亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月第四周（11月21日-11月27日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1426套，環(huán)比增加6%，成交面積11.74萬(wàn)平方米，環(huán)比減少38%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)為36620元/平方米。

截至11月27日北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實(shí)現(xiàn)成交5531套，成交面積61.95萬(wàn)平方米，相比10月同期均減少28%，按照這一成交趨勢(shì)，預(yù)計(jì)11月全月成交量也將創(chuàng)造2016年春節(jié)之后近9個(gè)月的新低。在這其中，純商住宅產(chǎn)品僅實(shí)現(xiàn)成交2477套。

從純商住宅供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，截至11月27日，北京純商住宅預(yù)售量?jī)H789套，這一數(shù)量也或?qū)?chuàng)造自2012年2月以來(lái)的近58個(gè)月新低。而從全年純商住宅的預(yù)售量來(lái)看，也將創(chuàng)下北京有史以來(lái)的供應(yīng)新低。

從純商住宅預(yù)售年度走勢(shì)當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬(wàn)平方米以上，雖然自2010年開(kāi)始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開(kāi)始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。

2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬(wàn)平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬(wàn)平方米，而2015年僅成交300萬(wàn)平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成今年新增預(yù)售面積尚不足400萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)明年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬(wàn)平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫。

二手房篇

成交

網(wǎng)簽量再創(chuàng)新低

9·30北京樓市新政已滿兩月，從這兩個(gè)月二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，與10月相比，11月市場(chǎng)成交量下滑速度更為明顯。

來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，今年11月上半月（11月1日-11月15日），北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降28.7%，較9月上半月下降22.7%。

11月上半月11個(gè)工作日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都位于1000套以下，其中最高998套，最低646套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了28.2%。

今年第47周（11月14日-11月20日），北京市二手住宅共網(wǎng)簽4376套，環(huán)比46周再降3.4%，自第43周以來(lái)已連續(xù)4周保持下降趨勢(shì)。這一數(shù)據(jù)也是過(guò)去20周北京二手住宅網(wǎng)簽量的最低值（國(guó)慶所在周除外）。

第47周五個(gè)工作日的網(wǎng)簽量分別為937套、814套、795套、782套、891套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽844套。安居客、58同城和趕集網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入11月后工作日網(wǎng)簽量始終低于1000套的情況還在持續(xù)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，北京今年已經(jīng)過(guò)去48周，其中有31周單周二手房成交量在5000套以上，而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。

案例

二手房源分化顯著

11月29日中午剛過(guò)，位于東三環(huán)鏈家某門(mén)店內(nèi)，幾位經(jīng)紀(jì)人在座位上閑聊，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份進(jìn)入門(mén)店時(shí)，其中一位經(jīng)紀(jì)人熱情地招呼記者。

“這段時(shí)間（11月之后）工作日成交確實(shí)不多，但周末來(lái)訪量和帶看量會(huì)好很多”，經(jīng)紀(jì)人小周告訴記者，就在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，他所在的片區(qū)一共成交了十幾套房源，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，這樣的成績(jī)無(wú)疑大大鼓舞了大家的士氣。

小周告訴記者，9·30調(diào)控大大減少了投資客的數(shù)量，投資者從盲目搶購(gòu)變成理性觀望。現(xiàn)在的買(mǎi)房人主要是以自住需求為主，其中一部分為首次購(gòu)房的剛需，還有一大部分是換房業(yè)主。“這些需求是一直存在的，有的是因?yàn)榻Y(jié)婚買(mǎi)房，有的是因?yàn)榧依镌鎏砣丝趽Q房，也有的是為孩子上學(xué)換房”。

考慮時(shí)間長(zhǎng)、議價(jià)空間有限，是這些剛性需求的主要表現(xiàn)。據(jù)小周介紹，就附近的這一片區(qū)來(lái)說(shuō)，相似房源在調(diào)控前后的成交價(jià)差別并不算大，取代過(guò)去頻頻坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)的議價(jià)空間通常在5萬(wàn)-20萬(wàn)元之間，這其中，優(yōu)劣房源的分化會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。

附近我愛(ài)我家的一位經(jīng)紀(jì)人也對(duì)記者表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。她也告訴記者，過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候，不管什么戶型什么朝向的房源，都會(huì)很快被一搶而空且價(jià)格普遍高企，但市場(chǎng)下行的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)房源仍然表現(xiàn)堅(jiān)挺，而那些有明顯缺陷的房源則會(huì)首當(dāng)其沖，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

分析

春節(jié)前網(wǎng)簽量還將繼續(xù)下探

9月30日出臺(tái)的“京八條”，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期、抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到了立竿見(jiàn)影的效果。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，一方面，客戶由著急搶購(gòu)轉(zhuǎn)為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，11月上半月新增購(gòu)房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購(gòu)房客戶需求明顯減少。另一方面，受購(gòu)房需求減少的影響，業(yè)主“漲價(jià)惜售”銷(xiāo)聲匿跡，業(yè)主報(bào)價(jià)迅速回歸理性，部分著急出售房產(chǎn)套現(xiàn)的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

胡景暉預(yù)計(jì)，春節(jié)前，北京二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量還將進(jìn)一步下跌，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了環(huán)比漲幅收窄，局部區(qū)域房?jī)r(jià)回調(diào)之后，未來(lái)將迎來(lái)房?jī)r(jià)的明顯回落。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心，11月第4周，北京二手房每日分別網(wǎng)簽1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均掛牌價(jià)格為55283元/平米。由于接近月末，市場(chǎng)成交意愿展現(xiàn)出短期回升趨勢(shì)，但長(zhǎng)期走勢(shì)仍趨于微幅回落。熱度方面，市場(chǎng)關(guān)注度仍以剛需為主，同時(shí)改善型關(guān)注度占據(jù)很大比例。

供應(yīng)

純商住宅的預(yù)售量大減

數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個(gè)月，北京純商住宅月均新增預(yù)售項(xiàng)目量達(dá)到14個(gè)之多，而在9·30之后純商住宅的預(yù)售量大減，10月僅4個(gè)項(xiàng)目取證，11月截至24日則僅有3個(gè)純商住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，而這一趨勢(shì)將至少延續(xù)到明年一季度。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個(gè)純新盤(pán)，以及包括五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地、 北京城建 ·上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

從當(dāng)前計(jì)劃入市項(xiàng)目特征來(lái)看，急于在年底入市的項(xiàng)目以郊區(qū)居多，9個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，其中六環(huán)以外項(xiàng)目超過(guò)半數(shù)，并且以中小戶型為主，例如臺(tái)湖銀河灣主打53平米一居以及82平米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平米以內(nèi)中小戶型占比也較大。

目前北京商品住宅存量超過(guò)八成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比也達(dá)到將近四成。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下，隨著置業(yè)需求的減弱，庫(kù)存的壓力將會(huì)持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

北京調(diào)控新政中，明確提出加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來(lái)看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來(lái)郊區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會(huì)明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品有所重疊。

而在當(dāng)前，新房供給尚以中大戶型產(chǎn)品為主，面向剛需剛改客群的中小戶型住宅產(chǎn)品則較為稀缺，因此部分主力產(chǎn)品面積偏小、定位于中端置業(yè)需求的項(xiàng)目，在預(yù)期未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的背景下，選擇在年末小戶型供應(yīng)的斷檔期入市，也是尋求踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在淡市回籠資金，儲(chǔ)備能量。

另外，由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對(duì)較高，也是這類(lèi)項(xiàng)目得以入市的原因之一。郭毅認(rèn)為，隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市，將會(huì)對(duì)北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用，屆時(shí)，北京新房市場(chǎng)有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。

市場(chǎng)觀察

開(kāi)發(fā)商忙創(chuàng)新產(chǎn)品

隨著樓市新政出臺(tái)，不少開(kāi)發(fā)商日常工作發(fā)生改變，不少開(kāi)發(fā)商最近在密集看盤(pán)，汲取經(jīng)驗(yàn)，研發(fā)產(chǎn)品，希望明年能通過(guò)品質(zhì)的提升和營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng)新在調(diào)控之下提升業(yè)績(jī)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，能否對(duì)市場(chǎng)有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開(kāi)發(fā)商們每天最關(guān)注的也是政策的變化，進(jìn)而影響企業(yè)的投資決策。

“這次調(diào)控的嚴(yán)峻程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的，再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過(guò)。這次調(diào)控力度超過(guò)之前每一次，是自上而下的，而且實(shí)行目標(biāo)管理?！?1月23日，在 民生銀行 主辦的“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌斷言：“房地產(chǎn)行業(yè)再增長(zhǎng)已經(jīng)很難?！?/p>

“買(mǎi)對(duì)地方、買(mǎi)對(duì)時(shí)間”，是孫宏斌認(rèn)為房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認(rèn)識(shí)中國(guó)城市發(fā)展、市場(chǎng)供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位的不平衡現(xiàn)狀，做好時(shí)間和空間上的選擇?！?/p>

孫宏斌判斷，房地產(chǎn)規(guī)模再增長(zhǎng)已經(jīng)很難，這時(shí)會(huì)加速向大企業(yè)集中。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，認(rèn)清土地價(jià)值，投資上做好時(shí)間和空間上的判斷，產(chǎn)品和服務(wù)上做好品質(zhì)和品牌，“任何形勢(shì)再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。

全國(guó)篇

簽約量刷新2016年春節(jié)后最低值

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月27日，主要城市簽約量刷新2016年春節(jié)后同期最低值，同比2015年11月同期跌幅達(dá)到了25%，整體看，市場(chǎng)在2016年9·30政策密集出臺(tái)后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了下調(diào)的現(xiàn)象。

在調(diào)控一個(gè)月后，隨著簽約周期的變化，部分城市因?yàn)橄拶?gòu)末班車(chē)效應(yīng)的集中簽約釋放后，市場(chǎng)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下調(diào)現(xiàn)象，特別是一線城市中上旬成交量下調(diào)21.4%。

市場(chǎng)降溫現(xiàn)象明顯。其背后一方面是調(diào)控不斷收緊，對(duì)市場(chǎng)各類(lèi)限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn)；另一方面市場(chǎng)供應(yīng)大幅萎縮，進(jìn)而對(duì)當(dāng)前及后市的成交水平帶來(lái)明顯抑制。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致，表明22城市的政策收緊已令全國(guó)主要城市的市場(chǎng)行情都受到了波及影響。降幅較大的城市包括廈門(mén)、惠州、蘇州等。與之對(duì)比，非調(diào)控城市整體新房成交量環(huán)比也下降9.4%，亦有約七成城市成交量環(huán)比回落，降幅較大的城市包括襄陽(yáng)、溫州、常州等。

報(bào)告顯示，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。預(yù)計(jì)這一成交量將在10月下旬逐漸開(kāi)始反映到簽約數(shù)據(jù)上。實(shí)際全國(guó)布局的中介公司代理行，在10月業(yè)績(jī)環(huán)比下調(diào)都在40%-50%左右。11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。

政策篇

11月超10城市再升級(jí)樓市調(diào)控

上海市住建委11月28日晚間公布，自11月29日起，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的，或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這是上海自10月8日出臺(tái)樓市新政之后再次收緊樓市。今年十一前后，北京、天津、深圳、南京、蘇州、廈門(mén)等20余城拉開(kāi)了全國(guó)樓市的第一輪調(diào)控序幕，一線城市、部分前期樓市過(guò)熱的二線城市，以及部分一線城市周邊的三四線城市各自因城施策，出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、提升公積金門(mén)檻、嚴(yán)控土地交易、調(diào)節(jié)土地供給、加強(qiáng)市場(chǎng)管理諸多相關(guān)政策。期間，上海也于10月8日出臺(tái)了樓市新政，但內(nèi)容主要偏向于行政手段和市場(chǎng)管理。

11月10日前后，樓市調(diào)控二輪加碼的序幕再次拉開(kāi)，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。上海也在此前單純加強(qiáng)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)上祭出了貨幣政策，提升了購(gòu)房貸款首付比例，這也使得上海樓市調(diào)控的力度再上一個(gè)臺(tái)階，來(lái)到了與北京、深圳同段位的水平。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：11月以來(lái)，已經(jīng)超過(guò)10個(gè)城市在10月基礎(chǔ)上出臺(tái)了樓市調(diào)控。從全國(guó)看，從9·30開(kāi)始的這一輪樓市調(diào)控，各地已經(jīng)有超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：升級(jí)調(diào)控的城市都是房?jī)r(jià)前期漲幅較高的城市，從10月房?jī)r(jià)走勢(shì)看，這些城市已經(jīng)有所放緩，但部分依然在上漲中，升級(jí)調(diào)控是為了停止房?jī)r(jià)上漲并進(jìn)一步降溫市場(chǎng)。從這50天的調(diào)控看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是，政策持續(xù)打補(bǔ)丁，加壓力，疊加歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)影響看，政策效果非常明顯，降溫趨勢(shì)將延續(xù)。

觀點(diǎn)

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉

諸多政策很大程度上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

11月份的北京土地市場(chǎng)，四宗很有高價(jià)地潛質(zhì)的熱門(mén)地塊在“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的拍賣(mài)新規(guī)則下，均成為由開(kāi)發(fā)商100%自持的租賃項(xiàng)目，這在很大程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，避免了高地價(jià)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的誤導(dǎo)；與此同時(shí)，近期南京、杭州、武漢和深圳又再次加碼樓市調(diào)控，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控其實(shí)還有稅收、利率諸多政策儲(chǔ)備，這也在很大程度上對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

市場(chǎng)將告別明顯上漲

在前期限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬全國(guó)各地開(kāi)展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。相比10月，11月初市場(chǎng)繼續(xù)降溫，各地嚴(yán)格執(zhí)行的調(diào)控政策影響購(gòu)房者開(kāi)始出現(xiàn)全面觀望，市場(chǎng)成交下調(diào)趨勢(shì)加速。這一輪政策因?yàn)樵瓌t是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給了很多出臺(tái)政策力度不大的城市壓力，預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼打補(bǔ)丁。

整體看，這一輪政策的調(diào)控力度非常大，市場(chǎng)將告別明顯上漲。