進(jìn)入10月以來，北京二手房成交量繼續(xù)保持下滑態(tài)勢(shì)。在目前的市場(chǎng)上，買賣雙方的觀望情緒也仍在延續(xù)。同時(shí)，整體市場(chǎng)的降溫也令學(xué)區(qū)房上行得到了一定程度的遏制。伴隨著中介行業(yè)監(jiān)管的日趨嚴(yán)格，中介行業(yè)也在面臨著雙重挑戰(zhàn)。

上半月網(wǎng)簽環(huán)比跌三成

新政對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的影響可謂立竿見影。

據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月(1日-15日)，北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降了28.7%，較9月上半月下降22.7%。

我愛我家市場(chǎng)研究院介紹，11月上半月的11個(gè)工作日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都位于1000套以下，遠(yuǎn)低于“9·30新政”出臺(tái)前超千套的日成交量。這其中，上半月日成交量最高為998套，最低646套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網(wǎng)簽量，下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了28.2%。

按“周”統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽量也在呈下滑趨勢(shì)。我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年第46周(11月7日-13日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4532套，環(huán)比45周下降了6.9%，是自第44周以來連續(xù)第3周下滑。

據(jù)介紹，今年1月至10月中旬，北京二手住宅單周網(wǎng)簽量最多連續(xù)兩周下滑，10月最后一周至今的“三連滑”在年內(nèi)尚屬首次。此外，單周4532套的交易量也是自8月份以來北京二手房網(wǎng)簽量首次連續(xù)第二周低于5000套。

新增房源、客源量回落

在成交量回落的同時(shí)，市場(chǎng)上的新增房源和客源量也出現(xiàn)了回落。

據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房新增房源量環(huán)比下跌15.01%，新增客源量環(huán)比下跌26.7%，帶看量環(huán)比下跌31.47%。目前的新增客房比達(dá)到3.7，這意味著市場(chǎng)上每增加1套房子的同時(shí)，會(huì)有3.7位新增客戶出現(xiàn)，低于市場(chǎng)繁榮時(shí)期4以上的新增房客源比，這也意味著買賣雙方進(jìn)入市場(chǎng)的熱情在降低。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，9月30日出臺(tái)的“京八條”，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期，抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到了立竿見影的效果。一方面，客戶由著急搶購轉(zhuǎn)為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購房計(jì)劃，11月上半月新增購房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業(yè)主“漲價(jià)惜售”銷聲匿跡，業(yè)主報(bào)價(jià)迅速回歸理性，部分著急出售房產(chǎn)套現(xiàn)的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

胡景暉表示，近期杭州、深圳、武漢等再次加碼樓市調(diào)控，北京樓市明顯降溫，在政策調(diào)控效果顯著的情況下，仍然有較多的政策儲(chǔ)備，所以這將對(duì)未來北京樓市的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響，樓市降溫，回歸理性，交易量、價(jià)回落將是大勢(shì)所趨。

各方心態(tài)

買方 觀望繼續(xù)，剛需略活躍

受到新政影響，之前部分擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上行的購房者仿佛吃了一顆“定心丸”。

“對(duì)于我們這種上有老下有小的80后，攢錢換房不容易。尤其是二手房，資金是一方面，房子的狀況、配套也需要一套套地看，一套套地選。最近都說市場(chǎng)冷下來了，我們也有機(jī)會(huì)比較從容地選一選?！奔易〈笈d黃村的購房者馬潔表示。

大興黃村一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“9·30樓市新政”出臺(tái)前，僅黃村東里一個(gè)小區(qū)在7月、8月每月都能成交5-6套房源，在新政出臺(tái)前的9月也有2套房源通過門店成交?！?0月份市場(chǎng)一下子就冷下來，到現(xiàn)在還沒有一套成交”。

記者了解到，目前黃村區(qū)域的黃村東里、黃村西里這樣的老公房，目前業(yè)主報(bào)價(jià)也很少有“冒進(jìn)戶”，基本上還是維持在10月份的成交均價(jià)上下。黃村東里最近新上的一套74平方米的二居室房源，業(yè)主報(bào)價(jià)260萬元，均價(jià)約3.5萬元/平方米。此外，另一套86平方米的三居室，報(bào)價(jià)為290萬元，折合均價(jià) 3.36萬元/平方米。

上述經(jīng)紀(jì)人介紹，這套三居室上架有1個(gè)月了，僅有一組帶看?！包S村東里的成交價(jià)在9月份破3萬元/平方米后，不少購房者都選擇了觀望，畢竟來這里買房的大多是剛需和剛改，總價(jià)從200萬以內(nèi)一下子躥到230萬、240萬，壓力可不小?！?/p>

同時(shí)，由于受政策影響較小，剛需購房者在目前的市場(chǎng)上仍舊保持活躍。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月的最近一周(11月7日-11月13日)，建筑面積為50-70平方米和70-90平方米的二手房關(guān)注度均超過了20%，90-110平方米的關(guān)注度占16%，110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的關(guān)注度均不超過10%。

賣方 心態(tài)轉(zhuǎn)變，部分房源價(jià)格可商量

買方態(tài)度的轉(zhuǎn)變讓中介的經(jīng)紀(jì)人有些焦慮。在左安門內(nèi)大街的幾家中介門店里，最近經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)明顯輕松了不少?！坝械拈T店已經(jīng)半個(gè)月沒成交了?，F(xiàn)在輕松是輕松，可是真不知道業(yè)績(jī)?cè)趺赐瓿??！痹搮^(qū)域中介門店一經(jīng)紀(jì)人表示，由于買家最近都在觀望，賣方的報(bào)價(jià)也沒有了繼續(xù)提價(jià)的底氣。

在立水橋區(qū)域的旭輝奧都小區(qū)，部分房源出現(xiàn)了可議價(jià)的情況。有中介介紹，旭輝奧都雖然是50年產(chǎn)權(quán)的商住房源，但由于可以落戶且為學(xué)區(qū)房，所以市場(chǎng)關(guān)注度一直不低。該小區(qū)10月中旬掛出一套70平方米的大一居房源，報(bào)價(jià)230萬元。最近，該房源價(jià)格200萬可談。

部分賣方心理松動(dòng)的情況同樣出現(xiàn)在其他的片區(qū)。根據(jù)媒體報(bào)道，受調(diào)控影響下降熱度的二手房市場(chǎng)，讓原本在9月執(zhí)意違約的賣家后悔違約，同意繼續(xù)履行原來的合同。

據(jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)9月、10月、11月的數(shù)據(jù)變化顯示，9月份中原二手房報(bào)價(jià)指數(shù)都在80%附近，說明二手房對(duì)外上調(diào)報(bào)價(jià)的房源大大超過報(bào)價(jià)下調(diào)的房源，市場(chǎng)上上調(diào)二手房報(bào)價(jià)的業(yè)主占了絕大多數(shù)。而到10月以后，這些上調(diào)報(bào)價(jià)的房源開始下降，占比不斷降低，到了11月第一周，市場(chǎng)上二手房掛牌房源中下調(diào)報(bào)價(jià)的占比，首次超過上調(diào)房源的占比。

但與此同時(shí)，記者也了解到，部分改善型購房人發(fā)現(xiàn)，目前市面上可選的房源似乎選擇余地并不大。

家住石景山的購房者胡女士介紹，她最近一直在關(guān)注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是掃了一圈發(fā)現(xiàn)這類房源本身就不多，業(yè)主對(duì)價(jià)格“咬”得比較“死”。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于樓市新政實(shí)施后，二套房首付比例提升，但此類房源的業(yè)主大多也并不急于換房或者騰挪資金，因此多是采取觀望態(tài)度，并不急于出售。同時(shí)，雖然市場(chǎng)上有部分業(yè)主因?yàn)閾Q房、周轉(zhuǎn)資金等原因下調(diào)報(bào)價(jià)，但目前二手房報(bào)價(jià)仍在高位，沒有大面積下調(diào)。和買方一樣，不少賣方也在“堅(jiān)守”。

熱點(diǎn)

學(xué)區(qū)房火熱勢(shì)頭受遏 主流單價(jià)近10萬

“9·30新政”對(duì)樓市的影響同樣表現(xiàn)在學(xué)區(qū)房成交上。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在選取的20個(gè)北京典型學(xué)區(qū)房樣本成交價(jià)顯示，目前學(xué)區(qū)房的整體漲勢(shì)暫時(shí)得到遏制，近半學(xué)區(qū)房10月份的成交價(jià)未超出9月份高位。9-10月份的數(shù)據(jù)顯示，中小戶型學(xué)區(qū)房主流價(jià)格接近10萬元/平方米，并相對(duì)穩(wěn)定。熱門優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格接近或超過15萬元/平方米，局部房?jī)r(jià)上漲壓力仍較明顯。

據(jù)學(xué)院南路一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，因?yàn)槊磕耆雽W(xué)的孩子數(shù)量是大致穩(wěn)定的，因此從學(xué)區(qū)房成交量上看，數(shù)量還是比較穩(wěn)定的。不過另一方面學(xué)區(qū)房也會(huì)隨著市場(chǎng)的好壞上下浮動(dòng)，只是相比于普通的房源來說更具抗跌力。

記者也了解到，學(xué)區(qū)房還會(huì)受到教育政策的影響。由于一些知名小學(xué)對(duì)應(yīng)片區(qū)的改變，迅速帶動(dòng)了新納入劃片地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格上漲。據(jù)了解，以月壇附近的育民小學(xué)為例，育民小學(xué)將青龍橋小學(xué)合并后，對(duì)應(yīng)片區(qū)擴(kuò)大，多個(gè)原本不屬于片區(qū)內(nèi)的小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格有所上行。

提醒

行業(yè)整頓繼續(xù) 六區(qū)實(shí)行資金監(jiān)管

11月12日，北京市住建委、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求自2016年12月15日起，北京六區(qū)(東城、朝陽、通州、順義、昌平、大興)實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管。這意味著，有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)二手房交易資金監(jiān)管，杜絕中介行業(yè)“跑路”給購房者帶來損失，也杜絕了中介公司挪用資金民間放貸的情況出現(xiàn)。

實(shí)際上，在國(guó)慶期間20余城先后出臺(tái)的樓市調(diào)控政策中，不少城市都提出規(guī)范和整頓開發(fā)商和中介的行為，嚴(yán)厲的行業(yè)整頓拉開帷幕。

在業(yè)內(nèi)看來，新政明確了通過中介機(jī)構(gòu)完成的交易必須在各區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金，杜絕了中介機(jī)構(gòu)設(shè)立資金池。資金監(jiān)管有利于交易安全，保障了二手房交易雙方的資金安全，這是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

面對(duì)監(jiān)管政策的日益收緊，各中介都開始在規(guī)范自身行為，避免“踩雷”。記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，中介經(jīng)紀(jì)人在解答問題和帶看過程中都相對(duì)謹(jǐn)慎起來。有經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，之前不少門店清理了一批問題房源，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的工作程序要求也更為嚴(yán)格。

有業(yè)內(nèi)人士表示，資金監(jiān)管在大型中介是早就存在的規(guī)定。不過有時(shí)候?yàn)榱恕斑w就”客戶的要求就不太注意這些問題，為后期交易埋下了隱患。現(xiàn)在有了明文規(guī)定，各大中介在風(fēng)口浪尖上當(dāng)然會(huì)把合規(guī)放在第一位。