潘利群：樓市遠未達到總量過剩

2016-12-02 來源：

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11月30日，首開集團董事長潘利群在和訊網(wǎng)主辦、中國建設報戰(zhàn)略支持的“第七屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會暨2016中國責任地產(chǎn)論壇”上表示，以家庭為單位衡量，中國房地產(chǎn)市場距離總量過剩還有一段距離，即便房地產(chǎn)市場達到總量平衡，也不意味著絕對過剩。

與長期以來的高收益相比，目前房地產(chǎn)行業(yè)越來越接近社會規(guī)模企業(yè)的平均水平，130家上市房企平均凈利率已從2011年高點的16.9%持續(xù)下滑到近兩年的個位數(shù)，正不斷地向規(guī)模以上企業(yè)6%的平均凈利率靠近，與美國500強歸屬母公司7%的平均凈利率只有一步之遙。

潘利群認為，要認清房地產(chǎn)的趨勢，要從房地產(chǎn)直接動因入手，如果說貨幣是直接的驅動因素，很難解釋負利率時代的日本，房地產(chǎn)依然舉步維艱；如果人口是主要因素，那么東南亞國家房地產(chǎn)市場為什么不夠繁榮。

因此，在他看來，人口和貨幣之外另有他因，而更核心的因素有兩個，一個是組建家庭，形成最小單位的聚集，直接催生了房地產(chǎn)的消費量；一個是遷徙和遷居，脫離一種聚集狀態(tài)，進入新的聚居狀態(tài)，直接提出新的消費需求。

根據(jù)潘利群提供的數(shù)據(jù)，從家庭角度來講，中國家庭總數(shù)持續(xù)快速增長，并且遠遠超過人口增長的速度。2010年達到4.2億，隨著中國家庭小型化趨勢深化，2040年，我國將有5億家庭。在他看來，如以家庭數(shù)作為市場參考基數(shù)，以套分析，比以面積分析更科學，更直觀。

“以家庭為單位衡量，中國房地產(chǎn)市場距離總量過剩還有一段距離，也就是說大量城市居民沒有居住在設備完善的城套住宅里面，即便房地產(chǎn)市場達到總量平衡，也不意味著絕對過?！?，潘利群說。

潘利群對和訊網(wǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)受各種因素，特別是政策因素的影響非常大，準確把握明年行業(yè)的趨勢并不容易，但是根據(jù)當前的形勢來看，明年的基本點有4條。

第一，房地產(chǎn)事關國計民生，因此政府對于房地產(chǎn)市場高度重視，高度關注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和發(fā)展狀況。因此會采取多種措施指導和推動行業(yè)更健康的發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)要更加關注政府和市場兩方面對行業(yè)的影響。房企要嚴格遵守國家政策，適應市場變化，積極采取措施，特別要提升對產(chǎn)品的關注度，適時調(diào)整經(jīng)營策略。

第三，當前房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中依舊扮演著重要角色。在此基礎上要使行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。作為有社會責任感的房企也不希望房地產(chǎn)行業(yè)大起大伏。

第四，明年仍然可能是房地產(chǎn)企業(yè)尋求轉型或者尋求新的業(yè)態(tài)和業(yè)務增長點的一年，企業(yè)應在這樣一種背景下不斷地去探索和摸索適合自己企業(yè)特點，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的方式方法和路徑。

潘利群稱，總體來看，明年房地產(chǎn)形勢應該是延續(xù)現(xiàn)在的基本狀況，延續(xù)平穩(wěn)推進的態(tài)勢。

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