張玉良認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)分化會(huì)加劇。目前全行業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正做得好的很少。綠地現(xiàn)在正開始通過依靠產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)和大基建，將房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)白銀時(shí)代，房企開始謀求新的發(fā)展方向，包括基建、金融、消費(fèi)、醫(yī)療、健康等行業(yè)。

綠地是多元化布局的典型房企。11月25日上午，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，目前，綠地控股集團(tuán)正按照深化供給側(cè)改革的要求進(jìn)一步深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并推進(jìn)向城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

前兩年，綠地商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占50%的比例；而現(xiàn)在商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占三分之一，住宅業(yè)務(wù)占三分之二。綠地重視創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)需求，在產(chǎn)業(yè)園、辦公商務(wù)區(qū)全部增加了面向中小企業(yè)的智能化服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、會(huì)議會(huì)務(wù)服務(wù)等。未來(lái)綠地還將向保險(xiǎn)和健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)方面拓展。

商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)

《21世紀(jì)》：怎么看最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

張玉良：一批企業(yè)如萬(wàn)科、恒大、碧桂園，抓住了住宅突飛猛進(jìn)的勢(shì)頭，銷售額已經(jīng)超過3000億（元），產(chǎn)業(yè)集中度提高。中小企業(yè)的發(fā)展相對(duì)下滑。

今年的土地市場(chǎng)（住宅）離譜地漲，這與今年前段時(shí)間金融政策的持續(xù)寬松有很大關(guān)系。受全球金融影響，主動(dòng)和被動(dòng)政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，但三四線城市價(jià)格仍然上不去。明年很難出現(xiàn)今年這種增長(zhǎng)情形，住宅方面不可能有像今年3-9月份這樣的勢(shì)頭，樓市需要穩(wěn)定，否則對(duì)于整個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定增長(zhǎng)會(huì)有很大壓力。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)行業(yè)的集中與分化將會(huì)呈現(xiàn)什么狀態(tài)？

張玉良：第一種是像綠地，向綜合性發(fā)展。不僅做房地產(chǎn)，還向大基建、金融、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)切入。第二種，不是轉(zhuǎn)型，而是徹底改行。第三種，仍然守著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但需要加強(qiáng)服務(wù)，而提升服務(wù)也是有成本的。中小企業(yè)幾乎不是考慮是否轉(zhuǎn)型，而是要么做專，要么被淘汰。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)資金寬裕期結(jié)束的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，尤其針對(duì)中小企業(yè)，社會(huì)資本的融資價(jià)格已經(jīng)上漲很多。

《21世紀(jì)》：未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)在哪里？

張玉良：企業(yè)將繼續(xù)分化，地區(qū)分化也會(huì)加劇，但低迷地區(qū)要扭轉(zhuǎn)局面還有困難。中國(guó)房地產(chǎn)公司中，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正做得好的很少。對(duì)綠地而言，過去超高層和綜合體優(yōu)勢(shì)比較明顯，現(xiàn)在開始要靠產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)和大基建，將房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

綠地前不久與協(xié)信合作，主要也是著眼于雙方在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的協(xié)同。從規(guī)劃看，協(xié)信啟迪的空間很大。

《21世紀(jì)》：做大基建，前期投入的資金比較多，且回報(bào)周期可能也比較長(zhǎng)。

張玉良：大基建以PPP這樣的形式獲得了中央政府的高度支持，各地政府也希望依靠大基建的增長(zhǎng)來(lái)解決城市、地區(qū)的供給，當(dāng)然也助于穩(wěn)增長(zhǎng)。

綠地大基建的投資，大約是自有資金占三分之一，社會(huì)融資占三分之二。大基建自有資金的回報(bào)率能達(dá)到百分之八九左右。這種盈利模式是可持續(xù)的，也是安全的。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，大基建也可以帶動(dòng)住房開發(fā)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)。雖然資金運(yùn)作的時(shí)間確實(shí)比較長(zhǎng)，但因?yàn)楦軛U性相對(duì)較強(qiáng)，還能與其他產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)作，資金問題就化解了。

《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)信貸有收緊趨勢(shì)，杠桿成本會(huì)否稍微加大？

張玉良：從大企業(yè)來(lái)看，（杠桿成本增加）有限。但對(duì)于中小企業(yè)，成本已經(jīng)上去了。我們有個(gè)金融服務(wù)公司的數(shù)據(jù)顯示，這一兩個(gè)月，社會(huì)資本的融資成本已經(jīng)漲了百分之二十。

順應(yīng)趨勢(shì)選擇產(chǎn)業(yè)

《21世紀(jì)》：綠地為什么會(huì)選擇大基建、大金融、大消費(fèi)這三個(gè)方面來(lái)發(fā)展？

張玉良：從大勢(shì)來(lái)看，多大的企業(yè)，必須要有多大的行業(yè)，行業(yè)足夠大你才能做強(qiáng)大。

從大基建來(lái)看，中國(guó)處于一個(gè)重要的成長(zhǎng)期，至少這五年我認(rèn)為它非常重要，“十三五”還有“十四五”，市場(chǎng)都有大量需求。中國(guó)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，產(chǎn)業(yè)、城市都有巨大市場(chǎng)。

從消費(fèi)來(lái)看，中國(guó)消費(fèi)能力在持續(xù)提升，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品滿足不了消費(fèi)者，很多進(jìn)口產(chǎn)品就進(jìn)來(lái)了。包括度假旅游、養(yǎng)老等都應(yīng)運(yùn)而生，這些產(chǎn)業(yè)的空間很大。從大金融來(lái)看，大企業(yè)里，產(chǎn)業(yè)與金融的融合幾乎已經(jīng)是標(biāo)配，有金融工具配合跟沒金融工具配合，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是不一樣的。

從綠地自身來(lái)看，我們也有這個(gè)能力。我們的基建業(yè)務(wù)原本就有基礎(chǔ)，也有品牌優(yōu)勢(shì)，能通過主業(yè)帶動(dòng)很快做大。同時(shí)，當(dāng)大基建拓展以后，因?yàn)楦拿芮卸群吐?lián)動(dòng)性增加，獲取土地資源成本更低了，反過來(lái)又能帶動(dòng)主業(yè)。實(shí)踐證明，這個(gè)商業(yè)模式是講得通的。

《21世紀(jì)》：綠地商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占比在下降，未來(lái)還是這樣的布局規(guī)劃嗎？

張玉良：這兩年的環(huán)境變化，催生了住宅的快速發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量企業(yè)效益下滑，互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的電商發(fā)展等因素影響，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的沖擊確實(shí)比較大。但中國(guó)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，調(diào)整到一定程度以后，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基本需求還在，盡管沒有過去那么高，但還有成長(zhǎng)空間。商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綠地還是要涉足的，只是會(huì)在區(qū)域布局上適當(dāng)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)模式上積極轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，包括資本層面的平臺(tái)搭建等，要做強(qiáng)綜合實(shí)力。

《21世紀(jì)》：綠地還會(huì)做哪些產(chǎn)業(yè)？

張玉良：未來(lái)，我們除了現(xiàn)有三個(gè)大產(chǎn)業(yè)以外，下一步可能會(huì)探索進(jìn)入保險(xiǎn)和健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。去年以來(lái)，險(xiǎn)資發(fā)展迅猛，這是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)到了快速成長(zhǎng)階段，而且保險(xiǎn)市場(chǎng)還有巨大的成長(zhǎng)空間。綠地將擇機(jī)醞釀搭建健康養(yǎng)老醫(yī)療板塊的大平臺(tái)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

此外，綠地還會(huì)繼續(xù)尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)。