據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，北京住宅月租金均價(jià)為4412元/套，環(huán)比9月下降3.8%，自7月以來(lái)已連續(xù)三個(gè)月下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在四環(huán)以內(nèi)，南部豐臺(tái)區(qū)的租金價(jià)格較其他區(qū)域低出不少。而整體市場(chǎng)來(lái)看，北京目前租賃價(jià)格較低的區(qū)域基本都在五環(huán)附近及以外。

未來(lái)兩月進(jìn)入租賃淡季

按照慣例，在經(jīng)歷了7月的暑期租賃高峰之后，租金價(jià)格通常達(dá)到年內(nèi)最高，之后，8-10月逐漸走低，年底則趨穩(wěn)。

直到春節(jié)過(guò)后，北京再次迎來(lái)春季租賃高峰，租房主力人群為返京求職務(wù)工人員。從四季度到第二年春季租賃旺季來(lái)臨之前，為北京的租賃淡季，租房市場(chǎng)的主力人群則為換租人群和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)置業(yè)升級(jí)的過(guò)渡性租房人群，換租人群或因租期將至、或因工作變動(dòng)、或因想要更換更好的住房而在換租；買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的置業(yè)升級(jí)人群，一般在房屋一賣(mài)一買(mǎi)的交替過(guò)程中，需要半年至一年左右的租房過(guò)渡。

9·30新政并非針對(duì)租賃市場(chǎng)，所以影響有限。不過(guò)，據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)顯示，9·30新政使買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)降溫，一定程度上對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)小部分溢出效應(yīng)，部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，客觀上增加了部分租賃房源。

南城洼地效應(yīng)凸顯

以10月份精裝修的兩居室為例，來(lái)自我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)貿(mào)、大望路等東三四環(huán)區(qū)域平均每套房的月租金價(jià)格在1萬(wàn)元左右，呼家樓區(qū)域也在4500元/套左右；北三四環(huán)之間的惠新、花園路、安貞西等區(qū)域的月租金價(jià)格在5000-6000元/套左右；西三四環(huán)間的萬(wàn)壽路、定慧寺、六里橋等區(qū)域的月租金價(jià)格在4500-5500元/套左右，南三四環(huán)間的宋家莊、角門(mén)等區(qū)域則在4000元/套左右。

四五環(huán)間也是南城的租金價(jià)格相對(duì)較低。還是以10月份精裝修的兩居室為例，東四五環(huán)間的四惠、青年路區(qū)域價(jià)格在5500-6000元/套左右；北四五環(huán)間的亞運(yùn)村、大屯區(qū)域價(jià)格在5000-6000元/套左右；西四五環(huán)間稍低，玉泉路、青塔、魯谷區(qū)域價(jià)格在4000-4500元/套左右；而南四五環(huán)間的舊宮、南苑等區(qū)域的租金價(jià)格則僅有3000元/套左右。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前北京的南部地區(qū)，尤其是豐臺(tái)區(qū)的不少區(qū)域租金價(jià)格相比北京的其他三個(gè)方向是較低的。這主要是因?yàn)槟铣墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的成熟度相比北京其他三個(gè)方向略有不足，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，教育、醫(yī)療、購(gòu)物等相關(guān)配套，交通出行的便捷度還趕不上北京其他三個(gè)方向，所以租金價(jià)格整體也相對(duì)較低。

不過(guò)，隨著開(kāi)發(fā)的日漸完善、交通的日趨方便，南城部分區(qū)域的租金價(jià)格也在逐步上升。安居客、58同城、趕集網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，往更南方向，進(jìn)入大興區(qū)域，南五環(huán)附近的西紅門(mén)區(qū)域的租金價(jià)格就達(dá)到了4000元/套左右，而北五環(huán)附近的上地、北苑也只有4000元/套左右。

五環(huán)外租賃價(jià)格更低

整體來(lái)看，北京目前租賃價(jià)格較低的區(qū)域基本都在五環(huán)附近及以外。例如，北五環(huán)外的天通苑，10月租金均價(jià)在3300元/套左右。東五環(huán)外從雙橋、定福莊到通州北苑、果園、梨園、北關(guān)環(huán)島基本都在3000-3500元/套之間。當(dāng)然，交通方便、周?chē)涮赘玫膮^(qū)域價(jià)格則會(huì)更高，如有著長(zhǎng)楹天街的常營(yíng)區(qū)域價(jià)格就達(dá)到了4500元/套左右。

目前來(lái)看，由于地鐵發(fā)展較早，小區(qū)更成熟，北京五環(huán)外的租賃區(qū)域更多集中在北部、東部。隨著地鐵房山線、大興線的開(kāi)通和房山、大興區(qū)域規(guī)劃、開(kāi)發(fā)的逐步完善，南部大興、房山區(qū)域的租賃市場(chǎng)也在擴(kuò)大，這些新興區(qū)域的租賃性價(jià)比相比五環(huán)內(nèi)的很多區(qū)域反而更高。相比而言，五環(huán)外區(qū)域的租賃市場(chǎng)，北京西部發(fā)展反而不如南部。

胡景暉表示，由于地鐵是北京租賃人群的主要通勤方式，所以地鐵的發(fā)展對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響最大，主要的租賃區(qū)域也都集中在地鐵沿線。當(dāng)然，房屋本身的裝修配套以及周?chē)纳钆涮滓矊?duì)租金有重要影響。