從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場過熱時，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為樓市降溫。更為關(guān)鍵的是，當前實體經(jīng)濟收益下降明顯，使得資金“脫實向虛”進入投機領(lǐng)域，形成惡性循環(huán)，致使實體經(jīng)濟收益進一步下降，影響中國經(jīng)濟的良性發(fā)展。因此，下半年房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控幾乎已成事實。

“調(diào)控主線很可能是因城施策，對于一二線熱點城市來說，隨著相關(guān)政策的出臺，樓市會進入調(diào)整期；三四線城市去庫存仍將是重要任務。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及相關(guān)專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房價則會繼續(xù)上漲，但漲幅會弱于今年上半年。

因城施策將成調(diào)控主線

有分析認為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也將因城施策。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受本報記者采訪時表示，對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，今年早些時期政府已開始著手對價格上揚過快的地方“因城施政”進行收緊。但是，從目前的現(xiàn)狀來看，簡單的行政管制政策很難達到調(diào)控市場的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。

對一線及部分熱點二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。

“特別是要加強一線城市的土地供應問題?！眲⒃赫J為，一線城市樓市已經(jīng)在限購，但需求依然旺盛，這說明市場有需求基礎(chǔ)，所以應擴大土地供給。但事實上，去年以來，一線城市的土地供應量下降了約40%-50%，土地成本上升，導致開發(fā)商和消費者的成本均大幅上升。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報記者采訪時說，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進入下半年之后，其樓市走勢將受到各方面的不確定性因素影響。

據(jù)其透露，下半年國家會嚴控“地王”，雖然政策尚沒有出臺，但是會提前預警。據(jù)其介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點城市研究部署防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價異常的應對措施。

與此同時，在劉元春看來，去庫存仍然是懸在中國經(jīng)濟頭頂?shù)囊话褎ΑＲ虼?，對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

張宏偉告訴記者，為了緩解庫存壓力，有的地方放緩或停止了土地供應，如常州市已經(jīng)停止土地供應兩年多了，計劃停止三年時間，從長期來看，減少供應一定會緩解庫存壓力。另外，庫存壓力大的城市，政府仍然會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升，鼓勵住房消費，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標準、契稅優(yōu)惠等稅費措施，鼓勵人才購房等人才類政策，鼓勵購房入戶等戶籍政策，允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

樓市資金收緊趨勢明顯

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金”作用明顯。據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年，商品房銷售額4.9萬億元，同比增速達42.1%，盡管較一季度增速放緩，但仍處于較高水平。

并且，今年上半年房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款比重創(chuàng)新高，個人住房貸款高歌猛進。據(jù)統(tǒng)計，2013年以來，房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平，而2016年上半年占比更是高達38.9%，創(chuàng)近6年最高水平。

“這一輪一線城市房價的飆升其實很容易讓大家聯(lián)想到2014年底到2015年股市大幅上漲的情形。當時股市上漲一個很大的原因便是因為有大量流動性注入了股市?！蹦Ω康だA鑫證券首席經(jīng)濟學家章俊此前分析表示，當前的情形也十分相似，釋放出的大量流動性并沒有進入實體經(jīng)濟，而是流向了房地產(chǎn)市場。

劉元春說，當前很多資金不愿意投入實體經(jīng)濟，而是更愿意投資房地產(chǎn)，使得土地價格大幅上揚，房價隨之上漲，市場預期進一步攀升，市場進入惡性循環(huán)。

因此，在經(jīng)濟比較低迷時期，當局部市場產(chǎn)生泡沫，不宜用簡單的貨幣收緊來解決問題?！耙环矫嬉獜娀O(jiān)管，使虛擬經(jīng)濟的收益回穩(wěn)。同時，要改變實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟收益倒掛的格局?！眲⒃焊嬖V記者，因此，一定要在實體經(jīng)濟領(lǐng)域做足文 章，讓流動性真正回到實體經(jīng)濟，改變當前單向流動的現(xiàn)狀。

“樓市資金面收緊將成為較大可能?！睆埡陚ケ硎?，在經(jīng)歷上半年房價大幅上漲后，當下一二線熱點城市的高房價已偏離基本面，下半年政府出臺信貸收緊政策的預期強烈。目前已有熱點城市出臺相關(guān)政策，如7月1日合肥公布二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款等。張宏偉認為，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х隆?/p>

房價仍將小幅上漲

中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預測，當前房地產(chǎn)市場總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

尤其是住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，特別是針對房價上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性，如政府開始出臺措施“控地王”、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調(diào)整期等，在這樣的市場背景下，樓市會進入調(diào)整期。

事實上，這一調(diào)整跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)?！霸?016年上半年市場沖高影響下，7月開始，下半年市場出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，成交量開始出現(xiàn)調(diào)整的跡象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。

“從現(xiàn)階段的市場表現(xiàn)來看，熱點樓市成交量和成交價格都已經(jīng)漲上去，今年下半年到明年都將是調(diào)整期，明年這個時候會進入低谷期階段?！睆埡陚ヮA測，尤其是一些上漲勢頭較猛的城市，政策也在進一步收緊，而政策面走勢和市場預期走勢是相一致的，只不過不會那么快，市場表現(xiàn)會有一個過程。

“雖然下半年房地產(chǎn)市場會有小幅調(diào)整，但房價很難有根本性變化?！眲⒃赫J為，首先，政策很難作出大的調(diào)整或者打壓，使房地產(chǎn)再度回到蕭條狀態(tài)，這不符合穩(wěn)增長和中國經(jīng)濟良性循環(huán)的宏觀政策取向。但會有小幅調(diào)整，如會讓市場有所回歸，局部熱點城市會有所管制。

劉元春說，中央政府不太會過度打壓一二線城市的房地產(chǎn)市場，因為一旦這些地方房地產(chǎn)市場下滑，整體經(jīng)濟下滑的壓力會更大。因此，目前來看，短期可以做的是擴大土地投放，降低土地市場價格，保證房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資增長速度維持在合理區(qū)間。“為了穩(wěn)增長，一線城市和核心二線城市要加強供應，特別是土地供應，而不是簡單地遏制這些區(qū)域的正常需求?！眲⒃赫J為。

除此之外，本報記者采訪的多位行業(yè)內(nèi)人士均表示，房地產(chǎn)市場要想辦法擺脫市場熱了開始調(diào)控，調(diào)控過了再熱，熱了再調(diào)控這樣的惡性循環(huán)。要從行業(yè)發(fā)展角度制定長期穩(wěn)定的發(fā)展機制，從頂層設(shè)計以及各項配套政策方面，引導房地產(chǎn)行業(yè)更穩(wěn)定健康地發(fā)展下去?！斑@是中央政府和行業(yè)主管部門必須要面對和解決的難題?！?/p>