在不少業(yè)內(nèi)人士看來，長期宅地供應(yīng)不足可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。供需矛盾導(dǎo)致最顯而易見的結(jié)果就是：每出來一塊地就造就一個(gè)地王。

在全國各地土地市場“捷報(bào)頻傳”之時(shí)，曾被所有房企爭先恐后進(jìn)駐的熱土——北京，土地市場卻一片寂靜，并已長達(dá)三個(gè)月之久。手中彈藥充足的房企，除了繼續(xù)等待，似乎并沒有更好的辦法；但在絕大多數(shù)受訪者看來，真正讓人心生隱憂的是，一旦推出新地塊遭遇瘋搶后催生新地王，對未來市場的影響將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

現(xiàn)象

宅地供應(yīng)節(jié)奏刷新歷史新低

與全國其他城市轟轟烈烈的土地市場相比，作為眾多房企兵家必爭之地的北京卻是出奇平靜。7月7日北京成交一宗通州經(jīng)營性土地后，北京再次進(jìn)入土地?cái)喙┢?。但業(yè)內(nèi)人士指出，由于通州地塊為環(huán)球影城二期定制地塊，所以繼6月2日成交了位于延慶、中關(guān)村和順義三宗地塊后，實(shí)際上并無其他土地成交。而上述三宗地塊均是在4月29日掛牌，這也意味著在此后的5、6、7三個(gè)月，北京已經(jīng)無住宅土地新增供應(yīng)。

根據(jù)國土資源局公開統(tǒng)計(jì)，今年截止到目前，北京共實(shí)現(xiàn)7宗住宅地塊成交，與過去五年同期平均20塊的成交數(shù)量相比，無論是成交面積還是成交金額都形成較大的差距，創(chuàng)造了2012年以來的最低紀(jì)錄。而在成交量萎縮的同時(shí)，地塊成交平均樓面價(jià)已達(dá)到19972元/平方米，達(dá)到歷史的新高。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，盡管土地供應(yīng)速度較慢，但今年以來北京土地市場受歡迎程度較高，主要受到市場去化速度較快的影響。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，北京商品住宅（不含商住房）共實(shí)現(xiàn)成交33772套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時(shí)住宅庫存量急劇下滑至6.28萬套，庫存消化周期是13個(gè)月。實(shí)際上，如果將商住房成交也計(jì)算在內(nèi)，前7個(gè)月商品住宅的成交已經(jīng)達(dá)到73753套。

“從這個(gè)角度看，無論是住宅還是商服地塊，進(jìn)入市場后就沒有賣不出去的房子?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士綜合上半年市場成交的情況表示，甚至一些之前陷入困境的項(xiàng)目也在上半年成功“解套”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅告訴記者，北京土地供應(yīng)節(jié)奏的放緩是城市發(fā)展到一定階段的必然趨勢，歐美、香港都如此。

探因

功能規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致暫緩?fù)频兀?/p>

在接受記者采訪的過程中，不少房企都表示，無論是從年初國土局的供地計(jì)劃還是各路小道消息，都表明“今年土地還是應(yīng)該有量的”。

目前市場上有消息稱，未來在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市，根據(jù)此前新房市場成交以及土地供應(yīng)稀缺，房企拼搶的狀態(tài)來看，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給這兩宗地塊貼上了“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽：預(yù)計(jì)最終成交樓面價(jià)將會(huì)超過6萬元/平方米。但對于地塊推出的時(shí)間，卻沒有一個(gè)確切的說法。

事實(shí)上，類似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環(huán)外某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對記者透露，就在自家項(xiàng)目旁邊有一塊住宅地塊將會(huì)在今年推出，這也是該區(qū)域內(nèi)近十年來唯一一塊住宅用地，預(yù)計(jì)成交后的最低樓面價(jià)不會(huì)低于6萬-7萬元/平方米，而該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)對此地塊已經(jīng)跟蹤多年，并表示勢在必得?！霸菊f上半年就要推出來的，但不知道什么原因到現(xiàn)在還沒什么動(dòng)靜?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)某知名房企土地投拍部門的人士表示，通過多方溝通，年內(nèi)地塊的集中放量還是會(huì)有。但目前北京功能結(jié)構(gòu)性區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整太多，主管部門也有些情非得已?！氨热绯枛|壩區(qū)域之前的定位是第四使館區(qū)+CBD，但在功能調(diào)整規(guī)劃之后就不再提CBD了，至于以后會(huì)怎樣發(fā)展，都說不好。”該人士表示，主管部門比開發(fā)商想得更明白，知道什么地塊在什么樣的時(shí)間段推出更合適。以通州東遷為例，按照通常的邏輯，通州應(yīng)該大量出地，肯定企業(yè)都會(huì)去瘋搶，但除了定制地塊，其實(shí)一塊地都沒有放出來。

房企

要么走 要么等

市場需求的旺盛以及有效庫存的見底，使得北京土地市場雖然競爭激烈，價(jià)格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至；而北京的特殊地位，使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機(jī)尋找機(jī)會(huì)，通過拿地進(jìn)京。

某南方系房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，近兩年一直在北京找地，也曾親臨土地拍賣市場參與競爭，但始終沒有收獲，本來今年打算背水一戰(zhàn)，沒想到北京出地這么少，無奈只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他一線城市，在同樣火爆的深圳市場收獲多宗地塊。

中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東告訴記者，較之于購房人看著房價(jià)庫存套數(shù)減少的焦慮，開發(fā)商面對供地稀缺的狀態(tài)更加恐慌?！凹幢闶窃诒本┮呀?jīng)深耕很多年的開發(fā)商，手里能夠做開發(fā)的項(xiàng)目也只夠支持3年左右?！?/p>

但在多位房企人士看來，對于土地供應(yīng)節(jié)奏的這件事表示無奈，但也在正常范圍之內(nèi)?！爱吘构?yīng)決策權(quán)不在我們，企業(yè)能做的只是調(diào)整好節(jié)奏去適應(yīng)現(xiàn)狀?！币晃簧鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于土地儲(chǔ)備，所有的企業(yè)都有需求，一旦市場上推出合適的地塊，仍然會(huì)積極去爭取。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在生產(chǎn)資料相對緊缺的情況下，無論是通過項(xiàng)目合作還是出資入股等多種方式，房企在北京市場的生存方式反而更多元化。

影響

市場量少、價(jià)高

“長期用地供應(yīng)不足，可能會(huì)引起一定的連鎖反應(yīng)?！眲|指出，供應(yīng)量與需求端形成的矛盾導(dǎo)致最顯而易見的結(jié)果就是，長期不供地，每出來一塊地就造就一個(gè)地王。

對此，某房企負(fù)責(zé)人表達(dá)了不同的觀點(diǎn)：“長久的土地?cái)喙┎灰欢〞?huì)引發(fā)哄搶，也許還會(huì)流拍。比如當(dāng)年的孫河地王，就是預(yù)期過高，放出來的時(shí)候體量巨大，沒有開發(fā)商能吃下，最終導(dǎo)致流拍；后來也是經(jīng)過拆分后二次上市才消化掉。”他表示，盡管房企對于北京這個(gè)城市如饑似渴，但地塊的推出還是取決于多方預(yù)期和判斷。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，未來北京土地供應(yīng)一定是越來越少的狀態(tài)，其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來展開。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從北京市土地出讓未來三年的規(guī)劃來看，其實(shí)東南西北城都有，但從已出讓的地塊就能看出來，未來要著重發(fā)展的是西南板塊，包括門頭溝、豐臺(tái)和大興。

盡管對于土地市場的判斷莫衷一是，但對于土地成本為將來市場帶來持續(xù)攀升的預(yù)期，各界人士的看法幾乎一致。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地塊合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬，按照基本成本測算，銷售價(jià)格需要在6萬左右。

中原地產(chǎn)分析師張大偉測算后指出，目前北京的房價(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，這部分地塊入市的難度依然非常大。對于這1919.38億地塊來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。