上半年，以燕郊為首的環(huán)北京樓市出現(xiàn)了一波“跳漲”，房?jī)r(jià)接連“破2萬”“破3萬”，漲幅甚至高于北京?！?·30新政”后，一直看北京樓市“臉色”的燕郊市場(chǎng)，作何反應(yīng)？房?jī)r(jià)是否有所松動(dòng)？

本周，記者深入燕郊各大售樓處、二手房中介公司進(jìn)行實(shí)地探盤，以期還原一個(gè)真實(shí)的燕郊樓市。

新房少，推銷周邊樓盤

11月15日，上午10點(diǎn)，燕郊102國道著名的“售樓一條街”，行人稀疏，很多售樓處的玻璃窗上，招聘信息還在，但大門緊閉，人去樓空。只有零星幾個(gè)售樓處還在營業(yè)。與9月份記者到此探訪時(shí)銷售員們一擁而上拉人看房的熱鬧情景截然不同。

記者在御東郡、中興和園、尚城華都等多個(gè)售樓處看到，除了幾名售樓人員之外，很少有前來咨詢的購房者?！艾F(xiàn)在燕郊在售的新房特別少?！蹦稠?xiàng)目代理機(jī)構(gòu)工作人員直言，開發(fā)商也不是誠心捂盤，主要是管控比較嚴(yán)，“五證”不全的不讓賣。

令記者驚訝的是，一些大門上雖寫的是燕郊某某項(xiàng)目銷售中心，但工作人員卻推銷起香河、大廠，甚至唐山等周邊區(qū)域的項(xiàng)目。只要購房者對(duì)其他區(qū)域樓盤稍有意向，他們會(huì)安排前往香河、大廠等地看房的班車。

記者發(fā)現(xiàn)，目前燕郊僅剩的幾個(gè)在售項(xiàng)目，大多數(shù)為代理公司代理銷售。之所以銷售起其他區(qū)域的項(xiàng)目，一銷售人員道出了實(shí)情：“燕郊市場(chǎng)目前不穩(wěn)定，有些項(xiàng)目光排號(hào)不開盤。我們代理了環(huán)北京的幾個(gè)項(xiàng)目，就一起賣，很多同事去廊坊、唐山等地了?！?/p>

中興和園的銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目均價(jià)在24000元-25500元/平方米之間，11月13日開盤共推出200多套房，第二天就只剩下7套房，“現(xiàn)在價(jià)格有點(diǎn)低，不會(huì)再開了，等明年再開。如果想買環(huán)北京的房子，可以去香河買，有個(gè)項(xiàng)目不到21000元/平方米，精裝修還送車位，比這兒的更合算。”

想買新房，需加價(jià)20多萬

當(dāng)記者以購房人身份表達(dá)自己只想買燕郊的新房時(shí)，有售樓員表示，在售的新房很少，需要加價(jià)才能買到。

記者以購房人身份在御東郡咨詢時(shí)，該項(xiàng)目的銷售人員及代理人員均表示，一般樓盤采取先排號(hào)再集中開盤的模式，而御東郡采取順銷模式，開發(fā)商開出小部分房源，有客戶去了就能直接訂，不需要等?，F(xiàn)在賣的是4號(hào)樓，62平方米的一居室，合上加價(jià)，單價(jià)約29500元/平方米；兩居的單價(jià)稍低一點(diǎn)，在28000元/平方米左右?！颁N售人員給記者解釋道，現(xiàn)在的房源都有加價(jià)。合同上是按照房管局的備案價(jià)簽的，備案價(jià)比較低，約23000元/平方米，而目前項(xiàng)目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價(jià)補(bǔ)上。

這在另一新房項(xiàng)目的銷售人員處也得到證實(shí)：“御東郡是加價(jià)盤，壓了些房子沒賣，等開完盤后每套加一些錢再賣給購房者。當(dāng)時(shí)開盤價(jià)約25000元/平方米，現(xiàn)在賣到29000元/平方米，就是加了價(jià)?！?/p>

值得注意的是，這并非個(gè)例。燕郊另一在售項(xiàng)目的銷售人員透露，“除了加價(jià)，還有一種情況是，開發(fā)商不提高首付，但捆綁車位賣，一個(gè)車位100萬元。這無疑提高了首付。這就是燕郊的基本行情?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前燕郊新房整體均價(jià)保持在28000元/平方米左右，但之前開發(fā)商報(bào)備的價(jià)格較目前市場(chǎng)價(jià)而言偏低，因而多個(gè)項(xiàng)目都有加價(jià)行為。這就出現(xiàn)了雖然在過戶和辦理銀行貸款時(shí)，價(jià)格還是按照?qǐng)?bào)備價(jià)來執(zhí)行，但開發(fā)商往往要求購房者支付動(dòng)輒20萬以上的“議價(jià)費(fèi)”。

對(duì)于燕郊部分樓盤的加價(jià)行為，北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴表示，加價(jià)的“潛規(guī)則”，說白了不多給錢就不賣給你，這種行為可能只有在供需失衡的地區(qū)才有。這種“擦邊球”的行為很難杜絕。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，現(xiàn)在整個(gè)燕郊市場(chǎng)隨著北京樓市的轉(zhuǎn)冷也出現(xiàn)成交量的下行，但價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，加上緊鄰北京“城市副中心”的利好，對(duì)燕郊新房?jī)r(jià)值形成一定的支撐作用。

二手房過戶熱、看房冷

新房市場(chǎng)冷冷清清，那么，燕郊二手房的情況如何呢？

據(jù)了解，無論是鏈家，還是其他中介公司，燕郊當(dāng)?shù)氐亩址糠吭炊急壬蟼€(gè)月大幅減少。11月16日，記者查閱鏈家在線，發(fā)現(xiàn)燕郊二手房掛牌量只有2589套，而10月下旬時(shí)的房源為近萬套。

對(duì)此，鏈家品牌部相關(guān)人士解釋是：現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)公司所掛牌出售的二手房房源必須滿足“三證”(業(yè)主租售委托書、房產(chǎn)證復(fù)印件和業(yè)主身份證復(fù)印件)齊全?！叭C”不齊的房源不允許掛牌出售。

在采訪中，燕郊當(dāng)?shù)氐囊患抑薪楣竟ぷ魅藛T表示，不論是新房，還是二手房，燕郊目前的行情冷清不少?！?月份燕郊二手房房?jī)r(jià)沖至3萬元/平方米，而且還有很多客戶買賣，現(xiàn)在二手房房?jī)r(jià)降至2萬多，業(yè)主不想賣，買家還不買，大家都在觀望。”

但記者發(fā)現(xiàn)，相比新政前，燕郊二手房均價(jià)只下降了每平方米一兩千元。比如，交易量較大的天洋城，目前均價(jià)為28000元/平米，“9·30新政”之前最高為3萬元/平方米；上上城3季，現(xiàn)在24000元/平方米左右，此前為25000元/平方米。

記者走訪當(dāng)天，恰逢燕郊房產(chǎn)交易中心暫停辦理業(yè)務(wù)的最后一天，人山人?！，F(xiàn)場(chǎng)一中介人員表示，“近期每天都這樣，門都被擠壞了。”購房者的集中過戶、簽約，原因在于：從11月15日起，原國土、房管、林業(yè)等部門的登記窗口停止受理各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)；12月1日開始，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一受理房屋、土地、林地等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，由市國土資源局頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。

當(dāng)前期的買賣、簽約、過戶熱潮退去之后，隨著北京樓市進(jìn)入寒冬，燕郊樓市還能扛多久？

對(duì)此，郭毅認(rèn)為，燕郊二手房的供應(yīng)量相對(duì)充裕，目前已出現(xiàn)報(bào)價(jià)下滑。未來，其成交量、成交價(jià)下滑的趨勢(shì)還將繼續(xù)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士看好燕郊樓市的前景。陳貴就表示，“9·30新政”后燕郊樓市成交量萎縮是意料之中的，但房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，“燕郊目前的房?jī)r(jià)是2萬多元/平方米，依然是價(jià)值洼地。”