“過(guò)去重視買賣市場(chǎng)，不重視租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀要發(fā)生改變。”劉洪玉建議房產(chǎn)企業(yè)包括產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他參與者，要開始思考怎么在租賃市場(chǎng)當(dāng)中扮演重要的角色。

11月28日晚間，上海、天津推新一輪樓市限購(gòu)政策。

樓市降溫除了類似的限購(gòu)舉措，事實(shí)上，今年以來(lái)，關(guān)于住房租賃制度的改革正在多地推進(jìn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、甘肅、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺(tái)文件或政策，促進(jìn)住房租賃的規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。

多位受訪專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，住房租賃制度改革正呈現(xiàn)全國(guó)蔓延的態(tài)勢(shì)。政府正從供應(yīng)和需求兩端，建設(shè)租售并舉的市場(chǎng)化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場(chǎng)，以淡化市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買自有住房的依賴，并引導(dǎo)企業(yè)規(guī)?；峁┳赓U住房。

培育住房租賃市場(chǎng)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理各地出臺(tái)的住房租賃改革文件，發(fā)現(xiàn)都不同程度地涉及培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房消費(fèi)、完善公共租賃住房、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等幾個(gè)方面，同時(shí)提出將從稅收優(yōu)惠、金融、土地等，來(lái)加大政策支持力度。

其中，四川提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會(huì)出租的，地方政府可給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

河北提出，各地區(qū)可采取政府購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。遼寧則在此基本上增加了機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位可將職工宿舍委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

多地還明確允許改建房屋用于租賃。合富輝煌集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，這是在建立租售并舉的住房制度中，比較重要的、也是會(huì)很快見效的政策。

龍斌分析，在過(guò)去，商用房在二手房轉(zhuǎn)手時(shí)受商業(yè)水、電、氣等影響，往往跟同等地段的住宅價(jià)格差距較大。允許改建房屋用于租賃，這對(duì)于商用房和商用性質(zhì)土地屬于利好，對(duì)于盤活商用房的存量，去庫(kù)存有一定好處，也可以增加保障類住房的供應(yīng)。

除了上述省份，北京和上海也在行動(dòng)。 為了培育專業(yè)的住房租賃市場(chǎng)以及抑制房?jī)r(jià)上漲，上海和北京分別于5月和11月推出租售并舉地塊，引導(dǎo)房地產(chǎn)商變房東。

其中，上海在出讓土地的條件中，新設(shè)置了“15%的面積需要企業(yè)自持70年”的要求；北京推出的四幅地塊，競(jìng)拍結(jié)果是住宅部分100%由開發(fā)商自持。

北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是北京的創(chuàng)新舉措，旨在鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

除此之外，北京還加大對(duì)公租房的供應(yīng)。2016年底，北京將有近3.2萬(wàn)套公租房陸續(xù)交付使用，號(hào)稱史上最大規(guī)模的公租房配租。

廣東方面也有動(dòng)作。11月24日，廣東省長(zhǎng)朱小丹主持召開省政府常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出到2018年，廣東基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇期

按照住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇的說(shuō)法，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元，這一巨大市場(chǎng)也將成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇期。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，人的流動(dòng)性越來(lái)越大，租房將是一個(gè)很重要的選擇。

“過(guò)去重視買賣市場(chǎng)，不重視租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀要發(fā)生改變。”劉洪玉建議房產(chǎn)企業(yè)包括產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他參與者，要開始思考怎么在租賃市場(chǎng)當(dāng)中扮演重要的角色。

“以后，開發(fā)商會(huì)從‘投資者’向‘專業(yè)服務(wù)者’的角色轉(zhuǎn)變，‘專業(yè)服務(wù)者’這一角色將越來(lái)越重要。未來(lái)開發(fā)商會(huì)增加運(yùn)營(yíng)管理商職能，再往后可能還要增加基金管理者角色?！?劉洪玉認(rèn)為。

但在租售并舉的住房制度改革過(guò)程中，當(dāng)前還面臨住房租售比過(guò)低的問(wèn)題，尤其是在一線城市。

來(lái)自安居客的數(shù)據(jù)顯示，目前，北、上、深租售比均超過(guò)600個(gè)月，也就是說(shuō)至少要超過(guò)50年才能通過(guò)房租收回成本。

北京我愛我家副總裁胡景暉此前接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)曾表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營(yíng)成本高等，是影響當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)的一個(gè)核心的難點(diǎn)。

龍斌則認(rèn)為，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于政府能把文件中，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的稅收優(yōu)惠、金融、土地支持等一系列政策落實(shí)到位。