yù)售證，導(dǎo)致一些開發(fā)商都不敢開盤了。這次差不多是十幾二十多年來最嚴(yán)厲的一次。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：之前你多次喊話警示風(fēng)險(xiǎn)，是覺得房地產(chǎn)泡沫很大嗎？

施永青：其實(shí)中國房地產(chǎn)基本上在3個(gè)角度都是有泡沫的，第一種是過度開發(fā)，開發(fā)的量超越了人口的增長(zhǎng)，超越了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，去庫存是救了開發(fā)商，害了老百姓和中小投資者，有些人借錢去投資，風(fēng)險(xiǎn)很大，庫存實(shí)際還是庫存，只是從開發(fā)商的手里轉(zhuǎn)移到了老百姓的手上。

第二個(gè)泡沫是過度借貸，一些開發(fā)商雖然是上市公司，資產(chǎn)負(fù)債率高到80%、90%，甚至是100%以上，那就很危險(xiǎn)了，買房子的人也拼命地借錢買房，有些人自己沒錢就去借首付貸，一些城市也出現(xiàn)了合資炒房團(tuán)，前段時(shí)間買房子的人，我們看到有相當(dāng)一部分是炒家。本來政府是要去杠桿，但導(dǎo)致杠桿比以前還高；

第三個(gè)是價(jià)格的泡沫，房?jī)r(jià)過高不匹配普通人的消費(fèi)能力。

一線城市的過度開發(fā)很容易解決，因?yàn)槿丝诓粩嘣谠鲩L(zhǎng)，但是三四線城市就比較麻煩了，很多三四線城市人口在流失。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你覺得此輪調(diào)控的影響會(huì)如何？

施永青：暫時(shí)是治標(biāo)的，沒有治本。想買房子的人還有，只是不允許他們買。一定要讓老百姓手上的資金有出路，才會(huì)轉(zhuǎn)去實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面投資，但是現(xiàn)在產(chǎn)能過剩、庫存過多，那就很難投。治標(biāo)的話，暫時(shí)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了壓制，現(xiàn)在有些城市，我們碰到了這種情況：如果是以較高的價(jià)格成交的，相關(guān)機(jī)構(gòu)就不允許登記這個(gè)價(jià)錢，讓我們?cè)俚鹊取＿@個(gè)不能從根本上解決問題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：成交確實(shí)減少了。

施永青：強(qiáng)硬的手段也有一定的作用，現(xiàn)在交易少了，買房子的人做決定慢點(diǎn)了。房子不是消耗性的產(chǎn)品，而是投資性的產(chǎn)品，如果房子便宜了，買房的人反而擔(dān)心會(huì)貶值，所以當(dāng)房?jī)r(jià)表面上開始下跌以后，對(duì)投資的需求就會(huì)帶來一定的打壓。

最近二手的交易，在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了，都不開盤了，拿不到預(yù)售批文。

我覺得11月樓市交易依然會(huì)小，最壞的時(shí)期會(huì)不會(huì)已經(jīng)過去了？現(xiàn)在很難確定，但是我覺得跌到這個(gè)地步也不會(huì)再怎么跌了，現(xiàn)在交易量都只是高峰期的三四成了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：什么叫表面上的下跌？不是真跌嗎？

施永青：房?jī)r(jià)開始有些假跌，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了真跌，樓價(jià)的跌幅還是在10%以內(nèi)。有房子在手的人很多都不愿意賣，不愿意降價(jià)賣，而買家處于觀望的階段。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)什么階段？

施永青：一下子冷了很多，冷風(fēng)來了，一下子降溫了，但是這個(gè)冷風(fēng)到底會(huì)有多強(qiáng)呢？如果經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，政府對(duì)房地產(chǎn)的打壓會(huì)加重，如果經(jīng)濟(jì)增速下滑，反而會(huì)松一松手。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在這樣的市況下，你給到購房者的建議是什么？

施永青：一般大家會(huì)覺得手里有資產(chǎn)，比拿現(xiàn)金好，因?yàn)榇蠹視?huì)擔(dān)心現(xiàn)金貶值。但是如果太多人集中去炒房，過多資金涌入房地產(chǎn)，造成房?jī)r(jià)過度上升到離譜的程度，是風(fēng)險(xiǎn)很大的，所以我認(rèn)為這段時(shí)間去買房不太好。

巴菲特說，人家貪婪的時(shí)候你要恐懼點(diǎn)，人家恐懼的時(shí)候你要大膽點(diǎn)，現(xiàn)在大家都很貪婪，你需要更謹(jǐn)慎點(diǎn)，人去你取，投資賺錢的機(jī)會(huì)會(huì)多點(diǎn)，如果人人都搶，搶來的會(huì)是更高代價(jià)的東西。

尤其是借太多錢的話，風(fēng)險(xiǎn)很大，只有你的房貸占到你的每月工資的40%以下，我覺得才算相對(duì)安全。

總而言之，我不贊成大家現(xiàn)在去買房，雖然這可能會(huì)影響到我的生意。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前的政策對(duì)開發(fā)商的影響會(huì)大嗎？

施永青：對(duì)開發(fā)商今年的業(yè)績(jī)影響不大，前10個(gè)月有些公司都超額完成了任務(wù)，現(xiàn)在不賣也不要緊了。但對(duì)于我們代理商很麻煩，說好開盤的現(xiàn)在都不開盤了，對(duì)于我們代理行業(yè)的生意影響很大，因?yàn)槲覀兪敲總€(gè)月都要有基本支出的，包括租金等。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你說對(duì)代理行業(yè)影響大，會(huì)影響到中原嗎？

施永青：我們現(xiàn)在是如果基本上收支平衡的話，盡量不收縮門店。因?yàn)槲覀兊膶?duì)手會(huì)“彎道超車”，你想增加市占率的話，希望別人收縮。

我們的對(duì)手去年拿（融）了六七十個(gè)億元，所以有條件燒錢。但是我認(rèn)為應(yīng)該按照市場(chǎng)情況調(diào)整自己。你看市場(chǎng)一下多了那么多代理公司，鏈家一下開了1000多家門店，其實(shí)也是產(chǎn)能過剩。所以我們現(xiàn)在沒有打算彎道超車，彎道有可能會(huì)產(chǎn)生意外的。我們想盡量維持收支平衡，不想把規(guī)模降的太小，到這一刻是盡量讓地方公司自己調(diào)整。

有些公司會(huì)比較困難，比如之前的一些電商，很多地方政府不再允許團(tuán)購的方法，比如房多多、愛屋吉屋、搜房等，對(duì)他們的影響會(huì)比較大。另外有些從線上發(fā)展到線下做的，其實(shí)是靠減免租金等行為獲取成交，線下沒有實(shí)際操作能力，本身就沒有什么生意，接下來有可能會(huì)被淘汰。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：中原的上市計(jì)劃因大股東阻攔而暫時(shí)擱置，現(xiàn)在是什么情況？

施永青：上市順其自然，誰讓你有這樣的伙伴呢？上天的安排把吧。我的運(yùn)氣比較好，遇到了這樣的伙伴。我們中原從小做到大，沒有用到別人家的錢，所以我們是個(gè)自然成長(zhǎng)的公司。所以如果能夠用到別人家的錢，就用一點(diǎn)，不能用就想方設(shè)法活下去。也許沒有外部資金在拓展市場(chǎng)的時(shí)候會(huì)吃點(diǎn)虧，但總會(huì)找到辦法的。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這會(huì)不會(huì)影響到中原和鏈家的競(jìng)爭(zhēng)？

施永青：鏈家的財(cái)政能力比我們強(qiáng)，在互聯(lián)網(wǎng)方面的投入比我們多，我們短期確實(shí)是比較吃虧的，這個(gè)需要承認(rèn)，但是我們不甘心就這樣倒下去的，會(huì)想辦法適應(yīng)市場(chǎng)、適應(yīng)對(duì)手。我認(rèn)為我們和鏈家不同的是，他們是從上到下一體化，我們是每個(gè)城市都有自己的嘗試，我們是個(gè)多元性發(fā)展的公司，總有一些人會(huì)想到辦法的。越是不利的時(shí)候越不會(huì)和別人打決戰(zhàn)，現(xiàn)在是打持久戰(zhàn)。

我們盡量不會(huì)收縮門店的，鏈家有1600多家門店，我們才500多家。但是我們員工人均收入比他們高，我們的盈利比人家好，在市場(chǎng)不好的時(shí)候更容易生存。有些公司市場(chǎng)最好的時(shí)候也不盈利，現(xiàn)在市場(chǎng)不好了該怎么辦呢？