“無論是對(duì)購房者、開發(fā)商還是銀行來說，這次的宏觀調(diào)控都是好事?！?1月23日，在民生銀行主辦的“中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌談到近期樓市的宏觀調(diào)控時(shí)表示。

10月以來，北京、上海等多個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策；11月初，多個(gè)熱點(diǎn)城市的市場調(diào)控又再度升級(jí)。孫宏斌認(rèn)為，地價(jià)越來越貴、房價(jià)越來越高，意味著風(fēng)險(xiǎn)越來越大，對(duì)企業(yè)的發(fā)展并不利，“所以我們對(duì)宏觀調(diào)控是歡迎的。”

對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和調(diào)控的嚴(yán)峻程度，孫宏斌謹(jǐn)慎而不恐慌。他認(rèn)為，即使在下行期，中國向好的經(jīng)濟(jì)大趨勢并沒有發(fā)生變化，房企的投資邏輯也始終沒有變化，所以即便在波動(dòng)周期內(nèi)，企業(yè)仍然能在時(shí)間和空間的錯(cuò)配中尋找發(fā)展機(jī)遇。

“無論形勢如何不確定，房企的選擇是確定的，做好兩件事就行：買對(duì)地、蓋好房?！睂O宏斌表示，地買錯(cuò)了，蓋什么房子都錯(cuò)；地買對(duì)了，如果再能夠把產(chǎn)品和服務(wù)做好，把品牌做好，無論形勢再差，企業(yè)也能夠獲得良好的發(fā)展。

拿對(duì)地、蓋有品質(zhì)的房

截至2016年10月底，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，提前跨入千億房企俱樂部，也成為三年來首個(gè)新晉的千億房企。

“我們選擇的都是供求關(guān)系比較好的城市，都是區(qū)域的核心、有人口匯聚能力和具有增長潛力的。”融創(chuàng)中國管理層在2016中期業(yè)績會(huì)上透露，2016年全年可售資源達(dá)到1680億元，分布在一二線健康良好的城市。

“買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間”，是孫宏斌認(rèn)為房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認(rèn)識(shí)中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位的不平衡現(xiàn)狀，做好時(shí)間和空間上的選擇?！狈康禺a(chǎn)的投資周期較長需要兩三年時(shí)間，所以“提前做好判斷”是關(guān)鍵。

如今再看融創(chuàng)近年來的城市布局，孫宏斌幾乎踩準(zhǔn)了每一次市場動(dòng)蕩的節(jié)點(diǎn)。2015年之前，房企們紛紛搶灘二三線城市，融創(chuàng)堅(jiān)守少數(shù)幾個(gè)一線城市并將業(yè)績沖入房企前十，單城平均貢獻(xiàn)近百億；2015年，房企們開始回歸一線城市，融創(chuàng)卻悄然開啟強(qiáng)二線城市占位，主要通過并購拿下大量項(xiàng)目，最終2016年二線城市迎來新一輪增長。數(shù)據(jù)顯示，目前融創(chuàng)已經(jīng)完成全國化布局，成功進(jìn)入近30個(gè)一線及強(qiáng)二線城市，成功實(shí)現(xiàn)了在環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿對(duì)地”，再“蓋好房”，兩者缺一不可。孫宏斌認(rèn)為，對(duì)本次調(diào)控的嚴(yán)峻程度很多人預(yù)計(jì)不足，隨著調(diào)控逐步深入，購買資格和金融貸款的限制，市場預(yù)期終將發(fā)生改變。

但高端物業(yè)開發(fā)商依然有較好的發(fā)展空間。孫宏斌認(rèn)為，雖然從整體收入房價(jià)比來看，很多人買不起房，但總有30%甚至10%的客群是對(duì)房子有更高需求的，所以堅(jiān)持做高端和改善型物業(yè)的融創(chuàng)能夠持續(xù)獲得穩(wěn)健增長。“客戶原來能買多套房，現(xiàn)在只能買1套房，那一定選擇會(huì)位置好、品牌好、品質(zhì)好的房子?！?/p>

近年來，融創(chuàng)堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略，一方面，通過多年在一線城市的打磨，形成了一套以“壹號(hào)院”為代表的高端產(chǎn)品體系和質(zhì)量管控體系；另一方面，2015年開始全面推進(jìn)全產(chǎn)品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活價(jià)值體系，不斷提升產(chǎn)品的服務(wù)配套和品牌價(jià)值。

做好現(xiàn)金流和價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)控制

數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到9萬億。孫宏斌判斷，到10萬億后，房地產(chǎn)規(guī)模再增長已經(jīng)很難，這時(shí)會(huì)加速向大企業(yè)集中。

目前來看，銷售排名前100名房企的市場占有率為40%左右，去年前10名房企的市場占有率是17%，今年已經(jīng)超過了20%。孫宏斌認(rèn)為，未來5-10年前100名房企的市場占有率會(huì)達(dá)到70%-80%，前10名會(huì)占35%-40%，未來沒有兩三千億都進(jìn)不了前10名。

行業(yè)集中度提升的路徑，一是小公司買地后掙錢退出讓給大公司做，二是企業(yè)間的收購和兼并?！翱床欢@個(gè)規(guī)律，很多企業(yè)容易從小而‘美’就變成小而‘沒’了，美不了?！睂O宏斌說。

孫宏斌指出，房企要做好兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管控，一是現(xiàn)金流，二是(土地)價(jià)值?！叭绻F(xiàn)金流沒有問題，但是土地價(jià)值有問題，地買錯(cuò)了或者買貴了，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著也會(huì)轉(zhuǎn)出窟窿來；如果價(jià)值沒問題，現(xiàn)金流有問題，企業(yè)又活不下去?！?/p>

“如果價(jià)值沒問題，現(xiàn)金流出問題，還可以通過市場方式解決，比如找融創(chuàng)收購。”孫宏斌表示，融創(chuàng)是市場公認(rèn)最好的合作伙伴，“一是價(jià)格好談，我們只要市場價(jià)，不占你便宜；二是不想賣了還可以退；三是你可以不全賣，轉(zhuǎn)讓50%~70%，你繼續(xù)當(dāng)股東，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價(jià)能力，大家可以共同發(fā)展?！?/p>

收并購是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的最高端，但在全世界的成功率都非常低。近年來，融創(chuàng)憑借專業(yè)與厚道，在收并購市場上積累了口碑品牌和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，今年上半年新增的1990萬平方米土地儲(chǔ)備中，有2/3是通過收購、并購帶來的。

對(duì)于當(dāng)下房企的發(fā)展策略，孫宏斌也給出了建議，他認(rèn)為目前很多人對(duì)形勢的嚴(yán)峻程度預(yù)估不足，“如果企業(yè)有錢放到賬上別著急花，借錢盡可能借能夠穿越周期的錢，因?yàn)楹竺孢€有機(jī)會(huì)”。

孫宏斌認(rèn)為，這是不確定經(jīng)濟(jì)形勢下的確定選擇。對(duì)于企業(yè)來說，認(rèn)清土地價(jià)值，投資上做好時(shí)間和空間上的判斷，產(chǎn)品和服務(wù)上做好品質(zhì)和品牌，“任何形勢再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。