“這一輪房?jī)r(jià)上漲多少讓人有些猝不及防，漲幅大、速度快?！敝袊?guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的多位北京、南京購(gòu)房者表示，今年年初時(shí)，開發(fā)商以及專家對(duì)樓市大都持謹(jǐn)慎態(tài)度。但從當(dāng)前的上漲勢(shì)頭來看，樓市再次驗(yàn)證了它的不可預(yù)測(cè)性。

上半年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)加速上漲

如果要評(píng)選2016年上半年房?jī)r(jià)漲得最“瘋狂”的地方，南京一定會(huì)入選。

“原本沒那么著急買房，但自從春節(jié)時(shí)就不斷有消息說南京房?jī)r(jià)漲得太快，我也有點(diǎn)坐不住了，跑了幾個(gè)項(xiàng)目都發(fā)現(xiàn)，幾乎幾天一個(gè)價(jià)格，簡(jiǎn)直瘋了?！蹦暇┮晃毁?gòu)房者李正軍(音)告訴記者，之前自己一直在關(guān)注南京市浦口區(qū)“正榮潤(rùn)江城”項(xiàng)目，但因?yàn)橐图依锶松塘?，再加上總價(jià)相對(duì)較高，一直也在猶豫，沒想到開盤時(shí)價(jià)格已經(jīng)漲到了22000元/平方米，與2015年10月自己關(guān)注時(shí)的價(jià)格相比，每平方米已經(jīng)漲了五六千塊錢，后來再一猶豫，中意的戶型已經(jīng)賣光了?！艾F(xiàn)在我還沒買呢，一方面覺得再不買還得漲，一方面又覺得現(xiàn)在買了沒準(zhǔn)是高位接盤，又想再等等?！崩钫娬f，房?jī)r(jià)漲成現(xiàn)在這樣，他也不知道該不該買了。

從今年年初開始，南京的房?jī)r(jià)漲幅曾經(jīng)一度位居全國(guó)前三。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份南京新建商品住宅價(jià)格連續(xù)第14個(gè)月上漲，環(huán)比漲幅更是創(chuàng)下2009年以來的新紀(jì)錄，達(dá)到4.4%，僅次于合肥、廈門，位列70城市中的第三位，將北上廣深四個(gè)一線城市統(tǒng)統(tǒng)甩在后面。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在新建商品住宅方面，合肥、廈門、南京三個(gè)熱點(diǎn)二線城市依舊是全國(guó)新建商品住宅的領(lǐng)頭羊，相比5月份漲幅分別達(dá)到4.9%、4.7%和4%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月底，廈門、南京、合肥這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)較去年同期分別上漲了34%、31.5%和29.1%。

與二線城市相比，北上廣深的住宅價(jià)格今年上半年也是奔跑在“快車道”上。

以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商住房銷量頻刷新高。其中，4月份商住房銷售占比超過當(dāng)月全部住宅成交量的一半以上，通州區(qū)的商住成交量更是達(dá)到66%。

自北京通州區(qū)成為副中心以來，房?jī)r(jià)一路飆升?！巴ㄖ菥G地中央廣場(chǎng)·悅公寓項(xiàng)目去年年初入市的時(shí)候大概是33000元/平方米，收盤的時(shí)候已經(jīng)漲到了45000元/平方米，漲幅達(dá)到了30%?！辟?gòu)房者童小姐告訴本報(bào)記者，自己作為工薪階層，在通州買房的難度越來越大，單價(jià)越來越高，面積只能越選越小，就這樣壓力依然很大。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海一手市場(chǎng)新建商品住宅成交面積達(dá)到131.4萬平方米，環(huán)比增加5.2%。在改善型、中高端樓盤活躍推動(dòng)下，成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高，為37319元/平方米，環(huán)比上漲1.9%。廣州、深圳也均有漲幅。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市商品房銷量之所以如此火暴，主要是因?yàn)樽≌L(zhǎng)期限購(gòu)，再加上大家對(duì)城市未來房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期，而在此預(yù)期下，一線城市商品房銷售未來仍將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

二手房市場(chǎng)“高燒”不退

北上廣深等一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在今年上半年上演了樓市的又一次“瘋狂”后，二手房市場(chǎng)價(jià)格也隨之開始量?jī)r(jià)齊漲、“高燒”不退。

茍女士在北京一家科技公司工作，年收入約25萬元以上，從今年5月開始，想把孩子接到北京來團(tuán)聚的茍女士開始看房子，由于首付要控制在80萬元以內(nèi)，所以只能在北京五環(huán)外選擇項(xiàng)目。

“看了兩個(gè)多月，中意的房子沒買到，房?jī)r(jià)卻已經(jīng)漲了至少20%-30%，感覺很郁悶。”茍女士告訴本報(bào)記者，她最開始是在天通苑小區(qū)尋找合適的房源，結(jié)果發(fā)現(xiàn)幾乎看過的二手房中70-80平方米的首付都要100萬元甚至以上，感覺有壓力后就開始看天通苑更往北的房子，如冠雅園小區(qū)，好不容易看中一套房子，結(jié)果最后快交易時(shí)發(fā)現(xiàn)因?yàn)榇嬖趽?dān)保糾紛，最終又放棄了。但此時(shí)半個(gè)月過去了，冠雅園小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格又漲了，沒辦法，不得不繼續(xù)往北邊找房源，最后到了北六環(huán)附近的北七家鎮(zhèn)西湖新村、溫泉花園等小區(qū)看房。

茍女士說，就在不斷看房的一個(gè)多月時(shí)間里，原來看過的二手房?jī)r(jià)一套少的漲了十多萬元，多的漲了二十多萬元。以西湖新村、溫泉花園為例，今年6月份時(shí)二手房?jī)r(jià)格為19000元-21000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了28000元-30000元/平方米?！皾q得太快了，雖然選擇的小區(qū)偏遠(yuǎn)再偏遠(yuǎn)，但手里的錢好像永遠(yuǎn)不夠首付?！逼埮空f，她已經(jīng)后悔買房買晚了，不知道以后還能否買得起了。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市6月份二手房?jī)r(jià)格中，北京二手房環(huán)比上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲33.4%；上海二手房環(huán)比上漲2.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲30.5%；廣州環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲19.7%；深圳環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲38.5%。

與此同時(shí)，二線熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格也是一路上揚(yáng)。據(jù)合房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)中心顯示，7月合肥市二手房掛牌均價(jià)14052元/平方米，環(huán)比上漲4.5%。雖然為了控制房?jī)r(jià)過快上漲，合肥也實(shí)施了限貸政策，但從市場(chǎng)反應(yīng)來看，限貸對(duì)樓市影響有限，不影響房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

合肥一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)記者，不斷攀升的地價(jià)讓大家對(duì)后期合肥房?jī)r(jià)預(yù)期看漲，二手房賣家惜售、隨意漲價(jià)現(xiàn)象增多，甚至有賣家簽合同前臨時(shí)漲價(jià)60萬元。對(duì)購(gòu)房者來說市場(chǎng)變化太快，想買房越來越難。同為房?jī)r(jià)飆升很快的南京雖然二手房成交量與3月份的巔峰期相比已經(jīng)下滑超過3成，但中國(guó)某研究院發(fā)布的7月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)顯示，南京7月份主城二手房?jī)r(jià)格漲1.28%，依然維持小幅度上漲的趨勢(shì)。

多因素共推房?jī)r(jià)上揚(yáng)

對(duì)于這一輪房?jī)r(jià)快速上漲的原因，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，除了熱點(diǎn)城市剛性需求旺盛外，貨幣超發(fā)、地王頻出等原因?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲也起了很大的助推作用。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從需求角度來看，這一輪房?jī)r(jià)上漲幅度較大的是三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈中的核心城市，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、人口更集聚，因此需求也更旺盛。從市場(chǎng)指標(biāo)來看，這些城市的去庫存壓力更小，而通過這一輪的快速銷售，去化率很高。背后反映了城市土地供應(yīng)量有限，導(dǎo)致市場(chǎng)的開發(fā)供應(yīng)量有限，再加上市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，常住人口數(shù)量保持持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)買力也在不斷增長(zhǎng)，從這個(gè)角度來看，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)的供求關(guān)系仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

“上述這些城市越來越?jīng)]有去庫存的壓力。”張宏偉說，因?yàn)樵谑袌?chǎng)低迷時(shí)，這些城市去庫存壓力本身就不大，而當(dāng)市場(chǎng)一旦復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，這些城市也會(huì)在全國(guó)率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)起來，這從這一輪房?jī)r(jià)上漲的過程就可以看出。

除了需求旺盛外，更為關(guān)鍵的原因是資金過度聚集的結(jié)果。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高出1.3個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。有分析認(rèn)為，當(dāng)資金過度聚集樓市，使得年初以來北京、上海、深圳、南京等熱點(diǎn)城市住房交易價(jià)格大幅上漲，一度引發(fā)社會(huì)恐慌性購(gòu)房需求，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)對(duì)收入和租金的偏離。

北京萬城聯(lián)行有限公司總經(jīng)理孫鶴

在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從2015年起，房貸新增數(shù)額就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增額已接近2015年全年數(shù)額，這正是這波一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲的關(guān)鍵原因之一。

“貨幣政策確實(shí)起到了推動(dòng)作用?！睂O鶴說，自2014年年底，央行開始降息、降準(zhǔn)，累積到目前，資金成本已經(jīng)大大降低，而且貸款環(huán)境也比較有利于購(gòu)房者。

除此之外，地王頻出，房?jī)r(jià)預(yù)期也會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。孫鶴表示，在土地財(cái)政的影響下，近幾年一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量非常有限。以北上廣深等一線城市來看，由于當(dāng)前市區(qū)土地稀缺，核心地區(qū)土地幾乎沒有也導(dǎo)致了市區(qū)新開樓盤價(jià)格高漲?？梢哉f，外圍地區(qū)在地王的催生下房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，也促使了市區(qū)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。